Et skøde er per definition et dokument, der overfører ejendomsretten til jord fra en ejer til en anden. Forskellige skøder kan give forskellige typer rettigheder, og nogle inkluderer en garanti, som i bund og grund er et lovligt løfte om, at den person, der overfører jorden, faktisk har rettigheder til det, og ingen andre har, bortset fra som beskrevet.
Et ikke-garantiskøde er et skøde, der ikke giver løfter om, at den person, der overfører rettigheder til fast ejendom, faktisk har disse rettigheder, eller at ingen andre har rettigheder til jorden. Det bruges ofte i flæng med udtrykket "ophør med skødet."
I USA er jordejerskab et offentligt register. Det er muligt at gå til et lokalt register over jordregistre og se, hvem der ejer en bestemt parcel, samt om der er pantelån, panterettigheder, mineralrettighedsaftaler eller andre dokumenter, der overfører nogle rettigheder til jorden. I mange jurisdiktioner er det også muligt at søge og se digitale versioner af disse dokumenter online.
Når en person sælger eller giver jord, gør han det normalt med et juridisk dokument kaldet et skøde. Skødet beskriver præcist, hvilken ejendom der overdrages fra hvem og til hvem. Det arkiveres på det lokale journalkontor, normalt vedligeholdt af en by- eller amtsregering. Præcis hvilket sprog der bruges i forskellige typer af gerninger varierer noget fra stat til stat.
Du kan også høre udtrykket "hustitel", der refererer til ejerskab af et hus og den jord, det er på. Når det kommer til fast ejendom, er forskellen mellem et skøde og ejendomsret, at et skøde er et juridisk dokument, mens en ejendomsret blot er retten til jorden. I modsætning til biler, hvor der er et fysisk dokument kaldet en titel, der viser, hvem der ejer køretøjet, er der normalt ikke noget dokument kaldet en titel forbundet med jord i USA.
Der er en række forskellige typer af skøder, der kan bruges til at formidle ejendom fra en ejer til en anden. Der er lensmandsskøder brugt efter et tvangssalg, retskendelsesskøder brugt efter at en domstol har truffet afgørelse om en jordkonflikt af en eller anden art og specialiserede skøder, ofte kaldet mesterskøder, der bruges til at oprette ejerlejligheder.
Der er skøder, der giver begrænsede rettigheder til jorden, såsom mineralske skøder, der kan tillade nogen at udvinde olie eller gas fra ejendommen, men ikke bygge bygninger eller opholde sig på den. Hvert af disse skøder vil normalt have en bestemt juridisk form, der kræves af statslovgivningen, og skal normalt indgives til det lokale arkivkontor, når de er afsluttet.
Når du køber en ejendom med realkreditlån eller optager pant i en ejendom, arkiveres der også journal over pantet på tinglysningskontoret. I nogle stater er dette et juridisk dokument kaldet et realkreditlån, mens andre stater bruger det, der kaldes en tillidserklæring. Nogle stater tillader, at former for begge dokumenter bruges.
Et realkreditlån præciserer vilkårene for dit lån, og hvordan banken kan udelukke det, hvis du undlader at foretage betalinger i henhold til din aftale, selvom du bevarer ejendomsretten til jorden, indtil dette sker.
Et tillidsbrev fungerer lidt anderledes, idet det teknisk set overfører jorden til en tredjeparts administrator, som holder fast i den, indtil realkreditlånet er betalt. Hvis du holder op med at betale, kan kurator tvangsauktionere jorden på vegne af banken eller realkreditinstituttet. I de fleste stater er administratoren et advokatfirma eller specialiseret titelfirma, men i Colorado er det en offentlig embedsmand. I Colorado er der et offentligt administratorkontor pr. amt, og de forventes at arbejde med låntagere og långivere som en neutral part i tilfælde af en tvangsauktion.
Generelt gør truststater afskærmning noget lettere, mens realkreditstater kræver, at långivere går til retten for at afskærme ejendom. Når et realkreditlån er betalt af, indgives normalt et dokument kaldet en tilfredsstillelse af realkreditlån (eller et lignende navn) til tinglysningskontoret, der registrerer dette faktum. Långivere er generelt forpligtet til at indsende dette dokument rettidigt, selvom du bør sikre, at långiveren gør det for at sikre, at ejendomsretten til din jord er korrekt dokumenteret.
I skødestater vil kurator generelt indgive et nyt skøde, der overfører skødet tilbage til låntageren, når realkreditlånet er betalt, og effekten er i det væsentlige den samme.
Ofte, når du køber jord, er dokumentet, der bruges til at overføre jorden, noget, der kaldes et garantiskøde. Det betyder generelt, at sælgeren garanterer, at hun har retten til jorden, og at ingen andre har. Hvis køberen senere opdager et problem med ejendomsretten til grunden, såsom en uoplyst delejer, servitut eller pant i ejendommen, er sælger juridisk ansvarlig.
I nogle tilfælde bruges i stedet et dokument kaldet et særligt garantiskøde eller lovpligtigt garantiskøde. Denne form for skøde, hvis det er tilladt i henhold til statslovgivningen, garanterer simpelthen, at ejendommen ikke blev overført eller behæftet med noget som en pant eller pant, mens den person, der overførte den, ejede den. Det giver ikke garantier for situationer, der kunne være opstået under tidligere ejere. I nogle tilfælde bruges en specifik formular, der er angivet i statslovgivningen, til et lovbestemt garantiskøde.
Præcis hvordan garanti og særlige garantiskøder fungerer varierer fra stat til stat, så det er bedst at tale med en advokat i din jurisdiktion, hvis du har spørgsmål om, hvad der er juridisk garanteret, og hvad der ikke er garanteret af et skøde.
Et ikke-garantiskøde giver ingen garantier for ejerskabet af en ejendom. De bliver nogle gange også omtalt som quitclaim-skøder, da de blot repræsenterer én person, der opgiver enhver rettigheder, han har til jorden, når han giver den til en anden. De kan i nogle tilfælde bruges til at overføre jord mellem relaterede organisationer eller mellem familiemedlemmer. Garantiskøder er adskilt fra husgarantier. De fremsætter ingen påstande om husets eller jordens tilstand.
Hvis jord har uklar ejendomsret, eller der dukker en overraskelse op i dens juridiske historie, som får den til at have bestridt ejerskab, kan det være en stor hovedpine for alle med rettigheder til det. Det omfatter banker og realkreditselskaber, der kan have udstedt lån med støtte fra jorden.
Et garantiskøde hjælper med at beskytte juridisk mod disse situationer, men giver ikke nødvendigvis en stor udvej for jordkøbere, da sagsanlæg mod den tidligere ejer af jorden muligvis ikke er tilstrækkeligt til at fortryde skaden forårsaget af en titeltvist. En tidligere grundejer kan være svær at opspore eller måske ikke have midlerne til at gøre køberen hel.
For at hjælpe med at forhindre disse problemer, købes ejendomsforsikring ofte, når jord købes og sælges. Ejendomsforsikringsselskaber vil grundigt undersøge jordens historie, og de rejser ofte til amtsregistre for at gennemse gamle skøder og lede efter uvelkomne overraskelser. Derefter udsteder de en forsikring, der dækker eventuelle titelproblemer, der måtte opstå.