Da Amerika står over for økonomiske og sociale udfordringer med COVID-19-pandemien, kæmper mange boligejere med indkomstreduktioner og angst for at holde trit med afdrag på realkreditlån. En mulighed for at afhjælpe denne bekymring er at søge en overholdelse af realkreditlån.

Hvad er realkreditlån?

Pantlån er en midlertidig ændring i betalingsbetingelserne, som er forhandlet med dit realkreditinstitut. Afhængigt af vilkårene i overbærenhedsaftalen kan dine månedlige betalinger blive reduceret eller endda suspenderet helt i en periode, typisk ikke mere end 12 måneder.

Pantlån ændrer ikke permanent dit realkreditlån, og dets vilkår sørger for en eventuel tilbagebetaling af de midler, du er fritaget for at betale i løbet af overbærenhedsperioden. Tilbagebetaling håndteres typisk på en af ​​tre måder:

• Genindsættelse , hvor du betaler et engangsbeløb ved udløbet af tilbageholdelsesperioden, der dækker det fulde beløb, som dine betalinger blev reduceret med plus renter og eventuelle gebyrer, før du genoptager dine oprindelige betalingsbetingelser.
• En tilbagebetalingsplan , som deler det samlede beløb, du blev fritaget for at betale (plus renter og eventuelle gebyrer) i rater og tilføjer dem til dine almindelige månedlige afdrag på realkreditlån. Antallet af tilbagebetalingsrater er til forhandling og vil til dels afhænge af din evne til at foretage betalinger. Som med ethvert lån reducerer udvidelsen af ​​antallet af afdrag dog beløbet for hver afdrag, men tilføjer det samlede rentebeløb, du skal betale.
• Redigering af realkreditlån , som omstrukturerer vilkårene for dit lån permanent for at reducere dine månedlige ydelser og gøre det nemmere for dig at holde din konto opdateret. I en ændring bliver ethvert beløb, du blev fritaget for at betale i løbet af en udholdenhedsperiode, tilføjet tilbage til det samlede beløb, du skylder, og indregnet i den nye betalingsstruktur. Ændring af realkreditlån kan forlænge tilbagebetalingsperioden på dit realkreditlån med et antal måneder og øge det samlede beløb, du betaler for resten af ​​lånet, markant.

Når din långiver strukturerer en overbærenhedsaftale for dig, accepterer den også ikke at tvangsauktionere dit hjem i løbet af udsættelsesperioden, som det kunne, hvis du foretog ufuldstændige betalinger uden en udsættelsesaftale.

Hvordan anmoder jeg om overholdelse af realkreditlån?

For at finde ud af, om overbærenhed er en mulighed for dig, skal du kontakte din realkreditlångiver ved at bruge kontakttelefonnummeret på din betalingsbog eller betalingswebsted, forklare din situation og spørge om muligheder for overbærenhed.

Det er ikke ualmindeligt, at overbærenhedsdiskussioner begynder, efter at en låntager allerede er gået glip af en eller flere afdrag på realkreditlån. Men ubesvarede betalinger skader din kreditscore mere end nogen anden faktor, så det er i din interesse at starte tålmodighedsdiskussioner, før du går glip af nogen betalinger, hvis det er muligt.

Hvis dine økonomiske vanskeligheder er relateret til en naturkatastrofe, brand eller anden katastrofe, er det vigtigt at kontakte din långiver så hurtigt som muligt; långiveren kan have et tidsbegrænset krav for meddelelser om begivenhedsspecifikke anmodninger om overbærenhed.

Hvem kan få en overholdelse af realkreditlån?

Med undtagelse af nødforanstaltninger, der diskuteres nedenfor, er pantelån ikke en juridisk ret. Långivere giver efter eget skøn. Inden du gør det, vil de forvente, at du fremlægger bevis for, at du vil være i stand til at holde din ende på aftalen. De detaljer, hver långiver kræver, kan variere, men de vil sandsynligvis søge meget af de samme oplysninger, som de krævede, når de overvejede din oprindelige låneansøgning, såsom:

• Bevis for indkomst (lønsedler, selvangivelser og så videre)
• Månedlige udgifter, inklusive alle gældsbetalinger (med henblik på beregning af din gæld i forhold til indkomst)
• En liste over alle aktiver (opsparingskonti, investeringer), du kan trykke på for at dække dine udgifter

Din långiver kan henvise til din kreditscore, når du overvejer din anmodning om overholdelse af realkreditlån. Som kreditor, som du har et løbende forhold til, er din realkreditudsteder juridisk autoriseret til at overvåge din kreditscore som en selvfølge. Så i dette tilfælde er en formel kreditkontrol (og medfølgende hård forespørgsel, som midlertidigt kan sænke din kreditscore) muligvis ikke nødvendig. En højere kreditscore vil sandsynligvis blive opfattet som et tegn på gode gældsstyringsevner og fungerer typisk til fordel for en anmodning om overbærenhed.

Fordi pantoverholdelse er designet til at give midlertidig betalingsfritagelse, vil långiveren også gerne have en forklaring på dine nuværende vanskeligheder, og hvornår du forventer, at det slutter.

Det vil hjælpe din sag betydeligt, hvis du kan pege på en fast milepæl flere uger eller måneder frem, som vil gøre dig i stand til at genoptage dine almindelige betalinger (og tilbagebetale dine undskyldte betalinger):Dokumentation af en kommende skatterefusion, genoptagelse af sæsonarbejde, disponering af en arv, salg af en ejendom eller enhver anden begivenhed, der kan forventes at forbedre dit cash flow, vil virke til din fordel.

Hvis dine problemer er mere åbne, så vær ligetil med din långiver om, hvornår du med rimelighed kan forvente at genoptage regelmæssige betalinger. Hvis det er urealistisk at forvente at være tilbage på sporet med regelmæssige betalinger inden for 12 måneder, kan du overveje at søge en permanent ændring af realkreditlån i stedet for en overbærenhed.

Overbærenhed og tilbagebetaling er typisk mindre omkostningskrævende over tid end ændring af realkreditlån, men hvis en ændring bliver nødvendig for at strukturere dine tilbagebetalinger i slutningen af ​​din afdragsperiode, kan du betale mere i det lange løb, end hvis du havde sprunget over tid og søgt en ændring til at begynde med.

Hvordan påvirker boliglånsoverdragelse din kredit?

Under normale omstændigheder overtræder betalinger, der springes over eller kun delvist udbetales i løbet af en tilbageholdelsesperiode, teknisk set de oprindelige vilkår i din realkreditlånsaftale, så selvom din långiver accepterer tilbageholdenhedsplanen, kan de rapportere dine betalinger som forfaldne til den nationale kredit. bureauer. De er dog ikke forpligtet til at rapportere betalingerne som forfaldne, og det er ikke alle långivere, der gør det. Hvis de gør det, vil betalinger markeret som forfaldne blive vist på din kreditrapport, og dine kreditscore vil sandsynligvis lide som følge heraf.

Men loven om Coronavirus Aid, Relief and Economic Security (CARES) tilbyder lindring til låntagere, der søger overbærenhed på grund af coronavirus-krisen, men som er bekymrede over indvirkningen på deres kredit:Realkreditkonti i overbærenhed som følge af COVID-19 kan ikke rapporteret negativt til kreditbureauerne af långivere.

Typisk kan långivere eller måske ikke rapportere din konto som værende i overbærenhed i løbet af venteperioden. Hvis de indberetter det, vil der blive vist en note på din kreditrapport, der angiver så meget, og nogle kreditscoringsmodeller kan også forankre din kreditscore i løbet af udholdenhedsperioden og i et stykke tid derefter. For dem, der anmoder om overbærenhed på grund af coronavirus, har de tre kreditbureauer (Experian, TransUnion og Equifax) imidlertid vedtaget en kriseberedskabsplan, der gør det muligt for långivere at rapportere konti som i overbærenhed som følge af en naturkatastrofe eller erklæret katastrofe.

At undgå tvangsauktion – ud over at forhindre den omvæltning, det kan forårsage i dit liv – vil også hjælpe med at holde din kredit i god stand. Tvangsauktioner har en negativ indvirkning på din kredit.

Særlige overvejelser om realkreditlån i forbindelse med COVID-19

Hvis du har at gøre med indkomsttab eller andre vanskeligheder relateret til COVID-19-pandemien, og dit realkreditlån er et af de 95 % af de amerikanske enfamiliehuslån, der er støttet af Fannie Mae eller Freddie Mac, gælder særlige nødregler. Du kan få udholdenhed med dine afdrag på realkreditlån i op til 12 måneder, hvorefter din långiver skal samarbejde med dig i et forsøg på at komme med en overskuelig tilbagebetalingsplan (inklusive eventuel ændring af din oprindelige låneaftale). Rådfør dig med din långiver om denne mulighed og spørg om eventuelle andre COVID-19 dispensationer, de måtte have, eller som kan være påbudt i hastigt udviklende stats- og føderale love. Husk, at denne mulighed ikke sker automatisk:Du skal være proaktiv og kontakte din långiver for at ansøge om assistance.

Hvis du har at gøre med en midlertidig økonomisk nød, kan overholdelse af realkreditlån løfte en væsentlig kilde til stress og give dig kostbar tid til at komme på fode igen.