Har du ikke råd til at betale dine realkreditlån? Du er ikke alene. Cirka 0,8 % af realkreditlånene på landsplan var 30 til 89 dage forfaldne i marts 2021, ifølge Consumer Financial Protection Bureau's National Mortgage Database. Og dette tal kan stige, efterhånden som boliglån fjernes fra overbærenhed som følge af COVID-19 nødhjælpsplaner, og boligejere skal begynde at betale igen.

Efterhånden som realkreditbetalingerne bliver forsinkede, kan dit lån gå i misligholdelse, hvilket giver långiveren mulighed for at tage skridt til at inddrive deres tab. Hvis du står over for truslen om tvangsauktion og bekymrer dig om, at du vil miste dit hjem, er det vigtigt at finde muligheder, der kan hjælpe dig med at bringe dit lån i gang. Her er et kig på, hvordan et misligholdelse af realkreditlån udvikler sig, de potentielle konsekvenser, og hvordan man håndterer det.

Hvad betyder det, når et realkreditlån er i standard?

Når du får et boliglån, forventer din långiver rettidige månedlige betalinger, der dækker dit realkreditlåns hovedstol og renter. Hvis du kommer bagud med betalinger eller holder helt op med at betale, risikerer du at misligholde dit realkreditlån.

Misligholdelse af realkreditlån kan også opstå af andre årsager, herunder:

• Manglende betaling af ejendomsskat
• Undladelse af at have en passende husejerforsikring
• Skader på dit hjem, der sænker ejendomsværdien
• Overførsel af ejendommens skøde til en ny ejer uden långivers godkendelse
• Undladelse af at bebo boligen, selvom du er forpligtet til at gøre det i henhold til realkreditkontrakten

Hvad er konsekvenserne af misligholdelse af et realkreditlån?

Hvis du misligholder dit realkreditlån, kan långiver kræve fuld betaling for den samlede udestående saldo. Du vil modtage et brev med posten, der håndhæver det, der kaldes en "accelerationsklausul", og du har en fastsat periode til at bringe dit lån aktuelt. Hvis du ikke er i stand til at betale dette beløb, kan långiveren ty til tvangsauktion og udsættelse.

Långiveren skal vente mindst 120 dage efter den oprindelige standard for at påbegynde afskærmningsprocessen i henhold til føderal lov. Men detaljerne afhænger af de gældende love i din stat.

Långivere indgiver generelt et af følgende:

• Retslig afskærmning: Långiver sender et brev med krav om betaling inden for 30 dage. Hvis du undlader at betale, afholder den lokale domstol eller sheriffkontoret en auktion for at sælge din ejendom til højestbydende. Retslig afskærmning er tilladt i alle stater og obligatorisk i udvalgte stater.
• Streng afskærmning: Dette indebærer, at långiver anlægger sag mod boligejeren, og det sker normalt, hvis den udestående saldo på boliglånet overstiger ejendomsværdien. Hvis låntageren undlader at betale inden for en fastsat frist som påbudt af retten, vender ejendomsretten til ejendommen tilbage til långiveren. Streng afskærmning er kun tilladt i nogle få stater.
• Salgskraft eller lovbestemt afskærmning: Ligesom med en retsafskærmning sender långiveren meddelelser om betaling inden for en bestemt tidsramme. Der afholdes auktion af realkreditselskabet efter karensperioden, hvis låntager undlader at betale. Denne form for afskærmning er tilladt i flere stater. Den kan kun anvendes, hvis en salgsbeføjelsesklausul er indeholdt i realkreditaftalen.

Hvis dit hjem er afskærmet, kan din kreditscore tage et stort hit, og afskærmningen vil blive hængende på din rapport i op til syv år. Ud over den kreditscore-skade, der sandsynligvis vil følge af en tvangsauktion, kan tilstedeværelsen af ​​en tvangsauktion på din kreditrapport gøre det meget sværere at få et nyt realkreditlån.

Hvor lang tid tager det at misligholde et realkreditlån?

Her er den typiske tidslinje for misligholdelse af dit realkreditlån og mulig tvangsauktion:

• Første ubesvarede betaling: De fleste långivere tilbyder en henstandsperiode på 10 til 15 dage til at betale dit realkreditlån, før de opkræver et forsinket gebyr.
• Default pant: Hvis lånet når 30 eller flere dage efter forfald, indberettes forsinkelsen til kreditbureauerne. Hvis låntagers restancer har brudt aftalen i gældsbrevet, kan långiver anse pantet for misligholdt. Långiveren sender en meddelelse om misligholdelse pr. post til låntageren og kommunikerer hensigten om at påbegynde afskærmningsprocessen. Dette sker typisk efter flere ubesvarede betalinger, men tidslinjen for misligholdelse kan variere afhængigt af långiver og statslovgivning.
• Forudafskærmning : Hvis låntageren ikke er i stand til at indsende forfaldne betalinger og bringe lånet løbende til en dato fastsat af långiveren, vil tvangsauktionen fortsætte. Tiden mellem standard og afslutningen af ​​afskærmningsprocessen er kendt som før-afskærmningsfasen.
• Afskærmning: Långiveren anmoder retten om at indlede en tvangsauktionsprocedure. En kurator udpeges også af retten til at føre tilsyn med auktionen. Hvis der indgives en ikke-retlig tvangsauktion, kan långiveren gribe ind med det samme og fuldføre processen på blot et par måneder. Men retlige tvangsauktioner kræver domstolsgodkendelse hvert trin på vejen, hvilket ofte fører til en langvarig proces.
• Meddelelse om administratorsalg: Forvalteren viser offentligt en meddelelse, der beskriver ejendommen og kommunikerer, hvornår auktionen vil blive afholdt.
• Auktion: Ejendommen er sat på auktion af kurator. Dets åbningsbud bestemmes af, hvad der skylder på realkreditlånet, den anslåede værdi og andre ubetalte skatteregninger og panterettigheder. Hvis ejendommen ikke sælges på auktion, bliver den ejendomsejet (REO) af långiveren og udbydes til salg som den er.
• Meddelelse om udsættelse: Uanset om ejendommen sælges på auktion eller tilbagegår til långiver som REO, udstedes en fraflytningsmeddelelse til beboerne. De bliver nødt til at forlade ejendommen inden for en bestemt tidsramme.

Hvordan afhjælper du en misligholdelse af realkreditlån?

Kontakt din långiver med det samme for at diskutere din økonomiske situation. De kan tilbyde tilbagebetalingsplaner, overbærenhed eller andre former for hjælp for at hjælpe dig tilbage på sporet.

Tal også med en boligrådgiver godkendt af Institut for Bolig- og Byudvikling (HUD). En HUD-godkendt rådgiver vil gennemgå din økonomiske situation og anbefale føderale og statslige programmer, der muligvis kan hjælpe dig med at undgå eller afhjælpe en misligholdelse af realkreditlån. Consumer Financial Protection Bureau vedligeholder en database over boligrådgivere.

Du kan også udforske muligheder for refinansiering eller ændre dit realkreditlån for at undgå at komme bagud med dine realkreditbetalinger. Hvis du refinansierer, får du et nyt boliglån med nye vilkår. Hvis du får en ændring af et realkreditlån, har du stadig det samme lån, men din långiver vil forlænge din låneperiode, reducere din rente eller ændre din lånetype. Uanset hvad, er målet at sænke dit realkreditlån, så det er mere overkommeligt.

En skøde i stedet for tvangsauktion er en anden måde at undgå tvangsauktion på. I henhold til denne ordning giver du långiveren besiddelse af ejendommen og forhandler potentielt med dem om at fjerne eller reducere saldoen, du skylder. Du kan også gå væk med de nødvendige midler til at flytte gennem en "kontant for nøgler" aftale. Eller du kan sælge dit hjem med långiverens godkendelse for mindre end hvad du skylder (et short salg) for at lindre overvældende realkreditbetalinger, du ikke længere har råd til. Disse muligheder giver dig mulighed for at minimere den alvorlige indvirkning på din kreditscore, der følger med afskærmning, men de vil stadig sandsynligvis resultere i kreditskade.

Tag skridt til at undgå standardlån

Det er ikke sjovt at kæmpe med afdrag på realkreditlån. Heldigvis er der måder at undgå eller afhjælpe en misligholdelse af realkreditlån og beholde dit hjem. Kontakt din långiver omgående, hvis du ved, at du går glip af en betaling, eller hvis den allerede er forfalden. De kan samarbejde med dig eller komme med anbefalinger for at hjælpe dig med at blive opdateret på dine betalinger og blive i dit hjem.

I mellemtiden bør du benytte lejligheden til at revurdere din udgiftsplan og identificere udgifter, du kan reducere eller fjerne for at frigøre midler. Det er også ideelt at forfølge andre muligheder for at øge din indkomst for at hjælpe med at afhjælpe problemet.

Hvis du planlægger at refinansiere dit boliglån for at få en mere overkommelig månedlig betaling, skal du undersøge långivere for at afgøre, hvilke der passer godt. Tjek også din gratis kreditrapport og kreditscore fra Experian for at vide, hvor du står, da långivere overvejer din kreditsundhed, når du ansøger.