Lukkeomkostninger - de gebyrer, skatter og andre udgifter, du skal betale, når du underskriver dit realkreditlån - kan være et dyrt element i ethvert boligkøb, refinansiering eller boliglån. De gennemsnitlige lukkeomkostninger for køb af enfamiliehuse i USA i første halvdel af 2021 var $6.837 inklusive skatter og $3.836 eksklusive dem, ifølge ClosingCorp, et ejendomsdataselskab. De gennemsnitlige lukkeomkostninger for en boligrefinansiering var $2.398.

Her er en oversigt over, hvordan lukkeomkostninger fungerer, og nogle forslag til, hvordan du muligvis kan sænke dem og spare nogle penge.

Hvad er lukkeomkostninger?

Lukkeomkostninger varierer typisk fra 2 % til 5 % af en boligs købspris og betales sædvanligvis på forhånd den dag, et boligkøb og den finansiering, der gør det muligt, afsluttes. De omfatter flere kategorier af gebyrer, såsom dem nedenfor.

Gebyrer betalt til realkreditinstituttet

Oprindelsesgebyrer opkræves af långiver som en del af omkostningerne ved at udstede dit realkreditlån. Disse er almindeligvis udtrykt som "point", hvor hvert punkt angiver 1% af købsprisen. Størrelsen af ​​disse gebyrer varierer, men de er generelt omkring 0,5 % til 1,5 % af lånebeløbet.

Rabatgebyrer , også udtrykt i form af point, er valgfrie betalinger, du kan foretage ved lukning til gengæld for reduktioner i rentesatsen på dit realkreditlån. Prisen kan variere afhængigt af långiver og lånets løbetid, men hvis du betaler et point (1 % af købsprisen) ved lukning, kan renten på dit lån sænkes med 0,25 %. På et typisk 30-årigt realkreditlån kan selv små rentenedsættelser spare dig for tusindvis af dollars i løbet af lånets løbetid.

Du bør diskutere de tilgængelige rabatmuligheder på dit lån med din långiver og afgøre, om du vil betale dem, og hvor meget de koster, i god tid før du lukker, så de dokumenter, du underskriver ved lukning, afspejler disse vilkår.

Du skal generelt betale for realkreditforsikring hvis du foretager en udbetaling på mindre end 20 % af din boligs købspris. For konventionelle lån vil långiveren sandsynligvis kræve, at du køber en privat realkreditforsikring (PMI) for at beskytte dem mod økonomiske tab, hvis du undlader at tilbagebetale lånet. Et lån gennem Federal Housing Authority kan på samme måde kræve en realkreditforsikringspræmie.

Betalinger til tredjepartstjenesteudbydere

Et typisk boligsalg kræver tjenester fra flere fagfolk, og gebyrer for deres tjenester betales ofte ved afslutning.

Disse kan omfatte:

• Gebyr for boligeftersyn: En boliginspektør betales for at identificere væsentlige fejl eller strukturelle problemer, der påvirker ejendommens salgspris.
• Vurderingsgebyr: Långivere kræver typisk en vurderingsmand efter deres valg for at bestemme boligens fair markedsværdi. Det sker via et ejendomssyn og en gennemgang af de priser, som sammenlignelige boliger i området sælges for.
• Titelsøgningstjenester: En titelsøgning verificerer sælgerens juridiske ret til at overdrage ejendommen til køberen og markerer eventuelle panterettigheder, der skal udlignes, før salget kan gennemføres.
• Ejendomsforsikringspræmier: Sælgere er typisk forpligtet til at købe en forsikring (til en typisk pris på omkring 1.000 USD) for at beskytte långiveren mod eventuelle rets- eller administrative omkostninger, der opstår, hvis tilbageholdsret eller andre krav på ejendommen afsløres i titelsøgningen. Sælgere har også mulighed for at købe en ejendomsforsikring til dækning af deres egne udgifter, i tilfælde af at der kræves en retssag for at rydde titlen til salg.
• Ejendomsadvokatsalærer: Det er sædvanligt og tilrådeligt (og obligatorisk i nogle jurisdiktioner) for både køber og sælger at hyre advokater til at gennemgå salgskontrakter, før et boligsalg afsluttes. Ved mere komplicerede salg - hvis et hjem er beboet af lejere på salgstidspunktet, for eksempel, eller hvis salget er betinget af, at sælgeren gennemfører visse reparationer eller forbedringer - kan advokater spille en mere aktiv rolle og udarbejde kontraktbestemmelser for at beskytte deres kunders interesser.
• Agenters salgsprovision: Ejendomsmæglere, der repræsenterer køber og sælger, deler typisk en provision på 5 % til 6 % af salgsprisen.

Spærrede konti

Sammen med det beløb, du skylder på dit realkreditlån, opkræver långivere typisk 1/12 af din årlige ejendomsskatteregning og 1/12 af din boligforsikringspræmie i hver månedlig regning. Midler, som långiveren indsamler for at betale skat og forsikring, placeres på en særlig opsparingskonto kendt som en spærret konto, hvorfra långiveren (eller realkreditinstituttet) betaler skatter og forsikringsregninger på dine vegne. I henhold til føderal lovgivning kan långiver kræve, at du placerer dine første års skatte- og forsikringsbetalinger i spærret ved afslutningen sammen med op til to måneders realkreditbetalinger (inklusive PMI-præmier, hvis det er relevant), for at give långiver spillerum, hvis du er for sent på månedlige betalinger.

Størrelsen af ​​de escrow-betalinger, der kræves ved lukning, kan variere meget, afhængigt af lokal ejendomsskat og forsikringssatser. Hvis du køber et hus i et område, der er udsat for naturkatastrofer såsom oversvømmelser, jordskælv eller tornadoer, kan din långiver muligvis også kræve særlig forsikringsdækning mod disse begivenheder, og det første års præmier for dem vil også blive placeret i spærret.

Forventning af samlede lukkeomkostninger

Når du tænker på et boligkøb, er det nemt at blive fokuseret på størrelsen af ​​udbetalingen, du vil være i stand til at sætte ned på dit hus, og hvor mange penge du vil være i stand til at låne baseret på den udbetaling. Det er vigtigt at huske, at du skal skrive en check på mere end blot udbetalingen den dag, du afslutter salget, og for at sikre dig, at du har tildelt midler i overensstemmelse hermed.

Her er nogle måder at forudse, hvor meget du skal bruge ved lukning:

• Undersøg låneestimater. Når du er klar til at byde på et hus, er det klogt at ansøge om realkreditlån fra flere långivere, sammenligne lånevilkår og se efter den bedste handel, du kan få. Inden for tre dage efter modtagelsen af ​​din ansøgning skal hver långiver, der godkender din ansøgning, sende dig et standardiseret låneestimatdokument, som indeholder et afsnit, der beskriver forventede lukkeomkostninger, herunder anslåede skatter og långivergebyrer. Du kan bruge disse til at få en god idé om, hvor meget du skal bruge ud over din udbetaling på lukkedagen.
• Undersøg den afsluttende offentliggørelse. Når du accepterer et realkreditlånstilbud og får den endelige godkendelse til at lukke boligen, vil långiveren udstede et afsluttende oplysningsdokument mindst 72 timer før lukning, der fastlægger de forventede lukkeomkostninger, der er anført i låneoverslaget. Det er almindeligt, at der er en vis uoverensstemmelse mellem en långivers låneestimat og deres endelige lukkeoplysning, så det er vigtigt at sammenligne de to dokumenter omhyggeligt for at se, hvad der kan have ændret sig, og hvordan det påvirker dine samlede lukkeomkostninger. Hvis du er utilfreds med nogen ændringer, kan du annullere lånet (og salget) til enhver tid før lukning.

Hvem betaler slutomkostninger?

De fleste lukkeomkostninger, der er anført ovenfor, betales typisk af boligkøberen, bortset fra følgende:

• Overførselsafgift: Dette gebyr, der opkræves af mange lokalsamfund, er påkrævet for at gøre det muligt for en ejendomsejer at overdrage ejerskabet til en anden.
• Provision for salg af fast ejendom: Ejendomsmæglere, der repræsenterer køber og sælger, deler typisk en kommission på omkring 6 % af købesummen, som betales af sælgers provenuet fra salget. (Provisionen tages fra penge, som køberen betaler sælgeren efter salget er gennemført, så kommissionen kan betragtes som en del af boligens pris.)

Slutomkostninger, der traditionelt betales af køber, omfatter:

• Gebyr for boligeftersyn
• Vurderingsgebyr
• Gebyr for titelsøgning
• Advokatsalærer til den advokat, der repræsenterer dem i salget

Er lukkeomkostninger til forhandling?

Omkostningerne til skatter bestemmes af lokale regler, men mange andre lukkeomkostninger er til forhandling. Ved at samarbejde med långiveren, sælgeren og ejendomsmæglerne kan du muligvis foretage nogle omkostningsjusteringer, der sparer dig penge.

Du kan muligvis overtale en meget motiveret sælger til at betale nogle afsluttende omkostninger, som køberen traditionelt dækker, såsom vurderings- og boliginspektionsgebyrer og endda nogle långivergebyrer, såsom startpunkter. Sælgeren kan også forhandle størrelsen af ​​deres provision med deres ejendomsmægler eller vælge en mægler baseret på deres vilje til at arbejde for reduceret kommission.

Bemærk, at fleksibilitet i disse spørgsmål kan afhænge af markedsforholdene. Långivere og sælgere vil sandsynligvis være mere tilbøjelige til at give indrømmelser, hvis salgsklimaet er trægt, ejendommen har været udbudt til salg i en længere periode, eller der ikke er andre seriøse købstilbud under overvejelse. At forhandle gebyrer og renter er mere udfordrende på stærkt konkurrenceprægede ejendomsmarkeder som dem, man har set i USA i de sidste par år.

Advokater og ejendomsmæglere kan rådgive dig om, hvor dine bedste muligheder er for at forhandle bedre vilkår. De bør arbejde sammen med långiveren og sælgerens repræsentanter for at få detaljerne ud. Lånekontrakten og købsaftalen, der er forberedt til lukning, bør afspejle de endelige vilkår; lukkedag er ikke tiden til forhandling.

Hvordan kan jeg reducere lukkeomkostningerne?

Det er umuligt at undgå alle lukkeomkostninger – skatter er f.eks. uundgåelige – men der er flere metoder, du kan tage for at reducere beløbet på den check, du skal udskrive på lukkedagen.

• Lej dine egne fagfolk. Ejendomsmæglere og långivere arbejder typisk med korte lister over fagfolk såsom taksatorer, udbydere af titelsøgning og boliginspektører - og disse foretrukne leverandører kan være dyrere end andre, du selv kan ansætte. Hvis du er villig til at gøre arbejdet for at finde billigere tjenester, kan du muligvis spare nogle penge ved at leje nogle af dem selv. Hvis du går den vej, skal du sørge for omhyggeligt at undersøge alle, du ansætter.
• Spørg om loyalitetsincitamenter. Banken eller kreditforeningen, hvor du har dine check- eller opsparingskonti, kan tilbyde rabatter eller andre incitamenter til eksisterende kunder, der ansøger om realkreditlån hos dem. Disse insider-loyalitetsincitamenter sparer dig muligvis kun for et par hundrede dollars på lukkedagen, så de er kun umagen værd, hvis lånetilbuddet ellers er konkurrencedygtigt med andre långivere, du har ansøgt hos, men hver lille smule hjælper på lukkedagen.
• Overvej lån uden omkostninger. Hvis du søger et nyt realkreditlån eller ønsker at refinansiere dit eksisterende boliglån, vil du sandsynligvis høre om realkreditlån og refinansieringsaftaler, der kommer uden afsluttende omkostninger. Disse ordninger dækker ikke skatter, men de kan i høj grad reducere størrelsen af ​​den check, du bliver nødt til at skrive ved lukning. Bemærk, at de normalt vil få dig til at betale på andre måder - ved at acceptere en højere rente, end du ville få, hvis du betalte gebyrer på forhånd, eller ved at "kreditere" gebyrerne ved at lægge dem til dit beløb og sprede betalingerne ( og relevante renteomkostninger) ud over lånets løbetid.

Hvad hvis jeg ikke har råd til lukkeomkostninger?

Der er programmer tilgængelige til at hjælpe boligkøbere, der har svært ved at betale lukkeomkostninger:

• Se, om din arbejdsgiver kan hjælpe. Nogle arbejdsgivere tilbyder udbetalingshjælp til arbejdere, der køber bolig. Hvis du dækker en del af din udbetaling, kan det frigøre kontanter for at hjælpe med at betale afsluttende omkostninger. Kontakt din arbejdsgivers personaleafdeling for at finde ud af, om et sådant program findes, og hvordan du kvalificerer dig til det.
• Undersøg mulighederne for hjælp til boligkøber. Mange lokalsamfund tilbyder tilskud og andre former for økonomisk hjælp, der kan opveje lukkeomkostninger for boligkøbere i deres lokalsamfund. Nogle programmer er tilgængelige for personer med indkomster, der falder under fastsatte tærskler, andre udvides til medlemmer af visse erhverv (lærere, førstehjælpere og lignende), og atter andre er designet til at fremme boligejerskab i specifikke byer eller kvarterer. Din ejendomsmægler burde være i stand til at styre dig mod relevante programmer, og det amerikanske departement for bolig- og byudvikling (HUD) opretholder en nyttig ressource til at finde boligkøbshjælpsprogrammer i alle stater.
• Søg hjælp fra dine kære. Overvej at bede et familiemedlem eller en ven om at låne eller give dig nogle kontanter, som du kan bruge til at dække de afsluttende omkostninger.
• Reducer udbetalingen. Hvis din långiver er villig til at acceptere en lavere udbetaling på lånet, kan det give dig mulighed for at bruge flere penge på at lukke omkostningerne. Hvis långiver er enig, skal du være opmærksom på, at det vil koste dig flere penge i det lange løb:Du kan forvente en forhøjelse af den opkrævede rente. Derudover, hvis din udbetaling falder til under 20 % af købsprisen, kan du også forvente, at långiveren kræver realkreditforsikring.

Er slutomkostninger fradragsberettigede i skat?

Flere typer af lukkeomkostninger er fradragsberettigede fra din føderale indkomstskat for det år, hvor du lukker på købet. Hvis boligen er din primære bolig, omfatter potentielle fradrag:

• Ejendomsskatter på op til $10.000 (for par, der ansøger i fællesskab; $5.000 hver, hvis de indgives separat) er fradragsberettigede fra din føderale indkomstskat for det år, ejendomsskatten betales. (Hvis du foretager en forudbetaling af ejendomsskat ved afslutning i år for en regning, der først forfalder til næste år, skal du vente til næste år med at tage fradraget.)
• Betalte renter på op til 750.000 USD af lånets hovedstol er fradragsberettiget fra føderale indkomstskatter i det år, betalingerne foretages.
• Rabatpoint, du betaler for at sænke din realkreditrente, betragtes som forudbetalte renter og er derfor fradragsberettigede.
• Gebyr for oprettelse af realkreditlån, selvom de betales af sælgeren, er også fradragsberettigede i din føderale indkomstskat.
• Forsikringspræmier på realkreditlån er i øjeblikket fradragsberettigede i skat (men har ikke altid været og vil muligvis ikke være det i fremtiden. Spørg din skatteekspert for at være sikker på, hvordan du fortsætter).

Bundlinjen

Lukkeomkostninger er i høj grad en funktion af din lånekraft, og kreditrapporter og kreditvurderinger baseret på dem er vigtige målestokke, som långivere bruger til at måle din kreditværdighed. Før du begynder at købe et hjem, er det klogt at gøre status over din kreditrapport, tjekke din kreditvurdering og, hvis det er relevant, tage skridt til at få din kredit i den bedst mulige form, før du ansøger om realkreditlån. Omhyggelig planlægning i dag kan hjælpe med at fejre afslutningsdagen.