Loan-to-value (LTV) ratio er et tal, som långivere bruger til at bestemme, hvor meget risiko de påtager sig med et sikret lån. Den måler forholdet mellem lånebeløbet og markedsværdien af det aktiv, der sikrer lånet, såsom et hus eller en bil.
Hvis en långiver yder et lån til en værdi af halvdelen af aktivets værdi, er LTV for eksempel 50 %. Efterhånden som LTV stiger, stiger det potentielle tab, som långiver vil stå over for, hvis låntageren ikke tilbagebetaler lånet, hvilket skaber større risiko.
Lån-til-værdi-forhold kan gælde for ethvert sikret lån, men er mest almindeligt brugt med realkreditlån. Faktisk specificerer flere føderale realkreditprogrammer LTV-grænser som en del af deres kvalificerende kriterier.
For at bestemme dit LTV-forhold skal du dividere lånebeløbet med værdien af aktivet og derefter gange med 100 for at få en procentdel:
LTV =(skyldigt beløb på lånet ÷ anslået værdi af aktiv) × 100
Hvis du køber et hus vurderet til $300.000, og dit lånebeløb er $250.000, er dit LTV-forhold på købstidspunktet:($250.000/$300.000) x 100, hvilket svarer til 83,3%.
LTV-forholdet er med andre ord den del af ejendommens vurderede værdi, som ikke er dækket af din udbetaling. Hvis du sætter 15 % ned på et lån, der dækker resten af købesummen, så er LTV 85 %.
Långivere og føderale boligtilsynsmyndigheder er mest bekymrede over LTV-forholdet på det tidspunkt, hvor lånet udstedes, men du kan beregne LTV til enhver tid i løbet af lånets tilbagebetalingsperiode ved at dividere det skyldige beløb på lånet med ejendommens anslåede værdi. Når du tilbagebetaler lånet, falder det skyldige beløb, hvilket har en tendens til at sænke LTV. Hvis værdien af din ejendom stiger over tid, reducerer det også LTV. Men hvis ejendommens værdi falder (f.eks. hvis boligpriserne falder markant på det lokale marked), kan det presse LTV højere.
Når et LTV-forhold er større end 100%, betragtes en låntager som "undervands" på lånet - det vil sige, når markedsværdien af ejendommen er mindre end den skyldige saldo på lånet. LTV på mere end 100 % er også muligt tidligt i tilbagebetalingsperioden på lån med høje lukkeomkostninger.
Amerikanske långivere følger typisk en praksis kendt som "risikobaseret prisfastsættelse", som involverer at fastsætte højere renter på lån, som de vurderer er relativt risikable. Dette fører til, at låntagere med subpar kredit bliver opkrævet mere end dem med fremragende kredit, og det gælder også for LTV:Da en høj LTV ratio betyder større risiko for långiveren, kommer lån med høj LTV typisk med højere renter.
Højere renter er ikke den eneste måde, hvorpå en høj LTV kan koste dig.
Hvis du køber et hus med et konventionelt lån - det vil sige et realkreditlån, der ikke er understøttet af et føderalt program - kan et LTV-forhold på mere end 80 % betyde, at du er forpligtet til at købe privat realkreditforsikring (PMI), som dækker långiver mod tab, hvis du undlader at betale dit lån tilbage. PMI koster typisk mellem 0,5 % til 1 % af lånebeløbet hvert år, og skal betales, indtil dit LTV-forhold falder til 78 %. Så hvis dit lån er $250.000, kan du forvente at betale mellem $104 og $208 ekstra hver måned, indtil det sker.
Hvis du optager et konventionelt lån for at købe et hjem, er et LTV-forhold på 80 % eller mindre ideelt. Konventionelle realkreditlån med LTV-forhold på over 80 % kræver typisk PMI, som kan tilføje titusindvis af dollars til dine betalinger i løbet af et realkreditlåns løbetid.
Nogle statsstøttede realkreditlån giver dig mulighed for at slippe af sted med meget høje LTV-forhold. For eksempel er minimumsudbetalingen for et lån fra Federal Housing Administration (FHA) 3,5 % (LTV-forhold på 96,5 %). Lån gennem US Department of Agriculture og Department of Veterans Affairs kræver ingen udbetaling overhovedet (100 % LTV). Disse lån kræver typisk en form for realkreditforsikring eller inkluderer ekstra gebyrer i de afsluttende omkostninger for at udligne risikoen forbundet med deres højere LTV'er.
LTV-forhold er en mindre afgørende faktor med autolån. Selvom du måske betaler højere renter på et billån med et højere LTV-forhold, er der ingen tærskel, der kan sammenlignes med de 80 % LTV, der giver de bedste vilkår for realkreditlån.
Generelt set betyder reduktion af LTV på dine lån, især på realkreditlån, lavere samlede omkostninger i løbet af lånet. Fordi der kun er to variabler, der bestemmer LTV-forholdet – lånebeløbet og aktivets værdi – er tilgangene til at reducere LTV ret ligetil:
Uanset om du ansøger om et autolån eller et realkreditlån, er det vigtigt at forstå, hvordan dit LTV-forhold påvirker de samlede låneomkostninger, hvad du kan gøre for at reducere LTV, og hvordan det kan spare dig penge i løbet af et låns levetid.