Din gæld i forhold til indkomst (DTI) er et vigtigt mål for ikke kun at afgøre, om du er berettiget til et nyt lån eller kreditkort, men også hvordan du klarer dig økonomisk.
For at beregne din gæld i forhold til indkomst skal du blot dividere dine samlede månedlige gældsbetalinger med din månedlige bruttoindkomst. Din DTI er ikke den eneste faktor, långivere overvejer, og det rigtige forhold kan afhænge af den type lån, du ansøger om.
Men at kende dit DTI og være i stand til at beregne det er et værdifuldt skridt til at forstå, hvordan du håndterer din gæld, når du overvejer at ansøge om et nyt lån.
Din gæld i forhold til indkomst, ofte kaldet DTI, er, hvor meget af din bruttoindkomst, der går til gældsbetalinger hver måned. Fra en långivers perspektiv viser det, hvor meget mere gæld du med rimelighed kan optage i betragtning af din nuværende indkomst og gældssituation.
Der er to typer DTI, som du kan støde på:front-end og back-end. Front-end DTI repræsenterer kun dine månedlige boligudgifter, og hvordan det relaterer sig til din månedlige bruttoindkomst, mens back-end DTI inkluderer alle dine månedlige gældsforpligtelser. De fleste långivere bruger kun back-end DTI, men realkreditinstitutter bruger typisk begge dele.
Jo højere dit forhold er, jo større risiko udgør du for en långiver, fordi det kan være sværere for dig at holde trit med dine betalinger sammenlignet med en låntager med lav DTI.
Hvis din DTI er relativt høj, kan en långiver opkræve en højere rente for at kompensere for deres ekstra risiko. Du kan endda blive afvist, fordi din DTI er for høj.
For at beregne din gæld i forhold til indkomst skal du bestemme, hvad din samlede månedlige gældsforpligtelse er, og dividere dette tal med din månedlige bruttoindkomst.
Hvis du f.eks. hver måned betaler 1.000 USD for dit realkreditlån, 250 USD for dit autolån, 100 USD for dit studielån og 200 USD for diverse anden gæld, er din samlede månedlige gældsforpligtelse – summen af alle dine månedlige betalinger – 1.550 USD.
For at beregne din månedlige bruttoindkomst skal du tage din løn før skat og andre fradrag og dividere den med 12. Så hvis din årsløn er 60.000 USD, vil din månedlige bruttoindkomst være 5.000 USD.
Tag nu dine samlede månedlige gældsforpligtelser (1.550 USD) og divider dem med din månedlige bruttoløn (5.000 USD). Konverter derefter det resulterende tal (0,31) til en procentdel ved at gange det med 100; i dette tilfælde er 31 % din DTI.
Hvis du køber et hus og ansøger om et realkreditlån, vil långiver bruge ovenstående beregninger til at beregne din back-end DTI, men vil også overveje din front-end DTI. For at beregne det skal du blot dividere realkreditlånet ($1.000) med din månedlige bruttoindkomst ($5.000), og du får 0,20 eller 20 %.
Din DTI påvirker ikke direkte dine kreditscore, fordi kreditscoringsmodeller ignorerer indkomstoplysninger. Det skyldige beløb spiller dog en faktor i din kreditudnyttelsesgrad, som er den næstmest indflydelsesrige faktor i din FICO ® Score ☉ .
Din kreditudnyttelsesgrad er dine kreditkortsaldi divideret med samlede kreditgrænser. Det angiver, hvor meget af din tilgængelige kredit du bruger. Krediteksperter anbefaler at holde din udnyttelsesgrad under 30 %, og jo lavere den er, jo bedre. For at få de bedste kreditscore skal du holde din udnyttelse under 7 %.
Men dit DTI inkluderer også, hvor meget du skylder på andre typer kreditkonti, herunder afdragslån og andre revolverende kreditlinjer. Jo mere gæld du har på kreditkort og andre lån, og jo højere din udnyttelsesgrad er, jo mere negativt kan det påvirke dine kreditscore.
Dit DTI hjælper långivere med hurtigt at se, hvordan din gæld matcher din indkomst, hvilket giver dem en idé om din evne til at betale ny gæld hver måned. Generelt gælder det, at jo lavere dit DTI er, jo bedre, fordi dette viser långivere, at du har den ekstra indkomst efter dine nuværende gældsforpligtelser til at påtage sig nye lån.
Den ideelle DTI afhænger dog af den type lån, du ansøger om, og långiveren. For eksempel, når du ansøger om et personligt lån, kan en højere DTI være acceptabel; men når du ansøger om et realkreditlån, kan långiver have strengere standarder.
Med realkreditlån, for eksempel, kan långivere kigge efter en front-end DTI på 28% eller lavere - maksimum for et FHA-lån er 31% - og et back-end-forhold på mindre end 43% (dog nogle gange mindre end 36%). . Retningslinjer for konventionelle lån af Fannie Mae og Freddie Mac tillader back-end DTI'er så højt som 50 % under nogle omstændigheder.
Mens andre lånetyper er tilgængelige for dem med en DTI over 50 %, kan et så højt forhold begrænse din mulighed for at låne. Hver långiver har sine egne kriterier for at bestemme berettigelse, og et højt DTI kan sætte dig i fare for at blive afvist eller blive godkendt, men med en høj rente.
Selvom det er vigtigt at arbejde for at reducere din DTI, så husk, at det ikke er den eneste faktor, långivere vurderer. De vil også se på dine kreditrapporter og kreditscore, din beskæftigelsessituation og andre vigtige faktorer. Mens du overvejer, hvordan du kan forbedre dine chancer for at blive godkendt til et lån med gunstige vilkår, skal du sørge for at se på hele billedet, og hvordan du kan repræsentere en så lav risiko som muligt for fremtidige långivere.