At græde, skrige, tigge eller trække dit hår ud vil ikke flytte den koldhjertede bankmand, hvis hun har til hensigt at nægte dig en chance for at refinansiere dit realkreditlån. I virkeligheden var det mere sandsynligt, at en computer med fast ledning tog beslutningen baseret på din kredithistorik, indkomst, gældsniveau, boligvurdering og mængden af egenkapital i dit hjem. Du kan prøve en anden långiver, men svaret vil sandsynligvis stadig være nej. Dit første skridt er at finde ud af, hvorfor du fik det frygtede "nej", og hvad du kan gøre for at vende det negative til et positivt.
Spørg långiveren, hvorfor ansøgningen blev afvist. Der kan være én eller flere årsager. Det kunne være så enkelt, som det lånebeløb, du anmodede om, var mere end værdien af dit hjem. Ejendomsmarkedet svinger. I en tid for længe, længe siden plejede långivere at låne op til 90 procent af boligens vurderede værdi, men ikke så meget længere. Du vil være heldig at modtage 80 procent.
Din kreditrapport vil sandsynligvis fortælle dig alle mulige ting om, hvorfor du blev nægtet en refinansiering. Få kopier fra alle tre kreditbureauer - Experian, Equifax og TransUnion - til både dig og din ægtefælle. Din kredit kan være fantastisk, mens din betydelige andens er halvdårlige. Begge scoringer tæller. Gennemgå hver konto. Anmod om rettelser for alle konti, der er lukket, men som stadig vises som åbne; konti, der ikke er dine; fejl i skyldige beløb; og forsinkede betalinger, der ikke var forsinkede.
En god tommelfingerregel til at beregne det maksimale beløb for en tilladt realkreditbetaling er 28 procent af din bruttoindkomst. Husk:Det er før onkel Sam snupper sin andel. Sørg for, at al indkomst tælles med, inklusive børnebidrag, underholdsbidrag, royalties eller et andet job. Hvis kun én af jer arbejder - måske er du studerende, mens din kone arbejder - så overvej selv at få et job, selvom det er på deltid. Dette vil øge dine chancer for at få refinansieret dit realkreditlån.
En anden ting at huske på er, at bankerne anvender en bøde over for dem, der er selvstændige. Ikke fair, men der er det. At arbejde for en anden betyder tilsyneladende, at dit job (og derfor din lønseddel) er mere pålideligt. Hvis du virkelig ønsker, at refinansieringen skal godkendes, bliver du måske nødt til at lade dit selvstændige arbejde og få et job hos en etableret virksomhed.
Al din gæld - inklusive din bilbetaling, kreditkort og personlige lån og betaling af realkreditlån - bør ikke udgøre mere end 36 procent af din bruttoindkomst. Enten betale ned på gælden, eller øge din indkomst. Bare lad være med at lukke de konti, der er blevet udbetalt. Mængden af tilgængelig kredit til brugt kredit er inkluderet i beregningen af din kreditscore.
Hvis du er bekymret for, at din boligvurdering ikke er nøjagtig, så kig på sammenlignelige boliger i området for at se, om din vurdering stemmer overens med det, der faktisk er solgt. Se på de solgte priser -- ikke udbudspriserne på huse, der stadig er til salg. Beregn prisen pr. kvadratmeter, så du kan få et mere præcist tal for din egen bolig. Bare husk på, at der ikke er nogen point for vedligeholdelse og skønhed her. Dit hjem er måske det mest attraktive og bedst vedligeholdte i nabolaget, men dets værdi beregnes på en gennemsnitlig basis pr. kvadratmeter plus stigninger for faciliteter såsom en pool.
Chancerne er, at du ikke vil være i stand til at ændre vurderingen. Vurderingen påvirker størrelsen af egenkapitalen i procent. For eksempel, hvis lånebeløbet er $250.000, og den vurderede værdi er $275.000, svarer det til en egenkapital på $25.000 eller 9 procent. Långivere ønsker minimum 20 procent egenkapital. Så hvis du ønsker at refinansiere, ville lånebeløbet skulle sænkes til $220.000 (forudsat en anslået værdi på $275.000); eller vurderingen steg til $312.000 (forudsat et lånebeløb på $250.000).
Ud over dit hjem ser långivere på dine aktiver. Likvide aktiver, såsom investeringsforeninger, aktier og obligationer, er vigtigere end aktiver, der skal sælges, såsom smykker, legetøj til store drenge eller sæsonkort til dit foretrukne pro-sportshold. Hvis det eneste aktiv, du har, er opsparingskontoen fra dengang du gik på gymnasiet, skal du muligvis begynde at spare.