Långivere har forskellige definitioner af det ideelle gælds-til-indkomstforhold (DTI) - den del af din månedlige bruttoindkomst, der bruges til at betale gæld - men alle er enige om, at et lavere DTI er bedre, og et DTI, der er for højt, kan hente en låneansøgning .

Långivere bruger DTI til at måle din evne til at optage yderligere gæld og stadig holde trit med alle dine betalinger - især dem på det lån, de overvejer at tilbyde dig. At kende dit DTI-forhold, og hvad det betyder for långivere, kan hjælpe dig med at forstå, hvilke typer lån du med størst sandsynlighed vil kvalificere dig til.

Hvordan fungerer forholdet mellem gæld og indkomst?

For at beregne dit DTI-forhold skal du lægge dine tilbagevendende månedlige gældsbetalinger sammen (inklusive kreditkort, studielån, realkreditlån, autolån og andre lånebetalinger) og dividere summen med din månedlige bruttoindkomst (det beløb, du tjener hver måned før skat, tilbageholdelser og udgifter).

Her er et eksempel på, hvordan dine månedlige gældsforpligtelser kan se ud:

Hvis din samlede månedlige gæld som anført ovenfor var 2.300 USD, og ​​din månedlige bruttoindkomst var 5.200 USD, ville dit DTI-forhold være 2.300 USD divideret med 5.200 USD eller 0,44. DTI udtrykkes almindeligvis som en procentdel, så gang med 100 for at få 44 %.

De fleste långivere bruger dette tal, nogle gange omtalt som din back-end DTI, sammen med din kreditscore til at måle din kreditværdighed.

Realkreditinstitutter, der overvejer låneansøgninger, kan tage højde for en tredje måling, kendt som front-end DTI. Dette er den del af din bruttoindkomst, der går til boligudgifter - husleje- eller realkreditbetalinger, ejendomsskatter, husejerforsikringer, ejerlejligheder eller husejerforeningsgebyrer og så videre. Hvis du ser på eksemplet ovenfor igen, hvis dine boligomkostninger er 1.150 USD og din månedlige bruttoindkomst er 5.200 USD, vil din front-end DTI være 1.150 USD divideret med 5.200 USD eller 22 %.

Hvad skal mit gæld-til-indkomstforhold være?

Der er ikke noget "perfekt" DTI-forhold, som alle långivere kræver, men långivere er tilbøjelige til at blive enige om, at en lavere DTI er bedre. Afhængigt af størrelsen og typen af ​​lån, de udsteder, sætter långivere deres egne grænser for, hvor lavt dit DTI skal være for at kunne godkende et lån.

Gæld-til-indkomst-forhold og realkreditlån

Dit DTI-forhold er en vigtig faktor i realkreditgodkendelsesprocessen. Der findes mange forskellige typer realkreditlån, og hver har sine egne DTI-krav. At kende dit DTI-forhold kan hjælpe dig med at indsnævre, hvad der kan være bedst for dig.

Konventionelle realkreditlån

Et konventionelt boliglån eller realkreditlån er en form for lån, der ikke bakkes op af regeringen og gives til låntageren direkte fra en bank, kreditforening eller realkreditinstitut. Konventionelle lån er også kendt som konforme lån, fordi de opfylder kravene til køb af Fannie Mae og Freddie Mac, de statssponsorerede virksomheder, der køber næsten alle enfamiliehuslån og pakker dem ind i værdipapirer, der handles som aktier. Disse lån kræver, at låntagere har back-end DTI-nøgletal under 43%, selvom mange långivere foretrækker DTI-forhold, der ikke er større end 36%. For låntagere med høj kreditscore og tilstrækkelige aktiver eller andre indtægtskilder (samlet kendt som "kompenserende faktorer"), kan den maksimale DTI på et konformt lån være så højt som 50 %.

Ukonventionelle realkreditlån

Et ukonventionelt boliglån eller realkreditlån er et lån, der er støttet af et statsligt organ som Federal Housing Association (FHA) eller Veterans Administration (VA). Når de vurderer ansøgninger om ukonventionelle realkreditlån, følger långivere FHA-retningslinjer, der giver dem mulighed for at overveje både front-end og back-end DTI-forhold.

FHA-retningslinjer kræver front-end DTI-forhold på højst 31% eller back-end DTI-forhold på højst 43%, men tillader højere DTI'er under visse omstændigheder. For eksempel kan ansøgere med back-end DTI'er så høje som 50 % kvalificere sig til FHA-lån, hvis deres kreditscore er større end 580, og de kan fremlægge dokumenteret bevis for adgang til likviditetsreserver eller yderligere indkomstkilder.

Gæld-til-indkomst-forhold og andre lån

Mens realkreditlångivere næsten altid er bekymrede over DTI-nøgletal, kan udstedere af andre typer lån være mindre. Hvis din kreditscore er høj nok til at opfylde deres lånekriterier, kræver udbydere af personlige lån og billån muligvis kun bevis for beskæftigelse og indkomst for at godkende din låneansøgning.

Hvis dine kreditscore falder under långiverens tærskel, og de spørger om din øvrige gæld og beregner dit back-end DTI-forhold, vil deres minimums DTI-krav sandsynligvis være strengere end dem, der kræves af realkreditinstitutter.

Påvirker forholdet mellem gæld og indkomst din kreditscore?

DTI-forholdet har ingen effekt på din kreditscore:Kreditvurderingssystemer såsom FICO ^® Score ^☉ og VantageScore ^® beregne kreditscore ved hjælp af din historik med kreditforbrug og tilbagebetaling som samlet i kreditrapporter hos de nationale kreditbureauer (Experian, TransUnion og Equifax). Fordi bureauerne ikke sporer din indkomst, kan kreditvurderingssoftware ikke beregne DTI-forhold eller indregne dem i dine resultater.

Gæld påvirker selvfølgelig både dit DTI-forhold og din kreditscore. Blandt de gældsrelaterede faktorer, der påvirker kreditscore, er:

• Samlet udestående gæld
• Kreditmix – antallet og rækken af ​​lån og kreditkonti, du administrerer
• Kreditudnyttelse – procentdelen af ​​dine kreditkortlånegrænser repræsenteret af dine udestående kreditkortsaldi
• Betalingshistorik – hvor konsekvent du har fulgt med dine gældsbetalinger, foretaget dem til tiden og betalt dem fuldt ud hver måned

Hvordan kan jeg forbedre min gæld-til-indkomst-forhold?

At forbedre din gæld i forhold til indkomst betyder at sænke den, og at gøre det kræver en kombination af to ting:at reducere din månedlige gæld og øge din indkomst.

På gældsreduktionssiden af ​​ligningen kan dine muligheder være begrænsede. Langsigtede studielån eller afdrag på realkreditlån er måske ikke noget, du nemt kan ændre. Hvis du har kreditkortgæld, vil nedbetaling af dine saldi dog reducere dine mindste månedlige betalinger og sænke dit DTI-forhold. Hvis du har fået et personligt lån eller billån, vil det også lade din ansøgning afspejle et lavere DTI-forhold, hvis du venter, til det er betalt tilbage, før du søger et realkreditlån.

Med hensyn til indkomst er det lettere sagt end gjort at forhandle sig frem til en bedre løn eller bytte til et bedre betalende job (og hvis det var muligt, havde du sikkert allerede gjort det, uden at du behøver inspiration i form af dit DTI). Hvis du føler, at du fortjener en lønforhøjelse og kan dokumentere årsagerne til det, kan det ikke skade at spørge. Ellers overveje at forfølge en "side trængsel", der giver dig nogle ekstra indtægter.

Långivere betragter gæld-til-indkomst-forholdet som en vigtig metrik til at måle din evne til at håndtere yderligere lånebetalinger. Beregning af dit eget DTI-forhold kan hjælpe dig med at forstå din berettigelse til forskellige lån og kan guide din låneansøgningsproces i overensstemmelse hermed.