Hvis udsigten til at blive godkendt til et realkreditlån sætter maven i maven, kan en leje-til-eje-kontrakt hjælpe dig med at komme ind i din egen bolig, uden at du behøver at forpligte dig stort endnu. Afhængigt af din økonomiske situation kan det være noget, der giver rigtig god mening – især hvis du ikke er helt økonomisk klar til at købe bolig.
National Association of Realtors rapporterer, at den nationale medianpris for et eksisterende enfamiliehus er $291.300. En udbetaling på 20 % her giver over $58.000. Selvom du kvalificerer dig til et FHA-lån, der kun kræver 3,5% ned, har du stadig brug for op mod $10.000. Når en stor del af din indkomst går til f.eks. leje en lejlighed, kan en udbetaling af den størrelse være år væk.
Med en leje-til-eje-aftale får du et hjem at bo i og muligheden for at købe det, hvilket kan hjælpe med at slå nogle potentielle forhindringer ned på vejen til at opnå den amerikanske drøm om boligejerskab. At forstå, hvordan det virker, er det første skridt i at afgøre, om det er det rigtige for dig.
En leje-til-eje-kontrakt giver dig mulighed for at leje en bolig i en bestemt periode og samtidig give dig mulighed for at købe den, inden aftalen udløber. Det kræver i det væsentlige en standard lejeaftale og giver mulighed for at købe ejendommen på et senere tidspunkt. Afhængigt af kontrakten kan en del af din månedlige husleje betales til den endelige købspris, hvilket hjælper dig med at spare undervejs, mens du opbygger egenkapital undervejs.
Leje-til-eje-kontrakter giver mest mening for folk, der ved, at de vil være boligejere en dag, men endnu ikke er klar til at tage springet. Uanset om du har brug for tid til at forbedre din kredit eller spare op til en udbetaling, kan denne type arrangement give et pusterum, mens du får styr på dit finansielle hus.
Leje-til-eje-kontrakter falder generelt ind under en af følgende to kategorier:
At gå med en leje-til-eje-kontrakt giver ikke altid økonomisk mening. En metrik, der kan hjælpe med at afklare, om det er mere overkommeligt at leje eller købe, er noget, der kaldes pris-til-leje-forholdet. Begynd med at tage den gennemsnitlige boligpris i dit område og dividere den med dine årlige lejeomkostninger. Hvis det samlede antal er under 15, kan det være dyrere at fortsætte med at leje end at købe.
Som tidligere nævnt kan underskrivelse af en leje-til-eje-kontrakt hjælpe dig med at opbygge egenkapital i boligen, hvis det giver dig mulighed for at dirigere en del af din månedlige lejebetaling mod købsprisen. Over tid kan det lægge op og udgøre en betydelig udbetaling, som du måske ellers har kæmpet for at spare. Selvfølgelig er hver aftale forskellig, og derfor er det altid en god idé at læse den linje for linje, inden du underskriver.
Disse typer af kontrakter er også ideelle for potentielle boligejere, der beskæftiger sig med kortsigtede kreditproblemer. Hvis en mindre end perfekt kreditscore står i vejen for at kvalificere dig til et realkreditlån, kan en leje-til-eje-kontrakt hjælpe dig med at bevæge dig hen imod at købe et hjem, mens du tager skridt til at reparere din kredit. En anden fordel er, at du muligvis kan låse købsprisen fast, hvis kontrakten tillader det, hvilket vil give dig ro i sindet ved, at prisen ikke stiger ved udløbet af lejeaftalen. At vide dette på forhånd kan også hjælpe dig med at budgettere og spare en større udbetaling i mellemtiden.
En anden detalje, der er værd at nævne, er, at du ikke skal beskæftige dig med besværet eller omkostningerne ved at flytte, når lejekontrakten udløber, fordi du allerede bor i boligen. Dette kan potentielt spare dig for tusindvis af alt fra flyttemænd til forsyninger til møbler og mere. Og hvis du beslutter dig for, at du ikke kan lide boligen, når din lejekontrakt er udløbet, behøver du ikke gå igennem købet – så længe din aftale giver dig mulighed for at trække dig tilbage.
Der er nogle potentielle ulemper, når man overvejer en leje-til-eje aftale. For det første kan du være på krogen for et ikke-refunderbart forhåndsgebyr, selvom dette normalt anvendes på din udbetaling, når du til sidst køber boligen. Igen er hver kontrakt forskellig, men 1% af købsprisen er et standardoptionsgebyr.
Hvad mere er, hvis en del af din månedlige husleje faktisk anvendes på din udbetaling, vil din husleje sandsynligvis være højere end gennemsnittet for dit marked - nogle gange i størrelsesordenen 10% til 15%. Din kontrakt kan også angive, at du er ansvarlig for ejendomsvedligeholdelse, mens du lejer. Dette kan være en kostbar detalje, hvis dit tag springer ud, eller dit klimaanlæg giver ud.
Når alt er sagt og gjort, er der heller ingen garanti for, at du i sidste ende vil kvalificere dig til et realkreditlån ved udløbet af lejeaftalen. Men de, der bruger deres lejeperiode til at spare, styrke deres kredit og styrke deres økonomi, vil være bedre positioneret til at kvalificere sig. Bare husk på, at hvis ejeren misligholder sit realkreditlån, og boligen er tvangsauktioneret, før du køber den, kan du blive tvunget til at forlade det.
En anden stor ulempe er, at du måske underskriver en lejeaftale, der forpligter dig til at købe ejendommen i slutningen af lejeperioden uanset hvad. Hvis du ikke har råd til at købe ejendommen, kan det juridiske krav om at købe det lande dig i lovligt eller økonomisk varmt vand. Før du underskriver noget, skal du læse det omhyggeligt og sikre dig, at du forstår det. Hvis du har spørgsmål, kontakt en ekspert eller advokat.
De eneste konti, der vises på din kreditrapport - og til gengæld former din kreditscore - er dem, der rapporteres til kreditbureauerne. Da leje-til-eje-aftaler generelt ikke er det, bør de ikke have nogen indflydelse på din kredit. Men de, der ønsker at bruge positive lejebetalinger til at styrke deres kreditscore, kan spørge deres udlejer, om de er åbne for at rapportere deres betalinger.
Hvis det er tilfældet, kan din kreditscore stige, hvis du blot betaler alle dine husleje til tiden. Selvfølgelig kommer det hele ned til personligt ansvar - forsinkede eller manglende betalinger vil afspejle sig negativt. For at øge sandsynligheden for, at du vil være i stand til at købe ejendommen, når lejeperioden er udløbet, skal du holde øje med hver komponent af din kredit. Betal gæld ned så meget du kan, fortsæt med at foretage alle betalinger til tiden og undgå unødvendigt at åbne nye konti.
Leje-til-eje-kontrakter er et unikt finansieringsværktøj, der kan gøre det lettere for lejere at gå over til boligejere – forudsat at de enkelte vilkår og betingelser giver god økonomisk mening. Som alt andet kan det betale sig at læse det med småt og fuldt ud forstå, hvad du skriver under på, før du går all in. Når det er sagt, kan leje-til-ejer give boligkøbere tid til at spare en solid udbetaling og forbedre deres kredit, før de foretager købet. Dette begynder med at kende din kreditscore, og hvad der står på din kreditrapport. Tjek det gratis med Experian, og tag skridt til at få det til at bevæge sig i den rigtige retning.