Federal National Mortgage Association, bedre kendt som Fannie Mae, reviderede for nylig sine kvalifikationskrav for realkreditlån for at tillade overvejelse af førstegangsboligkøberes huslejebetalingshistorier, når de skal afgøre, om lånet er berettiget. Her er hvorfor det er vigtigt, og hvad det kan betyde for dig.

Hvorfor Fannie Mae betyder noget for dit boliglån

Fannie Mae er et føderalt sponsoreret selskab, der hjælper med at sikre, at banker, kreditforeninger og andre realkreditudstedere har midlerne til at låne ud til potentielle boligejere. Det køber realkreditlån fra finansielle institutioner, som igen bruger kontanterne til at udstede nye lån. Fannie Mae beholder enten lånene som en del af sin portefølje eller samler dem i pantesikrede værdipapirer (MBS), finansielle instrumenter, der handles offentligt gennem investeringsbørser, ligesom aktier.

For at minimere sandsynligheden for at optage lån, som låntagere ikke kan tilbagebetale, og for at etablere basiskvalitet for MBS-tilbud, har Fannie Mae og dets regeringsmyndighed, Federal Housing Finance Agency (FHFA), fastsat minimumskrav til lån Fannie Mae vil købe.

Fordi långivere kan lide trygheden ved at vide, at de kan sælge lån til Fannie Mae, overholder (eller overstiger) mange kommercielt tilgængelige realkreditlån Fannies minimumskrav til udlån. Disse realkreditlån er kendt som konforme lån, og historisk set har ansøgere skullet opfylde følgende krav for at få et:

• A FICO ^® Score ^☉ på 620 eller højere.
• Et gældsforhold (DTI) på op til 45 % – eller 50 %, hvis du har store likviditetsreserver. DTI er procentdelen af ​​din månedlige før skat-indkomst, der bruges til gældsbetalinger, inklusive de forventede betalinger på dit fremtidige realkreditlån.
• Evnen til at foretage en udbetaling på 3 % eller mere af lånebeløbet.
• Et lånebeløb, der falder ind under Fannie Mae eller Freddie Macs årlige lånegrænse for det amt, hvor du køber dit hjem. Denne grænse nulstilles hvert år:For det meste af landet er det maksimale lånebeløb i 2021 $548.250; på landets dyreste boligmarkeder er grænsen $822.375.

Hvordan nye udlånsstandarder hjælper førstegangskøbere

Overensstemmende lånekrav – især minimumskreditscore – kan være vanskelige at opfylde for låntagere med begrænset erfaring med at bruge kredit.

I henhold til nye retningslinjer, som Fannie Mae implementerede i september 2021, kan låntagere, der indsender ansøgninger om konforme lån, give långivere adgang til deres bankkonti, så Fannie Maes automatiserede Desktop Underwriter-system kan overveje lejebetalingshistorik sammen med andre ansøgningsoplysninger.

Rettidig lejebetaling betragtes som indikatorer for låntagers pålidelighed og kan kun påvirke låntagers berettigelse på en positiv måde. Forsinkede eller manglende huslejebetalinger kan på den anden side ikke skade en ansøgers muligheder for at kvalificere sig til et lån.

Inkludering af huslejebetalingshistorik i en låneansøgning kan betyde forskellen mellem at kvalificere sig til et realkreditlån og at blive afvist et:Fannie Mae analyserede et repræsentativt udsnit af realkreditansøgninger og fandt ud af, at 17 % af realkreditansøgningerne i løbet af en treårig periode blev diskvalificeret af Desktop Underwriter-værktøjet ville være blevet godkendt, hvis huslejebetalingshistorik var blevet overvejet i henhold til de nye retningslinjer.

For at drage fordel af denne mulighed skal ansøgere:

• Vær førstegangsboligkøbere, der finansierer et hus, der vil fungere som deres primære bolig.
• Har en gennemsnitlig FICO ^® Score på 620 eller højere (mere om dette nedenfor).
• Har betalt månedlige huslejebetalinger på mindst 300 USD i 12 måneder eller mere.
• Har bankkonto(r), der kan dokumentere deres seneste 12 måneders huslejebetalinger.

Ændrede kreditscoreberegninger for fælleslåntagere

Ud over at tillade overvejelser om lejebetalingshistorik, har Fannie Mae justeret den måde, den håndterer flere ansøgeres kreditscore på for at bestemme berettigelse til realkreditlån. Fannie Mae opfordrer långivere til at få to eller tre kreditscore pr. ansøger. Hvis der bruges to scores, bruges den laveste af de to som hver ansøgers repræsentative kreditscore; hvis tre scores bruges, fungerer den midterste numerisk som den repræsentative score.

Tidligere, hvis to låntagere ansøgte i fællesskab om et realkreditlån, blev den laveste af deres repræsentative kreditscore brugt til at bestemme låneberettigelse – hvilket betyder, at ansøgningen ville blive afvist, hvis en af ​​ansøgerne havde en repræsentativ score under 620.

Under reviderede regler kan et lån godkendes, hvis gennemsnittet af fælles ansøgeres repræsentative kreditscore er 620 eller højere. Dette betyder, at en ansøger med en repræsentativ kreditscore under 620 - hvilket kan indikere en begrænset eller plettet kredithistorie - stadig kunne kvalificere sig som låntager, hvis deres medansøgers score er høj nok til at give et gennemsnit. (I sådanne tilfælde bruges den lavere repræsentative score dog til at fastsætte gebyrer og renter på lånet.)

Denne reviderede beregning, sammen med evnen til at tage æren for huslejebetalingshistorik, har til formål at udvide mulighederne for boligfinansiering for personer med begrænset kredithistorik.

Sådan forbedrer du dine chancer for at kvalificere dig til et realkreditlån

Hvis du planlægger at søge et realkreditlån, og især hvis du har en begrænset kredithistorik, bør du overveje at tage skridt til at forbedre din kreditprofil, før du indsender din låneansøgning, herunder:

• Tjek din kreditvurdering og din kreditrapport ofte, og brug forklarende risikofaktorer til at fokusere din kreditopbyggende indsats.
• Bring eventuelle forfaldne gældskonti løbende, nedbetal kreditkortgæld og undgå at åbne nye kreditkonti, før du har modtaget dit lån. Fordi betalingshistorik er den vigtigste faktor, der udgør din kreditscore, skal du forpligte dig til at foretage alle dine gældsbetalinger til tiden.
• Tænk på at bruge gratis Experian Boost™ ^† for at tilføje din historie med betaling af mobiltelefon-, forsynings- og streamingtjenesteregninger til din Experian-kreditrapport. En registrering af konstante betalinger til tiden kan øge din FICO ^® Score beregnet ved hjælp af Experian-kreditdata.

Lejebetalinger kan hjælpe dine kreditresultater

Hvis lejebetalinger indberettes af udlejere, ejendomsforvaltere eller tredjeparts huslejeopkrævningstjenester, kan de tage højde for dine kreditscore. Lejers betalinger rapporteres sjældent, men du kan prøve at bede din udlejer om at indberette dine betalinger, hvis du mener, det kan hjælpe din kreditvurdering.

Hvis de er til stede i en kreditrapport, kan lejebetalinger påvirke kreditscore beregnet ved hjælp af de seneste versioner af FICO ^® Resultat (FICO ^® Score 9 og nyere) og alle versioner af VantageScore ^® kredit score. Den mest udbredte version af FICO ^® Score, FICO ^® Score 8 kan dog ikke tage højde for lejebetalinger i dine kreditrapporter, og det kan de "klassiske" versioner af FICO ^® heller ikke Score bruges til at behandle de fleste realkreditansøgninger.

Som långiver adoption af nyere FICO ^® Score-versioner udvides - og hvis lejebetalinger bliver mere udbredt rapporteret til kreditbureauerne - kan huslejebetalingshistorik i sidste ende blive "bagt ind" til de kreditscore, der bruges til at evaluere realkreditansøgninger. Indtil da er den nye Fannie Mae ansøgningsproces den bedste mulighed, mange lejere har for at drage fordel af en historie med stabile lejebetalinger.