Medmindre du har hundredtusindvis af dollars i kontanter til overs, betyder det at købe et hjem sandsynligvis at tage et realkreditlån.
Og at få et realkreditlån kan være blandt de mest komplekse ting, du nogensinde vil gøre i en bank.
Renter , forskudsbetalinger , kreditscore , forhåndsgodkendelse , lukningsomkostninger , ejendomsvurderinger … der er meget at overveje !
Og med så mange penge på spil, er læring undervejs ikke altid den bedste tilgang.
Låntagere, der kontrollerer realkreditprocessen, kan undgå de overraskelser, der gør boligkøbet stressende, eller endnu værre, overraskelserne, der afsporer din ansøgning og koster dig tid og penge.
Det kan tage et stykke tid at få et realkreditlån, så du bør begynde at forberede dig før du finder dit drømmehjem.
Erfaringerne varierer for folk i forskellige situationer, men den traditionelle vej til at få et boliglån ser sådan ud:
Jeg har kendt et par førstegangshuskøbere, der fandt et godt hjem i det perfekte kvarter. Skolerne var inden for gåafstand og havde gode onlineanmeldelser.
Naboerne var super søde og imødekommende. De var allerede blevet inviteret til den næste blokfest.
Alt passede perfekt, indtil... de søgte om et realkreditlån til at finansiere boligen og fandt ud af, at de ikke kunne kvalificere sig til et lån på grund af deres kreditscore.
Nogle gange, selvom du kvalificerer dig, kan en lavere end den ideelle kreditscore hæve din rente, og som vi vil se senere, kan en høj rente placere en ellers overkommelig bolig uden for dit prisinterval.
En solid kredithistorik gør boligkøb lettere, og det åbner muligheder for at spare titusindvis af dollars, og nogle gange mere, i løbet af dit låns levetid.
Hvis du lånte en person $188.000, hvilket er medianprisen for et hjem i USA i år, ville du så ikke gerne vide, om han eller hun ville betale dig tilbage?
Långivere har det på samme måde, og da de ikke kender dig personligt, er de nødt til at stole på kreditvurderinger for at bestemme din tilgang til privatøkonomi.
Jo lavere din kreditscore er, jo højere er din risiko for manglende betaling. Banker kan ikke lide at tage chancer med en person med en lav kreditvurdering.
For en person med en gennemsnitlig kreditscore kan en långiver afdække sine indsatser ved at øge din rente.
Din kreditscore er med til at bestemme mange af betingelserne for dit lån:
Det sidste punktum er et stort problem:En rente på 4 procent på et lån på 175.000 USD i 30 år betyder, at du i alt betaler 300.000 USD, hvis du betalte huset af efter planen.
Forøg denne sats til 6 procent, og du ser på 377.000 USD over de næste 30 år, hvis du betaler til tiden, en forskel på 77.000 USD.
En ekstra $77.000 vil tilføje omkring $2.500 om året til din betaling, selvom du har lånt det samme beløb.
Du skal have tålmodighed og omhu for at øge din kreditscore og bane vejen for et mere fordelagtigt realkreditlån i fremtiden.
Den gode nyhed?
Det er nemmere end nogensinde før at finde din kreditscore og begynde at arbejde på at forbedre den.
Apps som Credit Sesame og Credit Karma sætter din kreditscore på spidsen af din finger, og de giver forslag til at forbedre din score.
Generelt set bringer du på rette vej ved at betale dine regninger til tiden og nedbetale overdreven gæld, især kreditkortgæld.
Styr din økonomi i den rigtige retning, og vær så tålmodig.
Det kan tage måneder eller nogle gange år at begynde at se din score stige.
Hold dig dog på toppen. Nogle gange kan en kreditrapporteringsfejl sænke din score. Når du er opmærksom, kan du identificere og løse den slags problemer med det samme.
Fordi det tager et stykke tid at reparere kreditproblemer, og fordi din score påvirker dit realkreditlån så meget, har vi sat "Få din kreditscore under kontrol ” først på denne liste over, hvordan man får et realkreditlån.
Selvom du forventer, at der vil gå et par år, før du er klar til at købe et hus, kan du være superforberedt ved at komme på vej mod bedre kredit lige nu.
Med denne tilgang vil du være i god form, kreditmæssigt, når det er tid til at ansøge om det pågældende realkreditlån.
De fleste af os ved, hvor mange penge vi kan bruge denne måned på dagligvarer, eller om vi har råd til at flytte ind i en større lejlighed næste år.
Vi ved måske ikke præcist, hvor meget hus vi har råd til.
Ejendomspriserne varierer i hele landet. Hvis du køber på Manhattan eller San Francisco, kan den gennemsnitlige boligpris på $188.000 købe dig et opbevaringsskab. (Shop rundt nok, så finder du måske en med pæren inkluderet! )
På andre markeder kan $188.000 give dig 2.500 kvadratmeter hus på et par hektar.
Det, der dog betyder noget, er dette:
Har du råd til et realkreditlån på 188.000 USD?
Hvis ikke, hvad er dit prisinterval?
Alle står over for forskellige økonomiske udfordringer og har forskellige krav til deres månedlige budgetter. Kun du kan vide dig sikker på din situation.
Mange finansielle rådgivere anbefaler dog, at du ikke bruger mere end 25 til 28 procent af din årlige indkomst på boliger.
Lad os tage denne idé en tur:Vi vil sige, at du tjener $96.000 om året.
25 procent af 96.000 USD =24.000 USD om året til bolig
24.000 USD om året divideret med 12 måneder =2.000 USD om måneden for boliger.
De fleste mennesker kan lide at inkludere husejerforsikringspræmier og lokale ejendomsskatter i deres boligbudget. Lad os gå med 200 USD om måneden til forsikring og 200 USD om måneden til ejendomsskatter for i alt 400 USD om måneden.
2.000 USD om måneden boligbudget – 400 USD til forsikring og skatter =1.600 USD om måneden for et realkreditlån .
Du kan købe en masse hus på mange markeder for $1.600 om måneden.
Husk dog:Denne 25 procent-regel virker muligvis ikke for dig, hvis du har betydelige krav til dit månedlige budget .
Hvis du har lånt 100.000 USD for at få en avanceret grad fra et eliteuniversitet, eller hvis du allerede har stor gæld fra andre ejendomskøb, skal du justere dine estimater i overensstemmelse hermed.
Dit ultimative mål vil være at finde ud af, hvor meget husbetaling du har råd til, pålideligt, hver måned i op til 30 år. Dit antal er muligvis kun 15 procent af din indkomst; det kan være 35 procent.
Jeg siger "op til" 30 år, fordi du kan få realkreditlån med en række forskellige vilkår, og disse vilkår har enorm indflydelse på, hvor langt dine huspenge vil række.
Vi vil gå ind i disse detaljer næste gang.
Realkreditlån varierer meget. Dette kan være godt eller dårligt for dig, forbrugeren.
Det er godt, når du har lært om markedet, og du finder et produkt, der passer til netop dine behov. Det er dog ikke så godt, hvis du ender med et realkreditlån, der ikke matcher dine behov.
Faktisk kan det være ødelæggende for din privatøkonomi at få det forkerte realkreditlån.
Hvis f.eks. din rente stiger efter de første par år, fordi du har fået en variabel rente, kan din boligbetaling pludselig blive uoverkommelig.
Renter er ikke de eneste variabler, du bør vide om:
Du hører måske ordet "term", når du investerer, får et realkreditlån eller endda får en ny livsforsikring. Det refererer normalt til en specifik tid .
I tilfælde af dit realkreditlån er din løbetid det tidsrum, hvor du skylder penge på dit hus, forudsat at du betaler dem til tiden.
Et 10-årigt realkreditlån fordeler din gæld over 10 år. Hvis du optager den samme gæld og spreder den over 30 år, får du en lavere månedlig betaling.
Men ved at hænge på gælden længere, betaler du mere i renter.
Hvor meget mere?
Lad os tage et kig på et realkreditlån på 175.000 USD, som er lidt under den gennemsnitlige realkreditstørrelse i år:
Som du kan se, koster en kortere sigt mere på kort sigt, men sparer enormt over tid. Forskellen mellem et 10-årigt og et 30-årigt realkreditlån i vores eksempel ovenfor er omkring 87.400 USD.
Derfor er det så vigtigt at finde det rigtige udtryk. Hvis du har råd til betalingerne på et 10-årigt lån, så drage fordel af disse langsigtede besparelser.
Hvis du kun har råd til et 30-årigt lån, er det også OK.
Ja, du betaler mere, men du får i det mindste en fod inden for døren til en mere stabil økonomisk fremtid uden at sprænge din månedlige udgiftsplan.
Senere kunne du refinansiere med mere fordelagtige vilkår.
Vi kommer mere ind på den idé senere i dette indlæg.
Indtil videre har vi kun diskuteret lån med fast rente. Med et fastforrentet lån forbliver din rente - og som følge heraf din månedlige betaling - den samme i hele lånets løbetid, selvom det er 30 år eller længere.
Ikke alle realkreditlån har dog faste renter. Du kan også få et lån med regulerbar rente. Efterhånden som din rente ændrer sig, normalt i forhold til et bestemt renteindeks, vil din betaling stige eller falde tilsvarende.
Det lyder skræmmende, og det kan det være, men et realkreditlån med justerbar rente (ARM) er ikke helt gratis for alle. Med de fleste ARM'er forbliver kursen den samme i et bestemt tidsrum og begynder derefter at ændre sig hvert år.
En 3/1 ARM, for eksempel, beholder sin indledende rente i tre år, derefter justeres satsen årligt. Så det er ikke sådan, at din realkreditbetaling ville være et bevægeligt mål fra måned til måned.
Alligevel skaber det for meget ustabilitet for mange husejere, hvis du ikke ved år til år, hvor meget du skal betale. At holde sig til en fast sats gør tingene enkle.
Du spekulerer måske på, hvem der alligevel vil have en ARM?
Her er nogle tidspunkter at overveje det:Husk også, at en ARM ikke behøver at efterlade dig helt udsat for markedets luner. Mange rentetilpasningslån tilbyder lofter for renteudsving eller lofter for betalinger.
Disse kasketter fungerer stort set, som du ville forvente. Med et loft på dine månedlige betalinger, for eksempel, vil selv en skyrocket rentesats kun øge din betaling op til det maksimale beløb, der er tilladt af lånets loft.
Vær dog forsigtig med disse kasketter. Bare fordi du er isoleret fra overdrevne betalinger, betyder det ikke, at du er isoleret fra renteomkostningerne.
Før eller siden skal du betale disse gebyrer. Chancerne er, at din bank vil tilføje dem til din realkreditsaldo, hvilket betyder, at det, du skylder, kan blive ved med at stige, selvom du foretager dine planlagte betalinger.
Indtil videre har vi diskuteret konventionelle lån, som banker, kreditforeninger og realkreditselskaber tilbyder. Du udfylder en ansøgning, lånerådgiveren tjekker din kreditscore, og du skal normalt lægge nogle penge ned.
Ikke alle kan kvalificere sig til et konventionelt lån. Måske er din kreditscore ikke helt høj nok endnu. Måske kan du ikke komme med en femcifret udbetaling.
Gå ind i den føderale regering, som hjælper boligkøbere gennem en række programmer, hvilket giver folk med lavere kreditscore og folk med begrænset finansiel fleksibilitet en anden vej til boligejerskab:
Denne liste rammer simpelthen højdepunkterne for statslån.
Andre programmer omfatter lån til at hjælpe med at gøre dit hjem mere energieffektivt og lån til at hjælpe indianere med at købe et hus. Du kan finde en mere omfattende liste her.
Spørgsmålet er, om du skal få hjælp fra onkel Sam til at købe et hjem?
Når du har brug for hjælp, er det en let sag. Hvis du lever lønseddel til lønseddel og bare ikke kan finde en måde at spare 20.000 USD på til en udbetaling, kan disse programmer hjælpe med at få dig i et hjem, så du kan stoppe med at betale husleje og begynde at opbygge egenkapital.
Hvis du kan få et konventionelt lån, bør du dog være opmærksom på nogle ulemper ved føderale programmer:
Når du har brug for hjælp til at komme ind i et hjem, og du planlægger at bo i hjemmet, er et føderalt støttet låneprogram en stor fordel.
Hvis du ikke har brug for hjælpen, og du gerne vil have mere kontrol over processen, så tag først et konventionelt lån.
Undersøgelser viser konsekvent, at omkring 75 procent af de seneste boligkøbere har én ting til fælles:De ansøgte kun om ét realkreditlån .
De samme nye husejere ville sandsynligvis ikke have købt den første smartphone eller det første par støvler, de stødte på i en butik.
Så hvorfor tage det første realkreditlån, der følger med?
Jeg har en fornemmelse af, at svaret har noget at gøre med, hvor svært det er at ansøge om et realkreditlån. Alt papirarbejdet og indkomstdokumentationen og offentliggørelsen af personlige økonomiske optegnelser.
Hvem ønsker at gøre det igen og igen?
Her er en anden grund til, at folk ofte kun ansøger om ét lån:De tror, at realkreditinstituttet alligevel vil sælge deres lån til en anden bank .
Og de har ret.
Mange lån bliver kastet rundt mellem tre eller fire banker, før de bliver betalt af.
For mig er det dog en grund til at få de mest fordelagtige vilkår, du kan finde, hvilket du kan gøre ved at ansøge om flere lån.
Hvorfor? For mens dit låneinstitut kan ændre sig som årene går, vil lånevilkårene forblive de samme:din rente, din løbetid osv.
Heldigvis gør det gode 'ole-internet det meget nemmere at sammenligne realkreditlån. Du kan finde detaljer, indhente tilbud, sammenligne funktioner osv., uden at gå til besværet med at ansøge om lånet.
Mange forskellige slags finansielle institutioner tilbyder realkreditlån, så først og fremmest:indsnæv dine valg.
Husk, du vil tale om din indkomst, dele kontoudtog og tale om dine fremtidige planer:
Når du ved, hvilken slags organisation du gerne vil have med at gøre, kan du sammenligne tre eller fire forskellige organisationer.
Nogle institutioner kan have særlige programmer, hvis du er en førstegangskøber, en investor, der planlægger at gøre ejendommen miljømæssigt selvbærende. Andre steder kan have salgsfremmende priser eller være i stand til at give afkald på låneoprettelsesgebyret.
Grundlæggende skal du behandle dit nye realkreditlån med den samme kontrol, som du ville bruge på nye gardiner eller din næste sommerlæsning.
Når du har fundet den rigtige långiver, er det tid til at starte forhåndsgodkendelsesprocessen, forudsat at du selvfølgelig er klar til at flytte ind i boligejerskabet.
Nogle boligkøbere springer dette trin over og ansøger blot om et realkreditlån efter at have fundet det rigtige hus. Jeg vil ikke kalde det forkert eller uansvarligt, især hvis du har købt boliger før.
Men hvis du værdsætter mere sikkerhed i livet, vil en forhåndsgodkendelse fra et realkreditinstitut være lige til højrebenet.
Når du er forhåndsgodkendt, ved du, hvor mange penge din långiver vil lade dig bruge. Du har også en meget bedre idé om dine månedlige betalinger.
For mange købere kan dette være nyttig viden, når de besøger hjem og overvejer variabler. For eksempel, hvis du elskede et bestemt hjem, men det trængte til et nyt tag, kan det hjælpe dig med at forhandle med sælgeren, hvis du kender din forhåndsgodkendte grænse.
Det er lidt ligesom indkøb af dagligvarer. Når du ved præcis, hvor mange penge du kan bruge på mad, har du en tendens til at træffe mere informerede indkøbsbeslutninger.
Husk dog dette, mens du handler:Dit forhåndsgodkendelsesbeløb kan overstige dit faktiske budget . Bare fordi din bank siger, at du kan finansiere op til 200.000 USD, betyder det ikke, at du har råd til betalingerne på et lån på 200.000 USD.
Du kender til finansiering, renteomkostninger og indpasning af en husbetaling i dit budget.
Nu til den sjove del:shopping til dit nye hjem .
Hvordan vil du gøre det?
Enhver og alle disse tilgange vil tjene dig godt. Jeg vil gå så langt som at anbefale at bruge dem alle samtidigt for at få det mest grundige billede af dit marked.
Her er nogle ting, du skal huske på, når du søger:
Mæglere lever af at håndtere ejendomshandler. De er eksperter i nuancerne på deres markeder.
Alligevel møder jeg rutinemæssigt købere, der ikke er så ivrige efter at hyre en ejendomsmægler. Ofte nævner de agentens kommission som et unødvendigt gebyr, da de kan søge efter huse online gratis.
Tænk dig dog alvorligt over dette, før du beslutter dig. En god agent kan være din advokat gennem hele købsprocessen og beskytte dig mod problemer, du måske ikke engang er klar over endnu.
Og om den kommission:Hvis du ser på ejendomme på listen (ikke til salg af ejerejendomme), har sælgeren en agent, som vil tjene en kommission af det, du bruger.
Når du også har en agent, vil de to agenter dele den samme kommission. Så du kommer til at betale den samme kommission alligevel. Hvorfor ikke lade halvdelen gå til en, der har din ryg i stedet for sælgerens?
Ethvert ejendomsmarked kan være forskelligt, og dit lokale marked vil også svinge fra år til år. Nogle gange favoriserer markedet købere; andre gange er det sælgere, der har størst indflydelse på transaktioner.
Hvis du køber et hjem på et sælgers marked, kan du blive udsat for hård konkurrence fra andre købere.
Så hvordan kan du give et tilbud, der vil fange sælgerens opmærksomhed midt i en byge af andre tilbud?
Udover at give et kontant tilbud, der overstiger udbudsprisen, hvilket er svært at slå, kunne du:
Din ejendomsmægler kan guide dig her ved at give detaljer om dit marked. Han eller hun ved måske på forhånd, hvordan sælgers agent ville være tilbøjelig til at reagere på dit tilbud.
Når du har afgivet et tilbud, og sælgeren imødegår med et højere tilbud, ved du, at du har fået sælgers opmærksomhed. Lad forhandlingerne begynde.
Diskuter med din ejendomsmægler, om du skal acceptere modtilbuddet eller give dig et andet tilbud.
Når du og sælgeren er enige om vilkår, er det tid til at indgå en kontrakt.
Med en kontrakt accepterer du at købe huset på de aftalte vilkår (fra tilbuddet), så længe visse betingelser forbliver opfyldt. Ligeledes accepterer sælgeren ikke at sælge til andre, mens han er under kontrakt med dig.
Sælgeren eller hendes agent kan bede om alvorlige penge. Dette er ikke en udbetaling på dit lån, men det vil gå til købet af boligen, forudsat at du lukker.
Grundlæggende viser pengene - normalt 500 $ eller 1.000 $ - du er seriøs.
Hvis der sker noget, og du ikke køber huset, sørg for at bede om pengene tilbage .
På dette tidspunkt i processen bliver du nødt til at hyre en uafhængig boliginspektør til at udforske hvert hjørne af huset, fra søjlerne til tagåbningerne.
Din ejendomsmægler kan selvfølgelig foreslå nogle boliginspektører, men overvej at finde en til dig selv. Dette er din langsigtede investering .
Du står til at vinde eller tabe penge. Så du vil gerne vide med sikkerhed, at inspektøren holder øje med dig.
Læs din boliginspektionsrapport grundigt. Hvis du køber et ældre hjem, skal du ikke blive overrasket, hvis inspektøren afslører nogle mindre problemer med VVS eller isoleringen eller kanalarbejdet.
Problemer som disse bør ikke forhindre dig i at købe huset, men du kan overveje at bede sælgeren om en indrømmelse.
Du kan f.eks. bede om en rabat på 500 USD på hjemmet for at løse et problem i den prisklasse.
Eller du kan bede sælgeren om at løse problemerne, inden du lukker.
Inspektøren kan også finde alvorlige fejl ved hjemmet. Hvis inspektøren stiller spørgsmålstegn ved boligens strukturelle integritet, enten på grund af fundamentproblemer eller en form for omfattende råd, kan det være på tide seriøst at overveje at flytte til en anden ejendom.
Det samme gælder for sikkerhedsspørgsmål. Gamle ledninger eller et gammelt eller dårligt installeret varmesystem kan betyde en katastrofe hen ad vejen.
Ja, sådanne problemer kan løses, men omkostningerne og mængden af arbejde kan vise sig at være for stort besvær, hvis du har andre boligmuligheder på din liste.
Som du kan se, vil du have meget travlt i løbet af disse få uger, mellem du accepterer et tilbud og lukker dit hjem. Glem ikke, at du også pakker og gør klar til at flytte.
Og der er stadig arbejde at gøre i banken.
Vent et øjeblik. Har vi ikke allerede talt om realkreditlån?
Ja, men kun for en forhåndsgodkendelse . Når du har et hus under kontrakt, og du fuldt ud har til hensigt at gennemføre købet, skal du gøre låneansøgningen officiel .
Med din forhåndsgodkendelse ville banken have gjort nogle antagelser. Specifikt antog det, at de oplysninger, du delte om din indkomst, dit arbejde, dine banksaldi og sådan, var sande.
Nu er det tid til at bevise det.
Långiver vil bede om dokumentation til støtte for din ansøgning. Forvent at dele skatteformularer og seneste kontrol- og opsparingskontoudtog.
Bliv ikke overrasket, hvis långiveren ringer til dit ansættelsessted.
Det kan føles, som om intet er helligt, når du afslutter ansøgningen.
Lad være med at svede det.
Så længe dit skattehus er i orden, og du kan dokumentere det, burde du have det fint.
Når du ansøger, er det tid til at tage stilling til dit låns vilkår.
Har du råd til et 12-årigt eller et 15-årigt realkreditlån? Skal du spille sikkert med et 30-årigt lån? (Rul op til typerne af realkreditlån for at få en genopfriskning af dette emne, hvis du har brug for det. )
Din långiver vil udføre noget arbejde for sig selv i løbet af denne tid, som du gerne vil være opmærksom på:
If all this, along with your financial documentation, checks out, you should be good to go. The lender will issue a loan commitment , which means you’ve got the financial backing to make your homeownership dream come true.
Your contract should include a closing date, which may be scheduled a month, or even longer, into the contract period.
Until after the closing, either party could back out of the deal, so people tend to think of closings as stressful.
In reality, you should know days or even weeks before your closing date whether everything will happen as planned.
Your real estate attorney (your Realtor can recommend one or you can hire an attorney yourself) should be experienced and have a knowledgeable staff.
When you’re in good legal hands, even the most complicated parts of your transaction will seem easy. Your attorney will find out about any past due taxes on the property and make sure you’re not held responsible for property taxes accrued before closing.
Your attorney will do a separate title search and be able to show you any encroachments on your new property.
If a neighbor, for example, has placed a storage building across the property line, you’ll find out.
You’ll hand over your down payment if you haven’t already, and the money from your mortgage lender.
Then, you’ll sign document after document after document until they all begin to look the same.
Before the closing, you still have a few things to take care of on your own:
Your closing attorney will most likely mention an escrow account for insurance and taxes. You don’t have to go this route, but many homeowners find it helpful.
Here’s how it works:Each time you make a house payment, part of your payment goes into a separate, escrow account.
The money builds up as the months pass, then when it’s time to pay your property taxes or the insurance premium, you have the money available.
Your lender will maintain the escrow account and even pay the tax and insurance bills.
Other than monitoring it once in a while, it doesn’t require much thought from you.
All the work you’ve done to prepare for homeownership — all the saving, the research, the applications — should seem worth it when you leave the attorney’s office with your house keys.
Celebrate.
Decide what your first meal in your new home will be.
Show the kids or your pets around the place.
Introduce yourself to the neighbors.
Get settled in.
Take time to enjoy the win because, soon enough, you’ll start to become acquainted with the challenges of homeownership.
Of course, there’s the huge mortgage balance to get paid off, so we’ll start our “New Homeowner Frequently Asked Questions” here:
Yes! The more you pay on your loan’s principal, the less interest you’ll pay in the long run and the faster you’ll be out of debt.
You probably saw a “truth in lending” disclosure at your closing. The form should have shown you exactly how much money you’d spend on the loan if you paid on schedule.
For example:If you have a new, 30-year, $175,000 mortgage loan at 4 percent interest, you’d pay about $125,000 in interest charges over the next three decades. So, you’d actually be paying $300,000 to buy your $175,000 house.
It’s annoying, I know, but such is the mortgage lending business. Banks don’t help you buy a house for free.
However, by reducing the length of your loan, you can reduce the amount you pay in interest. How do you reduce the length of your loan?
By paying extra on the principal of the loan.
“Principal ” refers to the actual balance.
In the example above, the $175,000 would be the principal. For this to work you need to pay your scheduled payment which will automatically include interest charges, then make an additional payment on principal.
Your lender’s online payment system should offer a way to designate the extra payment to principal. If it doesn’t call the lender to ask about it. Unless the extra payment gets properly designated, you may be simply paying the next month’s scheduled payment.
What is the effect of paying extra on principal?
On the $175,000, 4 percent, 30-year loan from above, by paying an extra $100 a month you’d save about $25,000 over the life of the loan and have the house paid off five years sooner.
Like a lot of great questions, the answer here isn’t as simple as you’d think.
Yes, your mortgage is a big debt, and yes, it would be better to own the house outright and cut back on some of those interest charges.
But a singular focus on paying off the mortgage can also cost you.
For example, you shouldn’t rack up a bunch of credit card debt because you’re making three house payments a month. Or, some people may benefit from saving for retirement each month instead of paying extra on the house.
Even if you can afford to pay down the mortgage quickly without making sacrifices elsewhere, some tax professionals think you can benefit more by writing off your mortgage interest at tax time, which you can’t do after you’ve paid off the mortgage.
Long story short:There’s no one-size-fits-all answer to this question.
Consider your individual circumstances and ask a financial advisor for help.
The emails and postcards may already be flooding in. Since you’ve bought a house, insurance companies will be offering you mortgage insurance which would pay off your loan if you died.
That way your family wouldn’t have to worry about paying off the house or selling it.
It sounds like a sensible precaution, but like a lot of unsolicited offers, you can probably do better.
If you’re worried about protecting your investment and your family’s overall financial security if they suddenly did not have your income, you’re not alone.
There’s an entire industry set up to address that need. It’s called life insurance. A term life policy may suit your needs better than mortgage life insurance.
Mortgage insurance would pay off the balance of your loan if you died. Term life would pay your beneficiary (your spouse, partner, adult child, etc.) if you died.
Your beneficiary could then use the money as he or she saw fit rather than having it automatically go to your mortgage lender.
You’ll also get offers to refinance your loan.
When you refinance, you’re getting a new mortgage on the same house. The new mortgage pays off the existing mortgage, then you start over paying off the new loan under its terms.
If you can get significantly better loan terms by refinancing, then go for it. Here are some questions to ask yourself:
Usually, when you refinance, you need to pay closing costs again. Be sure the new loan will save enough money to justify a second round of closing costs.
To understand how second mortgages work, you need to know about equity. Equity refers to the amount of the house you actually own.
If your house is worth $200,000 and you still owe $150,000 to your mortgage lender, you own $50,000 in home equity.
You can tap into that $50,000 by getting a second mortgage or a home equity line of credit.
After doing so, you’ll still have your original mortgage to pay and you’ll have a second mortgage to pay each month.
A lot of people got into serious financial trouble in the late aughts when the housing market plummeted and their equity, which they’d already borrowed against, vanished.
So, don’t overdo it.
Save this option for home improvements, even when you’re tempted to pay off credit card debt or a car loan with a second mortgage.
By investing your equity back into your home, you can increase the home’s value. But don’t go too far here either. It is possible to invest beyond the value your local market can re-pay.
Your home’s location has a big say in its value. No matter how nice your new appliances and cabinetry may be, your home’s overall value will still be constrained by the local market.
A home equity line of credit works similarly, but rather than having a fixed amount, you can borrow against your equity as needed.
Think of it as a cross between a second mortgage and a credit card.
When people say your home is your biggest investment, they’re not talking about only money.
You’re also investing time, patience, and knowledge.
And your knowledge investment can make your financial investment go even further.
Knowing how to determine your price range, how to avoid excessive interest charges, and how to interpret a home inspection report, for example, can protect you from costly mistakes.
Knowing how to make an attractive offer and how to back away from a counteroffer will serve you well in your local market.
Take your time and learn about the process. Research your loan options, even after you’ve closed on the home. Consider the long- and short-term effects of each option.
With the right knowledge, you can do home-buying your way.