Førstegangs boligkøberlånsprogrammer gør det generelt muligt for folk med lav eller moderat indkomst eller med mindre end stjernernes kreditscore at leve en del af den amerikanske drøm, hvilket vil sige købe et hjem. Ofte er det deres første hjem. Men teknisk set behøver det ikke at være det. Mange programmer definerer "første gang" som bare ikke at have ejet et hjem i de seneste tre år. Så hvis du solgte din bolig, eller den blev tvangsauktioneret for mere end tre år siden, er du muligvis stadig berettiget til et af de låneprogrammer, der er beskrevet nedenfor. Nogle af disse programmer henvender sig til specifikke erhverv som dem inden for retshåndhævelse, uddannelse og militæret.
Førstegangs boligkøberprogrammer hjælper folk med at få lavrentelån, når de ikke kan sikre dem andre steder. Fordi statslige organisationer støtter mange af disse lån, er kvalifikationskravene meget mindre strenge, end de er for konventionelle lån.
Hvis du tror, at boligejerskab er for andre mennesker og ikke for dig, kan denne artikel ændre din mening. Læs videre for at lære mere om de mest populære programmer for førstegangsboligkøber.
Federal Housing Administration (FHA) samarbejder med lokale långivere landsdækkende for at tilbyde realkreditlån til folk, der ellers ikke kvalificerer sig. Fordi regeringen forsikrer dele af disse lån, føler långivere sig mere trygge ved at tilbyde realkreditlån til folk uden den stærkeste kredithistorie. Det er en solid mulighed blandt de forskellige programmer for førstegangsboligkøber.
FHA lånekvalifikation er ikke så streng, når det kommer til kreditscore. Faktisk kan en kreditscore på omkring 580 kvalificere dig til et FHA-lån med en udbetaling på 3,5 %. Udbetalinger for konventionelle realkreditlån ligger normalt over 20 %. Derudover falder FHA-lånsrenterne betydeligt lavere end satserne for traditionelle lån.
Nogle långivere vil ikke engang afvise dig, hvis din gæld i forhold til indkomst (DTI) er så høj som 55%. Hvis der er gået mindst to år, siden du har oplevet konkurs, burde du heller ikke have svært ved at kvalificere dig til et FHA-lån.
Dette betyder dog ikke, at et FHA-lån - eller ethvert lån for den sags skyld - er en risikofri løsning, selv lån foretaget gennem førstegangs-boligkøberprogrammer. Fordi du sandsynligvis vil betale en lille udbetaling, bliver du forpligtet til at betale realkreditforsikringspræmier, FHA's version af privat realkreditforsikring (PMI). Denne type forsikring findes for at beskytte långiveren i tilfælde af, at du misligholder.
Du skal også betale afsluttende omkostninger. Lukkeomkostninger for FHA-lån har dog en tendens til at være lavere, end de er for traditionelle realkreditlån. Og i modsætning til mange konventionelle realkreditlån medfører FHA-lån ingen forudbetaling. Det betyder, at du kan foretage større månedlige betalinger og betale lånet af tidligt uden at blive udsat for gebyrer.
Du kan også overføre forhåndsforsikringsgebyret og udbetalingen til lånebeløbet. Du ender dog med at betale mere i det lange løb. Du skal også foretage en udbetaling på omkring 10 %, hvis din kreditscore synker under 580. Men hvis du har problemer med at betale forudgående omkostninger, kan programmer til udbetalingsassistance hjælpe.
Og i modsætning til flere konventionelle realkreditselskaber, lader FHA-støttede långivere dig betale afsluttende omkostninger og udbetalinger med gavepenge. Men sørg for, at den person, der giver dig disse penge, underskriver et kort brev, der forklarer, at han eller hun ikke forventer pengene tilbage.
FHA-lån passer typisk til førstegangsboligkøbere, der har problemer med at sikre sig lån andre steder på grund af strenge kvalifikationskrav. Men at holde sig til en solid tilbagebetalingsplan kan hjælpe amerikanere med lavere kreditscore til ikke kun at betale et realkreditlån med en særlig generøs rente, men også øge deres kreditværdighed i processen.
Blandt mulighederne for særlige førstegangsboligkøberprogrammer udsteder det amerikanske landbrugsministerium (USDA) lavrentelån til amerikanere med lav indkomst, der ønsker at bo i landdistrikter. USDA definerer dog bredt "landdistrikter", så selv nogle forstæder kvalificerer sig.
USDA-lån bærer normalt lave til ingen udbetalinger. Lyder det for godt til at være sandt? Nå, USDA garanterer enten lånet, så långiveren påtager sig mindre risiko, eller USDA udsteder lånet direkte (til låntagere med meget beskedne indkomster).
USDA tilbyder to typer lån til førstegangsboligkøbere. For at kvalificere sig til et garanteret USDA-lån må din husstandsindkomst ikke overstige 115% af medianindkomsten for det udpegede område, hvor du har til hensigt at bo. Husstandsindkomst er generelt defineret som den samlede indkomst for alle medlemmer i husstanden, selvom deres navne ikke er på lånet.
Indkomstgrænser afhænger af området, men generelt er det maksimale basisindkomstniveau for enfamiliesboliggarantiprogrammet i 2020:
Vi præsenterer disse tal for at give dig en generel idé om indkomstkrav. Disse grænser kan være drastisk større i højindkomstområder.
Desuden hjælper en kreditscore omkring 680 dig typisk med at sikre et garanteret lån med en lav rente og nul udbetaling. Det kan også bringe dig igennem den strømlinede proces. Det betyder, at du vil springe det meste af papirarbejdet i forbindelse med konventionelle realkreditlån over. Hvis din kreditscore er under 680, skal du muligvis foretage en større udbetaling på omkring 10 %.
Med et direkte USDA-lån finansierer regeringen dit realkreditlån direkte. Med andre ord, USDA er din långiver. Disse lån tjener lav til meget lav indkomst enkeltpersoner og familier. Indkomstgrænser afhænger af placering. Derudover skal du være den primære beboer i det hjem, som du optager et USDA-lån til. Du kan ikke få nogen indtægt fra ejendommen eller bruge den til kommercielle formål.
Fordi USDA-lån kræver lave udbetalinger, bliver du nødt til at tegne en forsikring. Forskudspræmien kan variere fra 1 % til 2 % af lånebeløbet. Du skylder også en månedlig præmie på omkring 0,35 % til 0,40 %. Så lad os sige, at du optager et lån på 200.000 kr. Du skal betale et forsikringsgebyr på 1 % på forhånd og en præmie på 0,35 % i løbet af året. I dette tilfælde betaler du 2.000 USD på forhånd og en månedlig præmie på 58 USD. Du kan dog indregne forhåndspræmien i realkreditbeløbet. I dette tilfælde vil du overføre gebyret til lånet og dermed gøre det til et realkreditlån på $202.000.
Kvalificerede låntagere kan optage 15- eller 30-årige realkreditlån med fast rente. For at lære mere om kvalifikationer, besøg USDA-lånets hjemmeside. Et interaktivt kort viser udpegede områder og indkomstgrænser for hver.
Department of Veterans Affairs (VA) udsteder lån til kvalificerede militærmedlemmer, herunder førstegangsboligkøbere.
VA-lån har normalt lavere renter end deres konventionelle modparter. VA-partnere långivere tilbyder også lån med få til ingen penge ned. For at kvalificere dig skal du opfylde visse krav fastsat af VA og måske nogle fastsat af specifikke långivere. Du kan være berettiget til et VA-lån, hvis du er:
Hvis du er kvalificeret til et VA-lån, kan du shoppe rundt efter forskellige muligheder. Du kan finde fastforrentede eller justerbare forrentede realkreditlån (ARM) med varierende tilbagebetalingsbetingelser fra 15 til 30 år.
Ud over gunstige renter tilbyder VA-lån nogle klare fordele. For eksempel kræver de ingen privat realkreditforsikring (PMI) og har ingen forudbetalingsbøde. VA sætter også grænser for, hvor meget långivere kan opkræve i lukkeomkostninger.
Du skal dog betale et VA-finansieringsgebyr, der varierer afhængigt af din militære status. Det kan variere fra 1,25 % til 2,15 % for de fleste grene af militæret og fra 1,5 % til 2,24 % for personale i reserven og nationalgarden. Det kan rulle over i dit lånebeløb efter din anmodning.
Derudover vil du støde på nogle af de sædvanlige gebyrer, såsom vurderings- og registreringsgebyrer. Hvis du dog kæmper for at foretage betalinger, kan VA-rådgivningsprogrammerne hjælpe.
Hvis du overvejer førstegangs boligkøberprogrammer, er det værd at se på Native American Direct Loans (NADL), som VA støtter for boliger på Federal Trust Land. For at kvalificere dig skal du opfylde de grundlæggende krav til et traditionelt VA-lån udover andre vilkår. Disse krav angiver, at du skal:
VA fastsætter renten for NADL'er, og de er normalt tilgængelige gennem private långivere, der tilbyder 30-årige realkreditlån. Finansieringsgebyret udgør 1,25 % af lånebeløbet.
Kvarter skylder deres lærere, politibetjente og andre offentligt ansatte meget. Teacher Next Door-programmet hjælper disse fagfolk med at blive i deres lokalsamfund ved at hjælpe dem med at få råd til deres hjem. Initiativet er også kendt som Good Neighbor Next Door-programmet. Det er sponsoreret af U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD).
Lærere, politibetjente, brandmænd og beredskabsteknikere kan få 50 % rabat på listeprisen for boliger i "revitaliseringsområder." Disse områder er udpeget af U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD).
Modtagere skal dog acceptere at bo i disse boliger som deres primære bopæl i mindst 36 måneder. Programmet er også meget konkurrencedygtigt. Berettigede boliger er opført på Teacher Next Door-programmets officielle hjemmeside i kun et par dage.
Så det første skridt er at blive forhåndsgodkendt. Bagefter hjælper en autoriseret Teacher Next Door-agent dig med at finde fortegnelser, der er tilgængelige i dit område.
Kvalificerede lærere skal arbejde fuld tid i en statsakkrediteret offentlig eller privat skole, der betjener lokale børn i klasse K til 12. Politibetjente skal arbejde fuld tid for et retshåndhævende organ, der er tilknyttet et statsligt organ eller en stammeregering. Brandmænd og EMT'er skal være ansat af et brandvæsen eller en beredskabsenhed i det område, hvor det hjem, de er interesseret i, er placeret.
Teacher Next Door hævder, at det vil hjælpe dig med at købe ethvert hjem på markedet, hvis du ikke vinder et bud på, hvis der ikke er nogen berettigede boliger i dit område. Din agent vil forhandle den laveste pris og håndtere alt papirarbejdet for dig.
Programmet giver også fordele og tilskud til offentlige serviceprofessionelle som sygeplejersker til at købe deres første hjem. For eksempel kan programmet hjælpe læger med at erhverve deres første realkreditlån med lave udbetalinger og uden ansøgningsgebyrer.
Freddie Mac og Fannie Mae er offentlige regeringssponserede virksomheder, der fungerer som to af de største aktører i realkreditbranchen. De samarbejder endda med lokale långivere landsdækkende for at tilbyde realkreditlån til personer med lav indkomst, som ikke har de mest solide kreditvurderinger.
Fannie Mae tilbyder for eksempel lavrentelån gennem flere långivere. De er beregnet til personer med lav til moderat indkomst. Udbetalinger for disse lån kan være så lave som 3 %, og du kan få et med en kreditscore så lav som 620. Højere kreditscore vil hjælpe dig med at sikre endnu bedre priser. Du kan muligvis også opsige realkreditforsikringen, når din egenkapital når 20 %. Fannie Maes HomeReady-program hjælper også personer med lav indkomst med at kvalificere sig til deres første realkreditlån. Freddie Mac sigter mod at opfylde krav til boliger til en overkommelig pris fastsat af Federal Housing Finance Agency (FHFA).
Derudover bør du kontakte lokale långivere lige fra lokale banker til store franchiseselskaber. Mange tilbyder programmer, der hjælper førstegangsboligkøbere med at kvalificere sig til realkreditlån.
Lige meget hvilken stat du bor i, bør du undersøge dit lokale regerings boligbureau for at se, om det har nogen førstegangs boligkøberprogrammer, som du kan kvalificere dig til. State of New York Mortgage Agency (SONYMA) tilbyder f.eks. udbetalingsassistance og andre værktøjer og ressourcer til lav til moderat indkomst førstegangs boligkøbere. Styrelsen anser en person, der ikke har ejet en hovedbolig i mindst tre år, for at være førstegangskøber af bolig.
Nogle statslige boligprogrammer vil samarbejde med realkreditinstitutter for at tilbyde 30-årige fastforrentede realkreditlån med konkurrencedygtige priser for kvalificerede ansøgere. I mange tilfælde kan du endda kombinere disse realkreditlån med andre tilskud og tilskud.
Ejendom i HUDs dollarprogram består af enfamiliehuse. FHA (en afdeling af HUD) erhvervede disse boliger gennem afskærmning. Når FHA ikke kan sælge en bestemt ejendom inden for seks måneder efter tvangsauktion, falder det ind i programmet.
FHA sælger derefter sådan et hjem for $1 til lokale regeringer, trosbaserede organisationer og nonprofitorganisationer, der hjælper lavindkomstfamilier med at finde billige boliger. For at lande aftalen skal du dog kontakte de organisationer, der deltager i programmet. Du skal også overholde de krav, de stiller.
Konkurrencen er hård. Tilbage i 2013 skabte den lokale regering i Gary, Indiana, overskrifter, da den satte et par hjem i programmet. Inden for det første døgn fik det hundredvis af ansøgninger. Byen valgte derefter 12 ud af 25 finalister i et lotteri den følgende måned.
Men hvis du føler dig heldig, kan du besøge HUD-webstedet. Selvom du sandsynligvis ikke vil finde boliger med prismærker på 1 USD, bør du undersøge HUD og lokale myndigheder for at finde førstegangs boligkøberprogrammer.
Fotokredit:©iStock.com/Monkeybusinessimages,©iStock.com/Zinkevych, ©iStock.com/Warchi