Ejendomsinvestorer overvejer ofte efter-reparationsværdien, eller ARV, af et stykke fast ejendom, når de beslutter sig for, om en aftale er værd at forfølge. ARV er et skøn over, hvad ejendommen vil være værd, efter at alle de nødvendige reparationer, renoveringer og opgraderinger er blevet udført. Det er summen af ejendommen og værdien af reparationerne. Det er især nyttigt for investorer og långivere at kende denne nøgleværdi for fast ejendom.
Marginen mellem ARV og prisen på ejendommen, inklusive omkostningerne til reparationer og andet arbejde, repræsenterer den potentielle fortjeneste på investeringen. Derfor kan ARV hjælpe investorer med at vælge en passende metode til finansiering af ejendomskøbet samt den bedste exitstrategi. For eksempel kan det lede investorer mod en fix-and-flip-tilgang, som normalt betyder at sælge inden for et år, eller en køb-og-hold tilgang, der kan involvere at eje en ejendom på ubestemt tid. Långivere kan bruge ARV til at beslutte, om de vil finansiere et projekt, og ARV kan også foreslå den endelige salgspris for en renoveret ejendom.
ARV er et estimat baseret på investors vurdering af de reparationer og opgraderinger, der vil være nødvendige, de sandsynlige omkostninger pr. disse forbedringer og virkningen på ejendommens værdi. At lave dette skøn kræver betydelig viden om lokale markedsforhold samt tilgængelighed og prissætning af lokale entreprenører.
Formlen for ARV er:
ARV =Købspris + Værdi af renoveringer
For at beregne ARV kræver det at placere en værdi på ejendommen, som den er. Dette kan gøres ved at hyre en professionel vurderingsmand, eller ved at undersøge sammenlignelige ejendomme, der er udbudt til salg. Når man ser på sammenlignelige ejendomme, er det vigtigt at kigge efter ejendomme, der har lignende placeringer, størrelser, alder, stand og andre karakteristika. Hvis en investor finder ud af, at lignende ejendomme i lignende stand opføres og sælges for 150.000 USD i gennemsnit, er det det sandsynlige estimat for denne ejendoms nuværende værdi.
Efter at have estimeret den nuværende værdi, estimerer investoren omkostningerne ved at udføre de nødvendige reparationer og renoveringer. Hvis ejendommen f.eks. har brug for et nyt tag, nyt tæppe og køkkenopdateringer, kan de anslåede omkostninger for disse reparationer være 30.000 USD.
Dernæst leder investoren efter annoncer og salg af sammenlignelige ejendomme, der allerede er blevet opgraderet. Hvis den gennemsnitlige værdi af disse sammenlignelige ejendomme er $225.000, er det også ARV for denne ejendom. I dette tilfælde er værdien af reparationerne $75.000. Det er værdien på 225.000 USD af sammenlignelige allerede reparerede boliger, minus ejendomsværdien på 150.000 USD. Da reparationsomkostningerne er $30.000, og værdien af reparationerne er $75.000, hvilket indikerer en potentiel fortjenstmargen på $45.000 og antyder, at dette er en aftale, der er værd at overveje.
Efter at have beregnet ARV, kan en investor bruge den til at foreslå en pris, der skal tilbydes for at erhverve en ejendom. For at dette godt kræver at overveje meget mere end værdien af reparationerne. En vellykket beslutning om ejendomsinvestering tager også højde for omkostninger, såsom renter, forsikringer og skatter, samt reparationsomkostninger.
En tilgang bruger det, der kaldes 70%-reglen til at udføre indledende screening af investeringsmuligheder. 70%-reglen kræver, at en investor ikke lægger mere end 70% af ARV i en ejendom. Dette inkluderer købsprisen samt omkostninger til reparationer. Ifølge denne regel, hvis en ejendoms ARV vil være $225.000 efter $30.000 i reparationer, bør investoren ikke betale mere end $127.500 for at erhverve den. Dette beløb er lig med 70 % af 225.000 USD eller 157.500 USD minus 30.000 USD til reparationer.
ARV, eller efter reparationsværdi, er et ejendomsinvesteringsbegreb, der bruges til at beskrive et skøn over, hvad en ejendom vil være værd efter nødvendige reparationer, opgraderinger og renoveringer er udført. At kende ARV for en potentiel investeringsejendom hjælper en investor med at beslutte, om handlen er af interesse, hvor meget han skal tilbyde for at erhverve ejendommen, hvilken type finansiering der skal sikres, og hvilken exitstrategi, der giver mest mening.
Overvej at arbejde med en erfaren finansiel rådgiver, hvis du beregner driftslikviditet eller vurderer en virksomhed for potentielle investeringer. Det behøver ikke være svært at finde den rigtige finansielle rådgiver, der passer til dine behov. SmartAssets gratis værktøj matcher dig med finansielle rådgivere i dit område på fem minutter. Hvis du er klar til at blive matchet med lokale rådgivere, som vil hjælpe dig med at nå dine økonomiske mål, så kom i gang nu.
Når du overvejer at købe fast ejendom, er det vigtigt at vide, om du virkelig har råd til en ejendom. Brug af en gratis lommeregner kan give dig et hurtigt skøn over, om en bolig passer ind i din økonomiske plan.
Et andet udtryk for ejendomsinvestering - årlig lejeværdi - har de samme initialer, men en anden betydning. Årlig lejeværdi er det beløb, det ville koste at besætte en ejendom eller en plads i et år. Det er muligvis ikke det samme som det lejebeløb, som en lejer ville betale for at leje ejendommen. I stedet er den årlige lejeværdi baseret på sammenlignelige ejendomme og inkluderer andre udgifter til indflytning. Investorer kan bruge årlig lejeværdi, når de estimerer omkostningerne ved at besætte en plads eller en ejendom.
Fotokredit:©iStock.com/Chainarong Prasertthai, ©iStock.com/David-Prado, ©iStock.com/eranicle