Hvis du er en førstegangs boligkøber, hvis kredit kunne bruge en vis forbedring, er du muligvis ikke i stand til at kvalificere dig til et konventionelt realkreditlån - eller hvis du gør det, kan renten være uoverkommelig høj.

Et FHA-lån kan være det rigtige for dig, hvis du er klar til at købe et hjem for første gang, men du har minimale kontante besparelser og kredit, der er mindre end fantastisk. Dette statsstøttede realkreditlån kommer med store fordele, men der er også nogle vigtige ulemper at overveje.

Hvad er et FHA-lån?

Et FHA-lån er et realkreditlån forsikret af regeringen gennem Federal Housing Administration, selvom du ansøger om og opnår lånet gennem en almindelig långiver, som en bank eller kreditforening. Disse lån er rettet mod førstegangsboligkøbere, da lånekriterierne er mere lempelige end med et konventionelt lån.

Et af de største træk ved FHA-lån er, at du kan sætte ned så lidt som 3,5 %, og renterne og vilkårene er gunstige for nye låntagere. Til gengæld for disse frynsegoder skal du dog betale realkreditforsikring i hele lånets levetid.

Sådan fungerer FHA-lån

FHA-lån er udstedt af långivere, men de er forsikret af regeringen. Det betyder, at hvis en låntager undlader at tilbagebetale en långiver, der udsteder et FHA-kvalificeret realkreditlån, dækker FHA långiverens økonomiske tab.

Til gengæld for denne beskyttelse kræver FHA, at lån tilbydes under sit program for at opfylde visse lånekriterier. Men fordi disse lån er statsstøttede og beregnet til førstegangsboligkøbere, er lånekravene mere lempelige end konventionelle lån.

Ulempen ved de mere generøse standarder er, at de fleste FHA-lån kræver, at du betaler realkreditforsikring for lånets levetid. (Den eneste måde at komme ud af det på er at sætte mindst 10% ned, og så falder realkreditforsikringen efter 11 år.) Konventionelle lån kræver derimod kun realkreditforsikring, indtil du når 20% egenkapital i hjem.

Hvornår er et FHA-lån en god idé?

FHA-lån giver mening, hvis du ikke har meget opsparet til en udbetaling, eller hvis din kreditscore ikke er i god nok form til at kvalificere dig til et konventionelt lån. Det kan også være det rigtige valg, hvis du er bekymret for, at din rente vil være for høj med et konventionelt lån, eller hvis du gerne vil finansiere nogle af dine lukkegebyrer.

Her er grunden til, at et FHA-lån kan være attraktivt, hvis du opfylder nogle af disse kriterier:

• Lavt udbetalingskrav. Hvis din FICO ^® Score ^☉ er 580 eller højere, kan du få et FHA-lån med en udbetaling på kun 3,5%. Mens nogle konventionelle lån nu tillader nedbetalinger så lave som 3 %, er de ikke nemme at opnå, hvis din kredit ikke er i god form.
• Lavt minimumskrav til kreditvurdering. FHA-grænsen for en 3,5 % udbetaling, en FICO ^® Score på 580, er i den lave ende af intervallet for subprime-låntagere. Men hvis du kan foretage en udbetaling på 10 %, kan du kvalificere dig til et FHA-lån med en FICO ^® Score så lavt som 500.
• Gunstige rentevilkår. Den årlige procentsats (ÅOP) på et FHA-lån er typisk 1,5 til 2 point højere end dem for konventionelle fastforrentede realkreditlån, der er tilgængelige for låntagere med god til fremragende kredit. Men FHA satser er normalt lavere end indledende satser på subprime realkreditlån. Derudover har FHA-lån faste renter, mens de fleste subprime-lån har justerbare renter, der kan stige betydeligt efter en introduktionsperiode på tre til fem år.
• Mulighed for at finansiere lukkegebyrer. Långivere opkræver adskillige gebyrer for at behandle dit realkreditlån, og med traditionelle realkreditlån skal de betales fuldt ud, når du lukker boligen. Disse gebyrer summer op til tusindvis af dollars, og ikke alle har råd til at betale dem ud af lommen. FHA tillader nogle af disse gebyrer at blive rullet ind i lånefinansieringen, så du kan betale dem af over tid i stedet for at skulle komme med en stor del af ændringen ved lukning. Husk på, at lukkegebyrer varierer fra långiver til långiver, og de svarer også nogenlunde til dine kreditscore, hvor lavere score kræver et højere beløb i lukkeomkostninger.

Hvad er ulemperne ved et FHA-lån?

Mens et FHA-lån kan være en livredder, hvis du ønsker at købe et hjem og har begrænsede kontanter ved hånden eller en knap så god kreditscore, har disse lån nogle ulemper, du bør være opmærksom på, før du ansøger.

• Meget strenge vurderingsstandarder. U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) har strenge standarder for ejendomsvurdering, der udelukker mange ejendomme fra FHA-lånsberettigelse. Boligen skal også være din primære eller hovedbolig, så du kan ikke bruge den som en investeringsejendom (selvom FHA-lån kan bruges til nogle ejendomme med flere enheder op til fire enheder). Mobile homes og andre præfabrikerede boliger kan kvalificere sig, men mange ejerlejligheder kan ikke.
• Obligatorisk realkreditforsikring. Låntagere med lavere kreditscore er statistisk mere tilbøjelige til at gå glip af betalinger eller misligholde deres lån end folk med højere kreditscore, så långivere kræver, at FHA-låntagere betaler realkreditforsikring for at mindske risikoen. I henhold til FHA-retningslinjerne er prisen på denne forsikring fordelt på to betalingstyper:
  • En enkelt massebetaling på 1,75 % af lånebeløbet forfalder ved afslutning. Ligesom andre lukkeomkostninger kan dette indgå i lånefinansieringen.
  • En yderligere årlig præmie på 0,45 % til 1 %, afhængigt af lånets løbetid, udbetaling og beløb, lægges til dine månedlige betalinger.

Selvom det er praktisk at være i stand til at overføre hovedlånsforsikringen og andre afslutningsomkostninger i dit FHA-lån, hæver det din månedlige betaling, og du kan tilføje titusindvis af dollars til det beløb, du vil betale i løbet af lånets levetid. lån. Det kan være det værd for muligheden for at købe din egen bolig, men det er vigtigt at være opmærksom på de potentielle omkostninger.

Hvordan får jeg et FHA-lån?

Hvis et FHA-lån lyder som det rigtige for dig, kan du få et sådan her:

• Først skal du sikre dig, at du opfylder minimumskvalifikationerne. Tjek din kreditscore, så du ved, om du opfylder FHA's berettigelsesstandarder. Du skal også have bevis for fast ansættelseshistorik og et gyldigt CPR-nummer. Du kan bruge FHAs gratis boligrådgiver-søgeværktøj eller smartphone-app til at finde lokale kilder til rådgivning om, hvorvidt du er berettiget til et FHA-lån, og til at få vejledning i at sikre den nødvendige udbetaling. En kvalificeret rådgiver kan være en stor hjælp med at navigere i det papirarbejde, du skal bruge for at få et FHA-lån.
• Er du klar til at ansøge? Tjek FHAs hjemmeside for at finde kvalificerede långivere i dit område. Du kan også se på online långivere såsom QuickenLoans. Som med enhver anden lånetype fastsætter långivere deres egne renter, kreditvurderingskrav og gebyrer inden for rammerne af FHA-retningslinjerne. Det betyder, at du kan – og bør – shoppe rundt for at få den bedst mulige handel. Blot en brøkdel af et procentpoints forskel i rente kan spare dig for tusindvis af dollars i løbet af et 30-årigt låns løbetid.
• Hvis du er kvalificeret til et FHA-lån på 3,5 %, skal du overveje at betale en højere udbetaling end minimumskravet, hvis det er muligt. Eller overvej at betale nogle af eller alle lukkeomkostningerne på salgsdatoen i stedet for at finansiere dem. (Konsulter en rådgiver for at se, hvilket scenarie der er mere fordelagtigt for dig.) Ved at tage disse trin kan du spare dig for mange penge i det lange løb.

Andre muligheder for at få et realkreditlån

Hvis et FHA-lån ikke lyder som det rigtige realkreditlån for dig, er der adskillige andre muligheder for førstegangsboligkøbere. Her er et par stykker:

• Hvis din kredit er højere end det, der kræves for et FHA-lån, kan du tjekke og se, om du er kvalificeret til et konventionelt lån, især da mange långivere nu tilbyder dem med lave udbetalinger.
• Hvis du er nuværende eller tidligere militærtjenestemedlem eller ægtefælle, kan du være berettiget til et VA-lån. Disse statsstøttede realkreditlån giver mulighed for nul udbetaling og har ingen krav om realkreditforsikring.
• De, der har lav indkomst og ønsker at købe et hus i et landområde, kan kvalificere sig til et USDA-lån. Disse statsstøttede lån findes i to typer, men begge giver mulighed for lav eller ingen udbetaling, og renten er lav.

Sammenlign fordele og ulemper

Når du har opnået din gratis kreditscore og afgjort, om du kan kvalificere dig til et FHA-lån, skal du tage et nærmere kig på forsikringsomkostningerne og overveje, om fordelene opvejer det. Afhængigt af din unikke situation kan du enten være bedre stillet med en anden type realkreditlån, eller også kan et FHA-lån være nøglen til dit drømmehus.