Når du skylder flere penge på dit realkreditlån, end din bolig er værd, anses dit realkreditlån for at være under vandet.
Ingen boligejer ønsker at være under vandet. Det kan være svært, hvis ikke umuligt, at tjene penge, når du forsøger at sælge en undervandsbolig. Få købere vil bruge mere end $200.000 på dit hjem, hvis det er alt, hvad det er værd i dag. Disse købere er ligeglade med, at du skylder 250.000 USD på et realkreditlån, som du optog for seks år siden.
Hvad kan du gøre, hvis du skylder mere på dit realkreditlån, end hvad dit hus er værd? Du har flere muligheder, selvom de ikke alle er særlig behagelige.
Det bedste valg er at blive siddende. Du kan ikke tabe penge på et undervandssalg, hvis du ikke sælger din bolig. Dette er et godt valg, hvis du kan lide dit hjem og dit nabolag.
Desværre har livet en måde at ændre denne plan på. Måske skal du eller din ægtefælle flytte på grund af en jobflytning. Måske skal du igennem en skilsmisse, og du skal sælge din bolig. I sådanne tilfælde kan du sidde fast med et tab, hvis dit hjems værdi ikke er vendt tilbage inden det tidspunkt, du skal flytte.
Hvis dit hjem er under vand, vil refinansiering ikke hjælpe dig med at sælge, hvis det er for penge nok til at indbringe en fortjeneste. Men refinansiering kan give en vis lettelse i form af en lavere rente og en lavere månedlig betaling, noget der måske kan hjælpe med at slette brodden af at være under vandet.
Problemet? De fleste realkreditinstitutter kræver, at du har mindst 20 % egenkapital i dit hjem, før de vil godkende dig til en refinansiering. Det vil ikke være tilfældet, hvis du er under vandet; i stedet vil du have negativ egenkapital. Den føderale regering tilbyder dog sit Home Affordable Refinance Program, bedre kendt som HARP. Under dette program får långivere økonomiske incitamenter til at refinansiere boliglån fra ejere, der skylder mere på deres lån, end deres hjem er værd.
Du skal opfylde visse krav for at deltage i HARP. Dit realkreditlån skal ejes eller garanteres af Freddie Mac eller Fannie Mae, og du skal være opdateret på dine realkreditbetalinger. Du kan heller ikke være gået glip af nogen betalinger inden for de seneste 12 måneder. Og selvom du opfylder disse krav, behøver långivere ikke at godkende dig til en HARP-refinansiering. Hvis din kreditscore er lav, eller din indkomst ikke er høj nok, kan du have svært ved at overbevise en långiver om at refinansiere dit hjem, selv gennem HARP.
Hvis du absolut har brug for at sælge dit hjem, selvom du er under vandet, kan du muligvis overbevise din långiver om at godkende et short salg. Ved et kort salg accepterer dit realkreditinstitut at lade dig sælge din bolig for mindre end hvad du skylder. I et sådant salg kan du prissætte dit hjem mere aggressivt for at flytte det hurtigere. Sig, at dit hjem er $150.000 værd, men du skylder $180.000 på dit realkreditlån. I stedet for at håbe på en køber, der er villig til at betale disse $180.000, kan du sælge dit hjem for $150.000 eller $140.000. Din långiver ville tage tabet.
Short-salg kan dog være udfordrende. Din långiver skal godkende ethvert tilbud, du modtager, også selvom du synes, tilbuddet er godt. Hvis din långiver afviser et tilbud, vil dit salg falde igennem. Nogle långivere vil ikke engang overveje et short salg. Et short salg vil også få din kreditscore til at falde.
Nogle husejere, der er overbeviste om, at deres hjems værdier aldrig vil komme sig, går simpelthen væk fra deres hjem. De holder op med at betale deres månedlige realkreditlån, selvom de har råd til dem. Dette er kendt som strategisk standard. Nogle hævder, at dette er uetisk. Andre siger, at ejere ikke skal forventes at blive ved med at betale på, hvad der er blevet en dårlig investering. Du skal dog vide, at det at gå væk fra dit realkreditlån vil få din kreditscore til at falde. Og når du til sidst falder i tvangsauktion - slutresultatet af en strategisk misligholdelse - vil denne negative dom forblive på din kreditrapport i syv år.
Et realkreditlån er under vandet, når du skylder flere penge på det, end selve boligen er værd. Hvis du befinder dig under vandet på dit realkreditlån, er der et par muligheder, du kan overveje, herunder refinansiering. Den bedste mulighed er dog at blive i dit hjem. Hvis du absolut skal forlade det, kan du overveje ting som short sales eller strategiske standarder.