Hvis du ser fjernsyn, har du sikkert set de hyppige annoncer med berømte skuespillere, der promoverer noget, der kaldes et "omvendt realkreditlån."
Leverandørerne af disse produkter hævder, at ved at lade husejere få adgang til egenkapitalen i deres hjem, kan omvendte realkreditlån give øjeblikkelig og varig økonomisk sikkerhed for ældre amerikanere.
Omvendte realkreditlån er legitime finansielle produkter designet til personer over 62 år. Men er de den magiske kur – alt hvad de hævdes at være?
Svaret er noget komplekst. Lad os undersøge, hvordan omvendte realkreditlån fungerer, mens vi også ser på fordele og ulemper.
I denne artikel
Enkelt sagt er et omvendt realkreditlån en mekanisme for dig at få adgang til egenkapitalen i dit hjem. Men i modsætning til et boliglån eller en kreditlinje, behøver du ikke at betale pengene tilbage, mens du stadig bor i dit hjem.
Hvis du har en betydelig egenkapital i dit hjem, kan du få et omvendt realkreditlån og modtage lånebeløbet i et engangsbeløb eller i månedlige ydelser. Dette kan give en nyttig sum kontanter, hvis du har brug for indkomst at leve for.
For at kvalificere dig til et omvendt realkreditlån skal du være mindst 62 år og eje boligen direkte, eller have den betalt betydeligt ned.
Omvendte realkreditlån er blevet tilbudt af private virksomheder siden 1960'erne, men har siden 1980'erne været administreret af det amerikanske departement for bolig- og byudvikling.
HUD refererer til omvendte realkreditlån som "konverteringslån til boliger" eller HECL'er.
Omvendte realkreditlån administreret af HUD er forsikret af Federal Housing Administration. Det anbefales generelt, at du undgår et omvendt realkreditlån, der ikke kommer fra en FHA-godkendt långiver.
Et omvendt realkreditlån kan være et nyttigt værktøj for nogle pensionister, især dem, der ikke har væsentlige pensionsopsparinger eller indkomst. Men der er en række forskellige grunde til, at det måske ikke er det ideelle køretøj for mange mennesker.
Det er altid en god idé at afveje fordele og ulemper ved ethvert økonomisk værktøj. Lad os starte med fordelene ved et omvendt realkreditlån.
Enhver pensionist har brug for at finde penge et sted, da socialsikringsbetalinger alene sandsynligvis ikke er nok til at dække mere end grundlæggende leveomkostninger.
Ideelt set vil du, når du går på pension, have en form for indkomst fra en pension, en pensionsordning eller andre investeringer. Men hvis du har lidt eller ingen opsparing og ingen nemme midler til at erhverve den, kan det være en mulighed at tappe egenkapitalen i dit hjem.
Finansielle rådgivere anbefaler generelt, at du først bruger andre aktiver, såsom dine 401k eller IRA-konti, til at betale for daglige udgifter ved pensionering. Men i mangel af disse kan et omvendt realkreditlån fungere.
"Jeg vil anbefale det, hvis der ikke er nogen anden måde at løse dine pensionsindkomstbehov på," siger Michael Foguth, formand for Foguth Financial Group i Brighton, Michigan. "Du vil først bruge alle andre aktiver, du har andre steder."
En af de største frygt, som pensionister har, er, at de ikke vil have råd til at blive i deres hjem. Uden opsparing eller indkomst har de muligvis ikke råd til ejendomsskatter, forsikringer, vedligeholdelse eller fællesskabsgebyrer, hvis det er relevant.
Et omvendt realkreditlån vil normalt give penge nok til at dække disse omkostninger i mange år, og i de fleste tilfælde kan du ikke tvinges til at flytte ud. Titlen på dit hjem skifter ikke hænder.
Med et traditionelt realkreditlån foretager en boligejer normalt en månedlig betaling for at tilbagebetale lånet og renterne. Med et omvendt realkreditlån er der dog ingen betalinger, mens du bor i boligen.
Så hvis et omvendt realkreditlån giver dig en betaling på $200.000, er disse kontanter dine, så længe de varer. Lånet betales tilbage, når huset er solgt efter du flytter ud eller går bort
De fleste omvendte realkreditselskaber er fleksible med hensyn til, hvordan du modtager dine penge. Du kan få kontanter i et engangsbeløb eller oprette månedlige betalinger.
Et engangsbeløb kan hjælpe dig, hvis du har nogle umiddelbare udgifter at håndtere, og kan give dig større overordnet fleksibilitet.
Men mange pensionister foretrækker den stabilitet og komfort, som konsekvente månedlige betalinger kan give. Denne betalingsmetode kan også hjælpe med at sikre, at du ikke blæser dit lånebeløb for hurtigt igennem.
Hvis du tager det omvendte realkreditlån som et engangsbeløb, betaler du en fast rente. En justerbar sats vil blive anvendt, hvis du accepterer månedlige betalinger.
Der er fem forskellige måder, hvorpå du kan få et omvendt realkreditlån udbetalt i rater.
Penge, du modtager fra et omvendt realkreditlån, betragtes ikke som "indkomst" i skattemæssig henseende. I stedet betragtes det teknisk set som et låneforskud.
Disse penge vil ikke blive beskattet af regeringen og bør heller ikke påvirke din socialsikringsindkomst. (Det kan dog påvirke din evne til at indsamle fra visse behovsprøvede programmer.)
Det er dog værd at bemærke, at enhver rente, du betaler på det omvendte realkreditlån, ikke er fradragsberettiget, før du betaler det. Der er således en god chance for, at du ikke får skattelettelser i løbet af dit liv.
Pengene fra et omvendt realkreditlån har ingen begrænsninger for, hvordan du bruger dem. De fleste mennesker bruger kontanterne til daglige udgifter, men der er intet, der forhindrer dig i at bruge dem til at flyve til Frankrig, starte en vintage baseball-kortsamling eller købe en vandscooter.
Jo hurtigere du bruger pengene, jo hurtigere løber du selvfølgelig tør for dem.
Du har sikkert hørt rædselshistorier om folk, der har befundet sig "under vandet" på deres traditionelle boliglån. Dette kan ikke ske med omvendte realkreditlån.
Under vilkårene for de fleste omvendte realkreditlån kan du aldrig skylde mere, end dit hjem er værd.
Dette er muligt, fordi du betaler realkreditforsikringspræmier til FHA. (Du kan læse mere om denne forsikring nedenfor.)
Som med alt andet i livet, er der en række ulemper ved at vende boliglån, du bør være opmærksom på.
Husk, at egenkapitalen i dit hjem er dine penge. Det stammer udelukkende fra penge, som du har tjent og udbetalt gennem årene. Virker det ikke lidt skørt, at du skal betale renter og gebyrer for at få adgang til det?
Hvis du vil have en billigere måde at få penge på, når du er ældre, og du stadig har tid, før du går på pension, skal du åbne en 401k eller IRA og investere i et bredt sæt af aktier eller investeringsforeninger med lave gebyrer og provisioner.
Det er slemt nok, at du betaler for at få adgang til din egenkapital. Men historien bliver endnu værre, når du analyserer de samlede omkostninger ved et omvendt realkreditlån.
Selvom du ikke skal betale et omvendt realkreditlån tilbage, så længe du bor i huset, er der udgifter forbundet med lånet, som du enten skal betale på forhånd, eller som vil blive rullet ind i lånet.
Dette skærer i det beløb, du i sidste ende modtager. Først og fremmest er der renter, med renter, der typisk er højere end traditionelle realkreditlån.
Andre omkostninger omfatter:
Alle disse gebyrer og omkostninger kan virkelig lægge op. De kan gøre et omvendt realkreditlån langt dyrere end andre mekanismer til pensionsindkomst.
Mange mennesker får et omvendt realkreditlån, fordi det giver dem indkomst, der giver dem mulighed for at blive i deres hjem.
Men hvad sker der, hvis dit helbred falder, og du skal flyttes til en langtidsplejefacilitet? Hvad hvis du skal flytte af en anden grund?
I dette tilfælde vil du være forpligtet til at tilbagebetale det omvendte realkreditlån inden for et år - og dermed potentielt tvinge salget af dit hjem.
Hvis du er den eneste låntager på lånet, kan din ægtefælle og andre personer, der bor i boligen, så blive tvunget til at flytte.
Det kan selvfølgelig være besværligt for dig og dine pårørende, som måske skal løse dine behov for langvarig pleje, samtidig med at de skal håndtere salget af din bolig.
Ofte, når en forælder dør, overlader de deres hus til deres børn. Børnene kan så enten vælge at bo i hjemmet eller sælge det og punge ud med provenuet.
Med et omvendt realkreditlån er egenkapitalen i boligen opbrugt. Dine pårørende skal betale lånet tilbage, og det kan tvinge dem til at sælge boligen.
De ender med ingenting, medmindre de er i stand til at sælge boligen for mere end hvad du skylder. Dine arvinger kan endda ende med at miste penge, hvis udbyttet af huset ikke er nok til at dække deres egne lukkeomkostninger.
Foguth siger dog, at det ikke burde være en seriøs overvejelse at efterlade penge til dine arvinger, hvis du ikke har penge at overleve for. "Jeg siger til mine kunder, 'du skal passe på dig selv først'," siger han.
Et omvendt realkreditlån er ikke et fupnummer. Men det er heller ikke den bedste metode til at generere indkomst til pension.
Faktisk, hvis du planlægger ordentligt for din pension, bør et omvendt realkreditlån ikke engang være en overvejelse for dig.
Det bør betragtes som en sidste udvej for folk, der ikke har nogen opsparing eller aktiver at trække på undtagen fra egenkapitalen i deres hjem.
Foguth siger, at han kun én gang har anbefalet brugen af et omvendt realkreditlån til en klient. Det var til en ældre kvinde, hvis mand var gået bort og efterlod sit stuehus som det eneste aktiv, der kunne give hende penge at leve for.
Et omvendt realkreditlån tillod kvinden at blive i hjemmet, indtil hun døde.
Det bedste råd er at undgå behovet for et omvendt realkreditlån i første omgang. Det betyder, at man begynder at tænke på pension, længe før det kommer.
Hvis du investerer så mange penge, som du kan, ved at bruge skattebegunstigede konti, såsom en 401k og Roth IRA, kan du hjælpe dig med at akkumulere nok rigdom til at sikre, at du har betydelige aktiver at trække fra.
Korrekt planlægning kan også give dig midler nok til langtidspleje, selv efter du har forladt dit hjem. Det kan endda resultere i rester af penge og andre aktiver, som man kan overlade til sine kære.