Førstegangskøbere af boliger med en risikotolerance over gennemsnittet (og midlerne til at rette op på dem) kan muligvis gøre et større kup ved at købe et tvangshus. Tvangsauktioner sælger typisk under markedsværdien, men der er komplikationer at overveje.
Tvangsauktion opstår, når en realkreditlåntager ikke kan holde trit med deres lånebetalinger, og långiveren udøver sin ret til at beslaglægge boligen og videresælge den for at inddrive (eller i det mindste reducere) deres økonomiske tab. Realkreditudstedere sætter typisk udelukkede ejendomme på auktion, hvilket ofte betyder, at man sælger boligen for mindre end markedsværdien. Når boliger ikke sælger på auktion, kan långivere dog skære salgsprisen ned og sælge dem direkte.
Fordi tvangsauktioner ofte er fantastiske tilbud, er de populære blandt ejendomsinvestorer, der ønsker at bruge dem som lejeejendomme eller vende dem for en hurtig fortjeneste. At konkurrere med disse investorer, hvoraf mange har adgang til betydelig kredit og kan betale ekstra store udbetalinger eller endda købe ejendomme direkte for kontanter, kan være en udfordring for førstegangskøbere af boliger.
Hvis det betyder dig, er du ikke nødvendigvis ude af løbet for et tvangskøb. Men for at konkurrere med investorer, bliver du nødt til at lægge noget grundlag for at dokumentere din evne til at lukke handlen. Du skal også være omhyggelig og beslutsom med at vælge en ejendom, som du sandsynligvis ikke har meget tid til at udvide, før du afgiver et bud.
For fuldt ud at forstå, hvad du kan gå ind til med et tvangsauktionskøb, er det nyttigt (og nogle gange vigtigt) at arbejde med en ejendomsmægler med erfaring med tvangsauktion. National Association of Realtors' Short Sale and Foreclosure Resource (SFR) certificering betegner agenter og med uddannelse i dette speciale.
Det er også afgørende at forstå, at afskærmning typisk følger en tidslinje, og at købsmuligheder og -procedurer er forskellige i hver fase i processen. Varigheden af hvert trin i tidslinjen kan variere afhængigt af omstændigheder og statslige eller lokale love, men de forekommer typisk i denne rækkefølge:
Den største fordel ved at købe en tvangsauktioneret bolig er besparelser. Afhængigt af markedsforholdene kan du købe en tvangsauktioneret bolig for betydeligt mindre, end du ville betale for sammenlignelige, ikke tvangsauktionerede boliger.
De væsentligste risici kommer fra, i hvilken grad en overtagne ejendom kan være et mysterium for køberen. Afskærmede boliger sælges i "som de er" og er typisk utilgængelige for en gennemgang før køb.
Tvangsauktioner kan have siddet ubeboet, uden varme eller aircondition, i uger eller måneder før salg, og tidligere ejere kan have forsømt eller endda vandaliseret dem. Hvis det lykkes dig at købe et afskærmet hus, skal du sandsynligvis bruge nogle kontanter (eller tilgængelig kredit) for at få ejendommen til at flytte ind.
Gør-det-selv-folk kan se dette som en gylden mulighed for besparelser, men mindre dygtige (eller mindre ambitiøse) boligkøbere kan overveje at sætte reparationsbudgettet på en udbetaling på et mere konventionelt køb.
Følgende ressourcer kan hjælpe dig med at finde udelukkede ejendomme til køb. Ejendomseksperter i dit område kender muligvis til yderligere ressourcer.
Tror du, at købe en tvangsauktion kan være det rigtige valg for dig? Følg disse trin for at sikre, at processen går så glat som muligt.
En forhåndsgodkendelse af realkreditlån indikerer, at en långiver har gennemgået din økonomiske status og indvilliget i at udstede et lån til dig op til et bestemt beløb, med en tilbagebetalingsperiode og en rentesats baseret på en specifik udbetaling. Forhåndsgodkendelse vidner om din evne til at finansiere et køb inden for det angivne prisinterval, og det er praktisk talt vigtigt at have en, når du konkurrerer med kontantkøbere. Planlæg at bruge et gebyr på flere hundrede dollars for hver forhåndsgodkendelse, og vær opmærksom på, at et forhåndsgodkendelsesbrev typisk kun er godt i 60 til 90 dage. Specifikke finansieringsvilkår kan ændre sig, hvis renten stiger, eller din indkomst eller kreditscore ændres, før du afslutter din låneansøgning på et bestemt køb. Hvis du ikke er tilfreds med betingelserne for din forhåndsgodkendelse, skal du tage skridt til at forbedre din kreditscore og reducere din gæld.
Det er muligt at få et forhåndsgodkendelsesbrev baseret på konventionelle vilkår for realkreditlån og i henhold til vilkårene for ethvert statsstøttet realkreditstøtteprogram, du er kvalificeret til, såsom et lån fra Federal Housing Administration (FHA) eller et realkreditlån støttet af US Department of Veterans Affairs (VA) eller US Department of Agriculture (USDA). Bemærk, at disse programmer præciserer berettigelseskravene for ejendomme, de er villige til at finansiere, og nogle tvangsauktioner er muligvis ikke kvalificerede.
Dette burde være standardprocedure med ethvert boligkøb, men det er særligt vigtigt med en tvangsauktion, fordi. I modsætning til et traditionelt boligsalg er sælger af en tvangsbolig ikke forpligtet til at oplyse væsentlige mangler ved ejendommen, når den udbydes til salg. At kende til potentielt skjulte problemer med ejendommen, så du kan planlægge at løse dem, før du tager indflytning.
Før tvangsauktionen kan ejeren af et hus have optaget et andet realkreditlån eller en boligkreditlinje (HELOC) - kreditformer, der bruger huset som sikkerhed. Hvis den primære realkreditudbyder udelukker, kan långivere, der udstedte disse sekundære lån, stadig have pant i ejendommen - det vil sige retten til at inddrive, hvad de skylder, når huset sælges. Pantret er knyttet til en ejendom, ikke ejere, så hvis der er knyttet panterettigheder til den tvangsauktion, du køber, skal du muligvis rydde disse panterettigheder – betale den tidligere ejers gæld – før du kan sælge ejendommen. Uopdagede tilbageholdsret er skjulte omkostninger, der betydeligt kan underbyde enhver handel, du får ved at købe en tvangsauktion.
En titelsøgning er en professionel undersøgelse, der identificerer tilbageholdsret, ubetalte skatter og juridiske domme, der kan være forbundet med en ejendom; forventer at betale et par hundrede dollars for tjenesten. Gennemførelse af en titelsøgning på en udelukket ejendom, du ønsker at byde på en auktion, kan spare dig stort, hvis det gør dig opmærksom på en tilbageholdelsesret.
Långivere er ivrige efter at sælge afskærmede ejendomme hurtigt, med minimale komplikationer, så de vil sandsynligvis afvise den slags salgsberedskaber, der ofte findes i konventionelle salgskontrakter. Forudsætninger, der foreskriver, at visse apparater er inkluderet i hjemmet, eller at specifikke reparationer eller forbedringer foretages inden udløbsdatoen sandsynligvis ikke vil flyve i et tvangssalg, for eksempel.
Det er dog klogt - især for en førstegangstvangskøber - at overveje at inkludere et uforudset i dit købstilbud, der giver dig mulighed for at gå væk fra salget på baggrund af en ejendomskontrol. Hvis lokale love ikke tillader søgninger på tvangsauktioner på tvangsauktioner før auktion, kan det også være klogt at inkludere en eventual, der giver dig mulighed for at bakke ud af et salg i lyset af resultaterne af titelsøgning.
I en konkurrencesituation, hvor en anden køber ikke gør noget uforudset, kan disse tiltag koste dig et salg, men den risiko er det værd, hvis det sparer dig for at skulle gennemføre et køb på en ejendom, der er beklædt med tunge tilbageholdelsesforpligtelser, eller som kræver dyre reparationer.
Gør dig bekendt med den proces, du ønsker at forfølge (short salg, auktion eller REO), før du sætter penge på spil. Hvis du planlægger at købe et hus på auktion, skal du deltage i en eller to auktioner for at blive fortrolig og lære lokale procedurer, før du forpligter dig til noget. Hvis det er muligt, så lær en eller flere "faste" at kende, der er fortrolige med systemet og køb kaffe eller frokost til dem til gengæld for nogle tips og forslag. Og endnu en gang, overvej at arbejde med en erfaren ejendomsmægler, der kan tilbyde kyndig rådgivning. At betale en kommission kan virke i modstrid med det gode tilbuds-jagtmål om afskærmning af shopping, men deres vejledning kan forhindre dyre fejltagelser eller forglemmelser, der langt ville opveje deres omkostninger.
At købe en tvangsauktion er ikke for alle, men hvis du går ind i processen med åbne øjne, forbereder dig på at konkurrere med ejendomsinvestorer og accepterer risikoen (og det potentielle behov for kontanter og arbejdskraft, der følger med), kan du spare en bundt på dit første boligkøb.