Før du kaster dig ud i boligkøb, tror du måske, at et realkreditlån bare er et realkreditlån - du går til banken, de beslutter, om de vil tilbyde dig et lån, og når du er godkendt, begynder du at betale. Men du vil hurtigt finde ud af, at der er mange typer realkreditlån, der tilbydes af långivere, hver med sine egne lånekriterier, begrænsninger, fordele og ulemper.
For at afgøre, hvilken type realkreditlån der er bedst for dig, skal du overveje din kreditscore, hvor meget du kan lægge i en udbetaling, hvor stort et lån du har brug for, og hvor hurtigt du vil betale det af, blandt andre faktorer.
Et konventionelt lån er den mest almindelige form for realkreditlån, og den man normalt tænker på, når du tænker på et boliglån. De tilbydes af stort set alle realkreditinstitutter. I modsætning til FHA- eller VA-lån er konventionelle lån ikke statsstøttede.
Konventionelle lån er ideelle til låntagere, der har en stabil indkomst og dokumenteret beskæftigelseshistorie. Typisk kan du ikke kvalificere dig til et konventionelt lån med en kreditscore under 620. Långivere ser også på din gæld i forhold til indkomst (DTI), og hvis mere end 36 % af din månedlige indkomst går til gældsbetalinger, vil du måske ikke blive godkendt.
Konventionelle lån krævede engang en udbetaling på 20 %, men mange långivere tillader nu mindre, hvis låntageren har stor kredit og solid indkomst. Teknisk set kan udbetalingen være så lav som 3 % på et konventionelt lån, men hvis du ikke sætter mindst 20 % ned, skal du betale privat realkreditforsikring (PMI), indtil din realkreditsaldo er 80 % eller mindre af boligens værdi. Du kan også ende med en højere rente, hvis du laver en lav udbetaling. At betale månedligt PMI og en højere rente vil øge de samlede omkostninger på dit realkreditlån, så du skal afveje, om det er værd at gå ind med en lavere udbetaling.
Nogle få typer af statsstøttede lån har mere lempelige lånekriterier end konventionelle lån. De vigtigste, du vil se, er FHA-, USDA- og VA-lån.
FHA-lån støttes af Federal Housing Administration, og deres formål er at hjælpe førstegangsboligkøbere, som måske ikke er i stand til at kvalificere sig til et konventionelt lån. Lånekriterierne er mere slappe, med lavere kreditscore og indkomstkrav. Udbetalingen kan være helt ned til 3,5 %, men i modsætning til et konventionelt realkreditlån kan det være, at du skal betale en realkreditforsikring i hele lånets levetid. Renterne på FHA-lån er ofte en smule højere end for konventionelle lån, da lånestandarderne er mindre strenge.
Det amerikanske landbrugsministerium tilbyder realkreditlån til lav- og mellemindkomstkøbere i berettigede landdistrikter. USDA har et direkte udlånsprogram kun for amerikanere med lav indkomst, med ekstremt lave renter og ingen påkrævet udbetaling. Det tilbyder også et garantiprogram, hvor det støtter lån ydet af lokale långivere (svarende til et VA- eller FHA-lån). Disse lån tillader en nul udbetaling og tilbyder lave priser, men du skal muligvis betale realkreditforsikring.
Støttet af det amerikanske departement for veterananliggender er et VA-lån et boliglån specifikt til tidligere og nuværende militærtjenestemedlemmer og berettigede familiemedlemmer. Disse realkreditlån tillader en nul udbetaling uden privat realkreditforsikring, og renterne er typisk lavere end ved konventionelle lån. For at kvalificere dig skal du fremlægge bevis for stabil indkomst, der viser, at du kan tilbagebetale lånet, og du skal indhente et berettigelsesbevis fra VA.
Hvis du ikke er i stand til at kvalificere dig til et konventionelt lån, eller din prioritet er at få et lån med så lav udbetaling som muligt, kan statsforsikrede lån være en god mulighed. De er ideelle til berettigede låntagere med lav kontantopsparing.
Statsforsikrede lån er også en god mulighed for boligkøbere med dårlig kredit. Et FHA-lån tillader kreditscore på 580 og derover med en udbetaling på 3,5 %, og det vil nogle gange tillade kreditscore så lave som 500 med en udbetaling på 10 % eller mere. Mens VA-lån ikke har et officielt kreditscore-minimum, kræver de fleste långivere en score på omkring 620. USDA-lån kræver typisk en score på 640 eller derover, og du kan ikke tjene mere end et vist beløb (baseret på din placering) .
Husk, at ikke alle långivere tilbyder statsstøttede lån. Du bliver nødt til at undersøge lokale og online långivere for at finde, der tilbyder disse lån og sammenligne priser, før du beslutter dig for et.
Konventionelle lån omtales også nogle gange som konforme lån, hvilket betyder, at de "overensstemmer" med regeringens grænser, der har til formål at holde boligmarkedet stabilt. Lån, der overstiger dette beløb, kaldes noncoforming-lån eller jumbolån, men hvad der kvalificeres som et jumbolån kan variere meget afhængigt af placering. Det er fordi, på varme markeder i steder som San Francisco, koster det gennemsnitlige hus meget mere, end det gør i områder som Midtvesten. I de fleste regioner er et jumbolån dog alt over $484.350.
Fordi et jumbolån per definition er et stort realkreditlån til en dyr bolig, er det reelt kun for låntagere, der har høje indkomster og komfortabelt kan foretage de store lånebetalinger.
Lånekriterierne for jumbolån er normalt strengere end for konventionelle lån. Du har typisk brug for en FICO
®
Score
☉
på mindst 700, og de fleste långivere ønsker at se seks til 12 måneders betalinger gemt på dine bankkonti. Låntagere af jumbolån skal ofte nedsætte så meget som 15% til 30% for at sikre lånet.
Renter på realkreditlån findes i to varianter:fast rente og regulerbar rente. Fastforrentede realkreditlån har én rente- og betalingsbeløb i hele lånets løbetid.
Tilpasningslån (ARM'er) har på den anden side en introduktionsperiode, hvor renten forbliver den samme og ofte er lavere end en fastforrentet årlig procentsats (ÅOP). Men efter en forudbestemt tidsperiode bliver den variabel. For eksempel, med en 5/1 ARM, ville renten være fast i de første fem år og derefter justere hvert år efter. Kursen justeres efter markedsforholdene, så den kan gå op eller ned. Der er lofter for, hvor højt det kan gå, men det kan gøre din månedlige betaling uforudsigelig.
Her er en nem måde at finde ud af, hvilken type rente der passer bedst til dig. Hvis du skal bo i dit hjem på længere sigt, er et fastforrentet realkreditlån normalt bedre, da det giver forudsigelighed i årtier. Men hvis du planlægger at blive i boligen i kun et par år, kan en ARM spare dig penge, hvis du flytter ud, før tilpasningsperioden rammer, da den oprindelige rente normalt er lavere end et typisk fastforrentet realkreditlån.
Realkreditlån giver dig typisk flere forskellige løbetidsmuligheder, men de to mest almindelige, du vil støde på, er 30 år og 15 år. Der er et par vigtige ting, du skal vide, når du vælger din term.
For det første, jo kortere din løbetid, jo højere vil din månedlige ydelse være, fordi du har mindre tid til at betale lånet af. Et stort plus er dog, at det også betyder, at du betaler mindre renter i løbet af lånets løbetid, da du slår gælden ud hurtigere – nogle gange titusindvis af dollars mindre. Desuden er renten lavere på kortere lån.
Når du beslutter dig for dit realkreditlåns løbetid, skal du tænke over, hvor meget du har råd til at betale hver måned. Hvis du har en høj, stabil indkomst og rigelig opsparing, kan du føle dig sikker på at gå med en 15-årig periode. Men hvis din indkomst er lavere eller inkonsekvent, eller du bare vil have den lavest mulige realkreditbetaling, kan en 30-årig løbetid være bedst. Husk, at du normalt kan foretage ekstra afdrag på realkreditlån eller betale ekstra i hovedstol ved hver betaling, så du kan tage fejl af forsigtighed og få en længere løbetid, men betale for meget, når du er i stand til det. Det vil hjælpe dig med at betale lånet hurtigere og bruge mindre på rentebetalinger i løbet af realkreditlånets løbetid.
Når du begynder at udforske dine muligheder for realkreditlån, kan det at kende din kreditscore hjælpe dig med hurtigt at finde ud af, hvilke lån der giver mest mening for dig. Du kan tjekke din Experian-kreditscore gratis for at få processen i gang.