Til og med den 31. december 2022 vil Experian, TransUnion og Equifax tilbyde alle amerikanske forbrugere gratis ugentlige kreditrapporter gennem AnnualCreditReport.com for at hjælpe dig med at beskytte dit økonomiske helbred under de pludselige og hidtil usete vanskeligheder forårsaget af COVID-19.
For mange mennesker er huskøb et stort skridt i retning af at opfylde den amerikanske drøm. Fordi et hjem sandsynligvis er det største køb, du nogensinde vil foretage, bør du ikke tage let på processen. For at købe et hjem, der vil bringe dig lykke, men også holde dig økonomisk sund, skal du følge vores trin-for-trin guide.
Det er smart at begynde enhver shoppingudflugt med at lave et budget – og det er især vigtigt, når du køber bolig. Du skal vide, hvor meget du skal bruge på en udbetaling og månedlige lånebetalinger for at se, hvilken slags hus du har råd til.
Boligudgifterne varierer meget rundt om i landet, og endda fra det ene kvarter til det næste, så at kende dit budget vil hjælpe med at guide din boligsøgning. Hvis du har fleksibiliteten til at flytte hvor som helst, kan du opleve, at du har råd til meget mere hus i et andet amt eller stat. Og selvom du er forankret af arbejde eller familie, kan du muligvis komme ind i en større ejendom eller et bedre skoledistrikt, hvis du er villig til at pendle.
Medmindre du kan betale for et hus direkte med kontanter, skal du finansiere dit køb med et realkreditlån. En af de største faktorer, der afgør, hvad du har råd til, er det beløb, du kan tilbyde som udbetaling. Dit udbetalingsbeløb vil påvirke de gebyrer og renter, du bliver opkrævet på realkreditlånet, samt hvor meget du betaler hver måned i en betaling på realkreditlån.
Långivere bruger noget, der kaldes et lån-til-værdi-forhold (LTV) til at beskrive den procentdel af en ejendoms værdi, de låner til dig - med andre ord den del af købsprisen, du ikke sætter i kontanter, når du køber hus.
Overvej eksemplet med et hus, der er prissat til $250.000. Hvis du foretager en 10% udbetaling ($25.000) på ejendommen, vil LTV-forholdet på det realkreditlån, du skal bruge for at købe ejendommen, være $225.000 divideret med $250.000 eller 90%. Hvis du øger din udbetaling til $50.000 eller 20% af købsprisen, vil LTV-forholdet falde til 80%.
"Konforme realkreditlån", som opfylder købskriterierne fastsat af Fannie Mae og Freddie Mac, de regeringssponserede virksomheder, der i sidste ende køber og administrerer de fleste af landets enfamiliehuslån, skal have et LTV-forhold på 80 % eller mindre— hvilket betyder en udbetaling på 20 % eller mere.
Konventionelle realkreditinstitutter kan udstede "ikke-konforme" lån med LTV-forhold så høje som 95 % (dvs. en udbetaling på 5 %), men de opkræver typisk betydeligt højere renter og gebyrer på dem, end de gør med konforme lån. De kræver også typisk køb af privat realkreditforsikring på lån med LTV større end 80 %. Hvis du er kvalificeret til et føderalt boliglånsprogram, kan du dog muligvis få et realkreditlån med en lavere udbetaling, lavere rente og færre gebyrer. Mere om det nedenfor.
Ud over udbetalingen skal du muligvis dække nogle af eller alle følgende udgifter under boligkøbsprocessen:
Når du ansøger om et realkreditlån, vil din långiver sandsynligvis begynde processen ved at anmode om din kreditrapport og kreditvurdering fra et eller flere af de tre nationale kreditbureauer (Experian, TransUnion og Equifax). Långivere kan afslå din ansøgning, hvis din kreditscore falder under et vist minimum. Denne minimumsscore varierer fra långiver til långiver, men falder normalt omkring 620 på FICO-skalaen fra 300 til 850. De fleste långivere vil afvise ansøgere med en FICO ® Score ☉ lavere end 580.
Hvis din kreditscore kun opfylder din långivers minimumskrav, vil du sandsynligvis betale relativt høje renter og gebyrer på lånet. Långivere opkræver typisk låntagere med lavere kreditscore mere end dem med højere score, og låntagere med exceptionel kredit (en FICO ® Score på 800 eller bedre) betaler typisk de lavest tilgængelige renter. Dette kan spare titusindvis af dollars i løbet af et realkreditlåns levetid.
Mindst tre til seks måneder før du begynder at gå på husjagt eller søger forhåndsgodkendelse til et realkreditlån, er det en god idé at tjekke din kreditrapport og kreditvurdering for at vide, hvor du står. Du kan få en kopi af din kreditrapport fra hvert kreditbureau en gang om året på AnnualCreditReport.com, eller få din Experan-kreditrapport og score gratis. Når du har gjort det, skal du tage følgende trin for at gøre dit kreditlån klar:
At påtage sig yderligere gæld øger også din gæld i forhold til indkomst (DTI), den procentdel af din månedlige bruttoindkomst, der går til tilbagebetaling af gæld. Mange långivere ser på DTI-forholdet sammen med kreditscore og indkomst, når de overvejer realkreditansøgninger. Et DTI-forhold på mere end 40 % vil give mange långivere pause, og et DTI-forhold på 50 % eller mere er typisk grund til at afslå en ansøgning.
Det er vigtigt at arbejde med en ejendomsmægler, som vil repræsentere dine interesser, især hvis du er ny til boligkøb eller søger efter et hjem i et ukendt område. En køberagent kan hjælpe dig med at arrangere forhåndsgodkendelse af realkreditlån, undersøge lignende ejendomme for at hjælpe dig med at forhandle en rimelig pris, rådgive dig om fordele og ulemper ved forskellige samfund og kvarterer og eskortere dig for at se boliger.
Tal med flere agenter, ideelt set fra forskellige mæglerselskaber eller kontorer, for at finde en, der passer til din stil og indgyder tillid. Når du har fundet en agent, du kan lide, er det klogt at underskrive en kontrakt, der giver dem en kommission efter et vellykket salg. Sælgeren af boligen betaler provisionen, men som køber er du ansvarlig for, at den kommer til din agent.
Når du har valgt din agent, skal du informere eventuelle andre agenter, du møder (for eksempel ved åbent hus), at du allerede arbejder med nogen, for at undgå potentielle konflikter.
Find ud af, om du er kvalificeret til føderale låneprogrammer, der er designet til at hjælpe dig med at få et boliglån. Disse programmer kan være særligt nyttige, hvis du er en førstegangs boligkøber, du har en kreditscore under det minimum, der kræves for et konventionelt lån, du har en lav indkomst, eller du er medlem af militæret.
Tilgængelige programmer omfatter:
Federal Housing Administration (FHA) lån :FHA-lån er designet til at hjælpe førstegangskøbere med at komme ind i deres første hjem ved at have mindre strenge krav end konventionelle lån. Du kan få et FHA-lån med så lidt som en 3,5 % udbetaling.
USA Department of Agriculture (USDA) lån :USDA-lån er lavrentede lån uden udbetaling til udvalgte ejendomme i landdistrikter og forstæder i landet.
USA Department of Veterans Affairs (VA) lån :Kvalificerede amerikanske veteraner, servicemedlemmer og efterladte ægtefæller kan drage fordel af VA-lån uden udbetaling.
Under forhåndsgodkendelse af realkreditlån arbejder du med en långiver for at gennemgå det meste af ansøgningsprocessen for boliglån, herunder kredittjek og verifikation af din beskæftigelse og indkomst. Långiveren giver dig derefter et dokument, der angiver, hvor meget de er villige til at låne dig og til hvilken rente. Forhåndsgodkendelse af realkreditlån bekræfter din evne til at foretage et køb og tilføjer troværdighed til ethvert tilbud, du giver på en ejendom.
Fordi forhåndsgodkendelse af realkreditlån kræver, at man gennemgår næsten alle trin i ansøgningsprocessen for realkreditlån, giver det mening at sammenligne de tilbud, du kan få fra flere långivere, i et forsøg på at få de bedste lånevilkår. Vær opmærksom på, at lånevilkår (renter, gebyrer osv.) ikke låses fast, før du formaliserer en låneansøgning, men at søge forhåndsgodkendelse fra flere långivere kan hjælpe dig med at få den bedst tilgængelige aftale.
Når du vælger potentielle realkreditudstedere, er det en god idé at få en blanding af lokale og nationale långivere og måske også prøve et eller to online realkreditselskaber. Din egen bank eller kreditforening er altid et godt udgangspunkt, og din ejendomsmægler kan måske også foreslå låneinstitutter eller realkreditmæglere.
Det ideelle hus til dig og din familie er måske ikke bygget endnu, og hvis det findes, er det måske ikke til salg i det område, hvor du er på husjagt. At købe en eksisterende bolig kan kræve nogle kompromiser på din ønskeliste over boligfunktioner, men det kan også bringe kærkomne overraskelser, såsom designindslag eller landskabspleje, du ikke vidste, du ville elske. Den eneste måde at finde den bedste løsning for dig på er at tjekke mange huse ud.
En grundig udforskning af det lokale marked, med vejledning fra din ejendomsmægler, kan hjælpe dig med at forstå hele spektret af valg, afvejninger og handler til din rådighed. Deltag i åbent hus, og få din agent til at arrangere masser af private gennemgange af ejendomme, der passer til dit budget, geografiske krav og andre behov. (Hvis der kun er få egenskaber tilgængelige at sammenligne, kan du overveje at løsne nogle af dine kriterier, så du har en bredere vifte af valgmuligheder.)
Hvis du leder efter en betydelig handel, kan du endda bede din agent om at undersøge boliger under afskærmning. Hvis du gør det, skal du erkende, at disse boliger kan have stået tomme i et stykke tid og kan være i en tilstand af forfald eller direkte forsømmelse, så fortsæt med forsigtighed (og vær forberedt på at smøge ærmerne op eller hyre entreprenører for at få ejendommen i stand ).
Jo flere boliger du sammenligner, jo bedre fornemmelse får du af, hvilke der er overpris, og hvilke der er gode tilbud – og du kan også finde på at flytte væk fra dine oprindelige præferencer. Hvis du starter ud med at lede efter et charmerende ældre hjem, for eksempel, men finder dig selv tiltrukket af design og materialer, der findes i nyere byggeri (eller omvendt), er det fint. Det er OK at lade dine kriterier udvikle sig, efterhånden som du lærer mere om markedet – og at opleve masser af ejendomme er en af de bedste måder at lære på.
Når du har fundet det hus, du ønsker, skal du underrette sælgeren om dit bud i et dokument kendt som et tilbudsbrev. Dette bør være en kort note på én side, der angiver din villighed til at købe ejendommen, hvor meget du er villig til at betale, og en foreslået tidslinje for at afslutte handlen. Timing på nogle af disse begivenheder kan være underlagt statslige eller lokale love, så tag din ejendomsmæglers bud på, hvordan du bedst kommunikerer din fleksibilitet og vilje til at imødekomme sælgeren.
At bestemme det rigtige bud er en blanding af kunst og videnskab, og din ejendomsmægler bør være en stor ressource her. Faktorer, der påvirker dit bud, omfatter sælgerens udbudspris, og hvor realistisk den kan sammenlignes med salg af lignende ejendomme i nærheden; niveauet af efterspørgsel efter huse i nabolaget, og hvor hurtigt naboejendomme sælges; og sandsynligheden for, at konkurrerende bud vil blive overvejet sammen med dine.
Dit tilbudsbrev skal kommunikere din seriøse hensigt om at købe huset og, hvis det er realistisk for dig, kan det formidle vilje til at fremskynde afslutningsprocessen eller på anden måde strømline salget for sælgeren. Din agent vil typisk inkludere en kopi af dit forhåndsgodkendelsesbrev sammen med tilbuddet for at vise, at du er rustet til at gennemføre salget.
Vindertilbudsbreve indeholder ofte et par personlige præg. Du kan for eksempel angive, hvorfor ejendommen er så tiltalende (i vilkår, der er gratis for sælgeren). Du kan også kort fortælle, hvad det ville betyde for dig og din familie at bo der.
Når tilbudsbrevet er udarbejdet, kan din ejendomsmægler administrere indsendelsen i samarbejde med den noteringsmægler, der repræsenterer sælgeren. Du kan forvente et af tre svar:
Når først dit hjem er under kontrakt, er det afgørende - og påkrævet af stort set alle långivere - at du får huset undersøgt af en autoriseret boliginspektør. Inspektøren vil kontrollere bygningen for strukturelle problemer såsom et utæt tag eller vinduer, insektskader eller angreb og forældede eller defekte el- eller VVS-arbejde.
Mens du betaler for hjemmeinspektionen, er du ikke på krogen for nødvendige reparationer. Afhængigt af omfanget af eventuelle problemer, som inspektøren afslører (og i henhold til bestemmelserne i dit tilbudsbrev), kan du forhandle med sælgeren om at lave rettelser som en betingelse for salget; rabat på salgsprisen baseret på de anslåede omkostninger ved eventuelle afhjælpninger eller reparationer; eller annullere salget helt.
Hvis du finansierer dit hjem, vil din långiver også kræve, at du betaler for en vurdering af en professionel efter eget valg. Vurderingen skal dokumentere, at boligens gensalgsværdi stemmer overens med tilsvarende ejendomme i området. Dette beskytter långiveren i tilfælde af, at du undlader at betale dine realkreditlån, og de er nødt til at tvangsauktionere og sælge huset for at få dækket det, du har lånt.
På lukkedagen mødes du, din advokat og repræsentanter for realkreditinstituttet og -sælgeren på et neutralt sted – ofte på kontoret for en af advokaterne eller hos et firma, der sporer og letter ejendomstransaktioner.
Du skal medbringe følgende ting:
Når alle dokumenter er blevet skændtes og vurderet som acceptable af alle parter, underskriver du salgskontrakten og relaterede dokumenter og anerkender forskellige afsløringer og forklaringer. Underskriv ikke noget, du ikke forstår, og vær ikke bange for at stille spørgsmål, især til din advokat.
Når du har "bestået papirer" og underskrevet alle dokumenter, modtager du nøglerne til dit hus. Processen med at købe et hjem kan være nervepirrende, men så længe du har fulgt disse vigtige trin, kan spændingen ved at komme ind i dit nye hjem for første gang gøre det mere end umagen værd.