Når du er på markedet for et realkreditlån, kan du antage, at du har brug for et konventionelt lån, da det er den traditionelle mulighed, næsten alle långivere tilbyder. Men hvis din kredit ikke er i topform, eller du har minimale kontante besparelser til at købe et hjem, bliver du muligvis ikke godkendt.

Indtast FHA-lån, en form for realkreditlån rettet mod førstegangsboligkøbere. Dette statsforsikrede lån har mere afslappede lånekriterier, der gør det lettere at kvalificere sig til end et konventionelt lån.

Sådan fungerer FHA-lån

FHA-lån er realkreditlån, der er forsikret af den amerikanske regering (mere specifikt Federal Housing Administration), men du opnår et ved at ansøge gennem et FHA-godkendt realkreditinstitut. Dette kunne være en bank, kreditforening eller online långiver som Quicken Loans.

FHA-lån anses for at være lidt mere risikable for långiveren, da lånekriterierne er mindre strenge, så regeringen bakker op om lånet for at reducere långiverens risiko, og du skal betale forsikring for lånets levetid. Hvis du kvalificerer dig til et FHA-lån (mere om det nedenfor), kan du ansøge gennem enhver FHA-godkendt realkreditinstitut. Det beløb, du kan låne med et FHA-lån, afhænger af, hvor du bor, da boligudgifterne varierer meget på tværs af landet.

Hvordan et FHA-lån adskiller sig fra et konventionelt lån

Mens FHA-lån og konventionelle lån begge er realkreditlån, der giver dig mulighed for at låne penge til at købe et hjem, er der et par vigtige forskelle:

• Krav til forudbetaling :Mens du kan få nogle konventionelle lån med så lidt som 3% ned, kræver de fleste 5% ned, og låntagere sætter ofte ned mere end det. Med et FHA-lån kan du få et realkreditlån ved kun at sætte ned 3,5%.
• Forsikringskrav :Et konventionelt realkreditlån kræver kun, at du betaler realkreditforsikring, hvis du afsætter mindre end 20%. Og sætter du mindre ned, kan realkreditlånet annulleres, når du har 20 % egenkapital i huset. Et FHA-lån kræver derimod, at du betaler realkreditforsikring i hele lånets levetid (medmindre du sætter 10 % ned, og så kan du stoppe med at betale det efter 11 år).
• Lånekriterier :Konventionelle lån har strengere krav til kreditvurdering; FHA-lån giver låntagere mulighed for at få lavere kreditscore.
• Renter :En FHA ÅOP er normalt 1,5 til 2 point højere end konventionelle fastforrentede realkreditlån for låntagere med god til fremragende kredit. Men FHA-renterne er lavere end de indledende renter på konventionelle subprime-lån, især rentetilpasningslån, der har en stor rentestigning efter flere år.
• Lukningsomkostninger :Med et konventionelt lån skal du betale for alle lukkeomkostninger fuldt ud ved lukning. Et FHA-lån giver dig mulighed for at finansiere nogle afsluttende omkostninger og sprede dem ud over tid som en del af dit realkreditlån.

Typer af FHA-lån

Ikke mange boligkøbere er klar over dette, men der er faktisk flere forskellige typer FHA-lån. Ud over traditionelle FHA-lån har du også disse muligheder:

• FHA 203(k)-lån :Det er rehabiliteringslån, der skal hjælpe dig med at finansiere reparation og rehabilitering af en enfamiliebolig. Der er et standard 203(k)-lån ud over et begrænset 203(k)-lån, som giver dig mulighed for at tilføje op til $35.000 til dit realkreditlån for at forbedre, opgradere eller reparere et hjem.
• Home Equity Conversion Mortgage (HECM) :Dette FHA-program er for seniorer i alderen 62 og ældre, og det fungerer som et omvendt realkreditlån. Det giver kvalificerede boligejere mulighed for at trække noget af den egenkapital, de har lagt i deres hjem.
• FHA Energy Efficient Mortgage (EEM) :Dette program giver boligkøbere mulighed for at finansiere energieffektive forbedringer af et hjem som en del af deres FHA-lån.
• FHA Section 245(a) :National Housing Act's Section 245(a) er beregnet til at hjælpe husejere, hvis indkomst forventes at stige, så FHA oprettede Graduated Payment Mortgage som svar. Dette realkreditlåns betalinger stiger gradvist over en periode på flere år, og der er fem forskellige plantyper tilgængelige.

FHA-lånekrav

FHA-lån har flere vigtige krav, som du bør være opmærksom på, før du ansøger.

• Minimum udbetaling :Du kan foretage en udbetaling så lavt som 3,5 %, men med dårligere kreditscore kan du blive nødt til at sætte 10 % ned (detaljer nedenfor).
• Gæld i forhold til indkomst :Alle realkreditinstitutter ser på din gæld i forhold til indkomst (DTI), som sammenligner, hvor meget du betaler hver måned for gæld med, hvor meget du indbringer hver måned. Jo højere dit DTI er, jo mere risikabelt ser du ud for långivere, da det indikerer, at en stor procentdel af din indkomst går til gældsbetalinger. For at få et FHA-lån kan du typisk ikke have et DTI-forhold på over 43%.
• Reallånsforsikring :Et FHA-lån kræver, at du betaler realkreditforsikring, og prisen er fordelt på to betalingstyper:
  • Én enkelt massebetaling på 1,75 % af lånebeløbet, som forfalder ved lukning, men som kan rulles ind i din lånefinansiering.
  • Yderligere 0,45 % til 1,05 % af det samlede lån, som opkræves årligt i lånets løbetid (på lån på 20 år eller mere med udbetalinger på mindre end 5 %). Dette gebyr er fordelt på dine månedlige betalinger.
• Ingen nylige tvangsauktioner :Hvis du har fået dit hjem afskærmet, skal du vente tre år, indtil du er i stand til at kvalificere dig til et FHA-lån. Men hvis du støder på økonomiske vanskeligheder efter at have købt et hjem med et FHA-lån, har FHA adskillige programmer designet til at hjælpe med at holde dig i dit hus.
• Andre kriterier :Du skal også typisk have et CPR-nummer og bevis for tilstrækkelig indkomst eller aktiver, der indikerer, at du har råd til realkreditlånet og dine andre gældsforpligtelser.

Hvilken kreditscore kræves for et FHA-lån?

FHA-lån er ideelle til dem, der har mindre end perfekt kredit og måske ikke er i stand til at kvalificere sig til et konventionelt realkreditlån. Størrelsen af ​​din nødvendige udbetaling for et FHA-lån afhænger af din kreditscores tilstand:

• Hvis din kreditscore er mellem 500 og 579, skal du sætte 10 % ned.
• Hvis din kreditscore er 580 eller derover, kan du sætte så lidt som 3,5 % ned (men du kan sætte mere ned, hvis du vil).

Hvad skal du overveje, før du ansøger om et FHA-lån

Vær opmærksom på, at du ikke kan bruge et FHA-lån til enhver type ejendom. Du kan ikke bruge en til at købe fixer-overdele eller visse tvangsauktioner, og der er strenge krav til ejerlejligheder. Derudover skal ejendommen være din primære bolig, så den kan ikke bruges på en investeringsejendom. Det hjem, du køber med et FHA-lån, skal også opfylde strenge statslige vurderingsstandarder.

Husk også, at nogle sælgere kan undgå købere, der bruger FHA-lån. Det skyldes, at nogle sælgere antager, at FHA-låntagere har økonomiske problemer, og at transaktionen muligvis ikke går ud, eller at køberen ikke vil være interesseret i at betale for eventuelle reparationer. For at gøre dig selv konkurrencedygtig med ikke-FHA-låntagere kan du give et tilbud til fuld pris eller tilbyde at købe huset, som det er (selvom det selvfølgelig indebærer sine egne risici).

Det er også vigtigt at erkende, at selvom det er en stor fordel for en person med minimal opsparing, at opnå en lav udbetaling, har det også en ulempe:Du betaler flere renter i løbet af lånets løbetid, da du starter med så lidt egenkapital. i hjemmet. På den anden side, jo mindre du skal låne, jo mere af din betaling vil gå til hovedstolen og give dig mulighed for at opbygge egenkapital i hjemmet hurtigere - så du vil måske nedsætte mere end minimumsudbetalingen, hvis du kan .

Sådan kvalificerer du dig til et FHA-lån

Lyder et FHA-lån som det rigtige for dig? Sådan gør du dig klar til at kvalificere dig:

• Tjek din kreditscore. Hvis det ikke er højt nok til at kvalificere sig til et FHA-lån endnu, så tag skridt til at forbedre din kreditscore.
• Sørg for, at du har en etableret kredithistorik. Det er ideelt at have mindst to åbne konti - helst en revolverende konto (såsom et kreditkort eller en kreditlinje) og en afdragskonto (såsom et autolån). Hvis du ikke gør det, tror långivere muligvis ikke, at du har tilbagebetalingshistorik nok til at vise, at du er i stand til at betale et lån tilbage til tiden. Hvis du endnu ikke har et kreditkort, kan du overveje at anskaffe dig et og bruge det ansvarligt i et par måneder for at hjælpe med at etablere en positiv kredithistorik.
• Har en verificerbar indkomst. Du skal vise en långiver dokumenter som lønsedler, selvangivelser og muligvis kontoudtog for at bevise, at du har penge nok til komfortabelt at betale dit realkreditlån. Sørg for, at du kan have denne dokumentation.
• Beregn din DTI. For at gøre dette skal du opgøre din samlede tilbagevendende månedlige gæld (såsom kreditkortbetalinger, realkreditlån, autolån og så videre) og dividere den med din månedlige bruttoindkomst (det samlede beløb, du tjener hver måned før skat, tilbageholdelser og udgifter). Multiplicer dette tal med 100 for at få dit DTI-forhold som en procent. Husk, at du muligvis ikke bliver godkendt til et FHA-lån, hvis dit DTI er højere end 43%. Desuden bør din realkreditlån ideelt set ikke være mere end 35% af din indkomst. Hvis nogen af ​​disse er problemer, skal du arbejde på at sænke din gældssaldo (eller øge din indkomst), før du ansøger om et FHA-lån.
• Gem til en udbetaling. Selvom du kan få en udbetaling så lavt som 3,5 % med et FHA-lån, er det smart at spare op til mindst 6 %, så du har penge nok til at dække dine afsluttende omkostninger. Selvom FHA-lån giver dig muligheden for at finansiere nogle af dine afsluttende omkostninger, skal du vide, at hvis du ruller dem ind i din månedlige betaling, vil din boliglånsbetaling blive højere.
• Vælg den rigtige type FHA-lån. Du har måske bare brug for et grundlæggende FHA-lån, men hvis du køber et hjem, der har brug for betydelige reparationer eller energieffektive opgraderinger, skal du overveje de andre typer FHA-lån, der er lavet specifikt til disse formål.
• Søg rundt, inden du vælger en långiver. Mens långivere skal overholde visse FHA-retningslinjer, er de i stand til at indstille deres egne renter. Det betyder, at det kan betale sig at shoppe rundt og sammenligne priser og gebyrer hos flere forskellige långivere for at sikre, at du får den bedste handel.

Se, om din kreditscore er kvalificeret

Selvom en levetid med realkreditforsikringsbetalinger ikke er så sjovt, kan fordelene ved et FHA-lån langt opveje denne ulempe. For boligkøbere med minimal opsparing eller kredit, der skal forbedres, kan et FHA-lån være inden for rækkevidde, når et konventionelt lån ikke er det. Sørg for at tjekke din gratis Experian-kreditscore for at se, om du muligvis er berettiget til et FHA-lån. Hvis ikke, er det en indikator for, at det er det rigtige tidspunkt at begynde at bygge eller reparere din kredit.