En låntagers mål ved refinansiering af et realkreditlån er ofte at få en lavere rente, især hvis markedsforholdene har ført til nedsatte renter samlet set, siden du første gang optog et boliglån. Men du leder måske efter noget andet end at sænke din rente – for eksempel at udbetale en del af din egenkapital, skifte til et fastforrentet lån eller få en kortere låneperiode.

For at refinansiere et realkreditlån med dårlig kredit, er det bedst at overveje dine muligheder, men det kan betyde, at långivere er mindre tilbøjelige til at tilbyde dig en konkurrencedygtig rente. Der er flere handlingsmuligheder for låntagere med lavere kreditscore, især hvis du kvalificerer dig til specifikke programmer, der tilbydes af den føderale regering.

Her er, hvad du behøver at vide, når du udforsker refinansiering med en dårlig eller rimelig kreditscore.

Hvilken kreditscore har du brug for for at refinansiere et realkreditlån?

Kreditkravene varierer efter långiver og type realkreditlån. Generelt har du brug for en kreditscore på 620 eller højere for en konventionel refinansiering af realkreditlån. Visse statslige programmer kræver dog en kreditscore på 580 eller har slet ikke noget minimum.

Som det er tilfældet for andre typer lån, jo højere din kreditscore er, jo mere sandsynligt er det, at en refinansieringsudbyder vil arbejde sammen med dig. Ikke alene er dine chancer for godkendelse højere, men du vil typisk modtage en lavere rente og mere gunstige lånevilkår end kvalificerede låntagere med lavere score.

Ud over kreditscore er det også værd at vurdere, om du har midlerne til at betale de afsluttende omkostninger og gebyrer forbundet med refinansiering, inklusive eventuelle forudbetalingsbøder, som din oprindelige långiver måtte opkræve. Du har typisk brug for mindst 20 % egenkapital i din ejendom for at refinansiere, hvilket betyder, at du har gjort nok fremskridt på dit realkreditlån til at eje en del af boligen.

Långivere vil også se på din gæld i forhold til indkomst (DTI) eller dine samlede månedlige gældsbetalinger sammenlignet med din indkomst. Det er ideelt, at dine gældsforpligtelser ikke udgør mere end 36 % af din månedlige indtjening, selvom nogle långivere vil acceptere et højere beløb.

Muligheder for refinansiering af et realkreditlån med dårlig kredit

Hvis din kreditscore falder under tærsklen på 620, er du muligvis ikke i stand til at sammenligne tilbud fra flere konventionelle långivere, men du har stadig muligheder:

1. Ansøg gennem din nuværende långiver. Lad dit realkreditinstitut vide, at du er interesseret i en refinansiering. Det kan være mere sandsynligt, at det samarbejder med dig for at beholde din virksomhed, og det er måske mere villig til at tage hensyn til andre faktorer end kreditscore. Men du ville også være smart at shoppe rundt og sammenligne priser fra andre kilder og lade din långiver vide, at du er ved at udforske eller har modtaget andre tilbud.
2. Vælg en FHA-refinansieringsmulighed. Federal Housing Administration (FHA) tilbyder flere refinansieringsprogrammer for realkreditlån til dem med lavere kreditscore. De omfatter:
• FHA strømline refinansiering :Som navnet antyder, giver denne proces dig mulighed for at refinansiere et FHA-lån med mindre papirarbejde end en typisk refinansiering, så længe du har foretaget 12 afdrag på realkreditlån til tiden. Det vil typisk give en lavere afdrag på realkreditlån.
• FHA rente- og løbetid refinansiering :Du kan refinansiere et konventionelt lån til et FHA-lån, men du vil ikke være berettiget til den strømlinede proces, og du skal levere indkomst- og kreditverifikation. Du skal også kunne demonstrere 12 måneders rettidig betaling af realkreditlån.
• FHA-udbetalingsrefinansiering :Denne mulighed giver dig mulighed for at få et nyt boliglån større end dit tidligere lån, plus kontanter for forskellen. For at kvalificere dig skal du have mindst 20 % egenkapital i dit hjem og en historik med rettidig betaling i 12 måneder – eller for længden af ​​låneperioden indtil videre, hvis den er kortere end det.
3. Se nærmere på et refinansieringslån til VA-rentenedsættelse. Hvis du i øjeblikket har et boliglån fra U.S. Department of Veterans Affairs, kendt som et VA-lån, kan du refinansiere det uden at gennemgå en kreditgarantiproces eller en boligvurdering. Du kan også undgå at betale kassegebyrer, da de kan rulles ind i omkostningerne ved lånet. Agenturet anbefaler at sammenligne priser fra flere långivere, før du går videre.
4. Overvej en USDA strømline refinansiering. Nuværende boligejere med realkreditlån fra det amerikanske landbrugsministerium kan refinansiere deres USDA-lån, selvom de har ingen eller lav egenkapital. I lighed med en refinansiering af et FHA-lån er du ikke forpligtet til at gennemgå en kreditvurdering, men du skal vise 12 måneders rettidig betaling. Du skal også opfylde indkomstkravene.
5. Ansøg om en udbetalingsrefinansiering :En konventionel udbetalingsrefinansiering er typisk nemmere at få for låntagere med dårlig eller rimelig kredit end en traditionel refinansiering. Det skyldes blandt andet, at långiveren, der udsteder dit nye lån, har mulighed for at beslaglægge dit hjem som sikkerhed, hvis du misligholder realkreditlånet. Vær dog på vagt over for lukkeomkostninger og private realkreditforsikringer, som du måske skal betale, hvis dit lån er 80 % eller mere af boligens værdi. Disse omkostninger kan ophæve eller reducere værdien af ​​refinansieringen.

Sådan forbedrer du din kredit for at kvalificere dig til en refinansiering af realkreditlån

Når du overvejer at refinansiere et realkreditlån, er der flere måder at få din ansøgning i den bedst mulige form – både med hensyn til din kreditscore og andre faktorer.

• For det første er det bedst, hvis du kan påvise, at du har en stabil og tilstrækkelig indkomst til at dække dine nye afdrag på realkreditlån. Mens långivere typisk ønsker at se, at dine gældsbetalinger ikke overstiger 36 % af din månedlige indkomst, kan denne grænse under nogle omstændigheder nå op på 50 %. Du kan styrke dit kandidatur til en refinansiering ved at nedbetale saldi på kreditkort eller studielån, før du køber et nyt boliglån for at reducere dit DTI.
• Din ansøgning vil også drage fordel af din evne til at vise kontantreserver. Eksperter anbefaler at holde en nødfond på mindst tre til seks måneder af dine gennemsnitlige udgifter. Selvom dette kan hjælpe dig med at holde dig oven vande i en krise som f.eks. tab af job, beviser det også for långivere, at du er i stand til at etablere og vedligeholde en opsparingsfond, som kan dække betalinger på realkreditlån i en knivspids.
• Du kan også overveje at føje en cosigner til refinansieringsapplikationen, selvom det er vigtigt at sikre, at de forstår, at de vil blive forpligtet til at foretage betalinger, hvis du ikke kan. Medunderskriveren skal også have stærk nok kredit til at øge dine godkendelse odds. På den anden side, hvis du har en cosigner på dit nuværende realkreditlån, og deres kreditscore er faldet, siden du første gang fik lånet, kan du fjerne dem og prøve at kvalificere dig til en refinansiering på egen hånd.
• Arbejd endelig på at forbedre din kredit, hvilket kun kan hjælpe dine chancer for refinansiering. Dette inkluderer ikke kun nedbetaling af saldi, men at sætte regningsbetalinger på autopay, så du aldrig går glip af en. Især før du ansøger om et boliglån, skal du undgå at få andre former for ny kredit, hvilket kan resultere i en hård undersøgelse af din kreditrapport. Hårde forespørgsler påvirker din kreditscore negativt i kort tid, men det kan gøre en forskel nok til at påvirke dine godkendelsesmuligheder eller den rente, du modtager.

Bundlinjen

Dårlig kredit behøver ikke at forhindre dig i at forfølge en refinansiering af realkreditlån, især hvis du er i stand til at drage fordel af et regeringsprogram gennem FHA, USDA eller VA.

Men overvej nøje omkostningerne ved enten en traditionel eller udbetalingsrefinansiering, når du har modtaget tilbud. Når du refinansierer, skulle du kunne nyde godt af en lavere rente, månedlig betaling eller en mere stabil fast rente, hvis det var dit mål. Omkostningerne ved at refinansiere et realkreditlån med dårlig kredit kan opveje disse besparelser, så vær sikker på, at du er klar over det med småt, før du accepterer en långivers tilbud.