Millennials påtager sig tunge studielånsbyrder på det nøjagtige tidspunkt i livet, hvor de ønsker at gå op til voksenbordet ved at slå sig ned og købe hus. Men fordi boligkøb kræver, at de fleste mennesker optager endnu mere gæld – i form af et realkreditlån – tøver mange kommende boligejere ved tærsklen til denne store livsbeslutning.

Hvis du har studielånsgæld, skal du så også optage boliggæld? Svaret, som med de fleste store økonomiske beslutninger, er dette:Det afhænger.

Overvejer boligejerskab

På den ene side, hvis din kredit er anstændig, ved du, at du planlægger at blive i en given region i mindst tre til fem år, din indkomst bliver ved med at vokse, og økonomien er stærk, er der grund til at undersøge boligejerskab. Inden du går på indkøb, kan det dog betale sig at lave nogle lektier om, hvordan realkreditlån fungerer – og hvordan din studielånsgæld vil påvirke din lånekraft.

Unge voksne køber boliger til en lavere pris nu end tidligere:Andelen af ​​boligejere blandt 25-34-årige faldt med 13 % mellem 1989 og 2016, ifølge undersøgelser fra konsulentfirmaet Young Invincibles. Køb er dog stadig et mål for mange unge voksne – og selvom de udskyder det, mens de opbygger indtjening og sparer gæld, er det ikke umuligt.

Her er et kig på nogle af de økonomiske overvejelser, du skal gøre dig, hvis du diskuterer, om du har råd til (eller bør forfølge) et boligkøb, mens du også administrerer studielånsgæld.

Sådan ser långivere på din gæld

For det første den gode nyhed:Realkreditinstitutterne ved, at gæld er en kendsgerning i forbrugerlivet, og forventer, at du kan bære gæld. Uanset om du har gæld til et studielån, en bil eller kreditkort, forventer långivere, at låntagere administrerer en varieret blanding af udgifter. Långivere ser på to forhold, når de vurderer, om og hvor meget de skal lade dig låne, nogle gange kendt som "front-end" og "back-end" forhold.

For det første, på "frontenden", ønsker långivere ikke at se dig betale mere end 28 % af din samlede bruttoindkomst (før skat) til boligudgifter - inklusive din afdrag på realkreditlån (bestående af hovedstol plus renter), ejendomsskatter og forsikringer. Dette tal kaldes nogle gange "PITI" og er et akronym, der står for hovedstol, renter, skatter og forsikring. Så hvis du tjener $5500 om måneden, vil de ikke se dig betale mere end $1540 for alle disse udgifter tilsammen. (Og selvom du ikke køber, er det godt at anvende dette princip på, hvor meget du betaler for husleje – som forberedelse til budgettering for at købe.)

For det andet – og det er her tingene bliver interessante – ønsker långivere ikke, at din boligbetaling kombineret med anden gæld (som kreditkort eller studielån) overstiger en vis andel af din bruttoindkomst. Afhængigt af udlånsmiljøet, lånetypen, din kredit og din udbetaling, er det, der udgør et acceptabelt "backend"-tal, typisk 36 %, men det kan strække sig så højt som 50 % af bruttoindkomsten, selv på FHA-lån til nye låntagere.

Hvis du bruger maks. 50 %, hvis du tjener 5500 USD om måneden, vil långivere ikke have, at dine boligudgifter og andre udgifter overstiger 2750 USD. Hvis din boligbetaling er $1540, og du har en $650 studielånsbetaling, en $100 kreditkortbetaling og en $250 bilbetaling, er dine samlede udgifter $2540 eller 46% af bruttoindkomsten. Og det er i mange tilfælde et acceptabelt forhold. For långivere er det ligegyldigt, hvilken slags gæld du administrerer - kun det samlede beløb. (Selvfølgelig har kreditkortgæld høje renter og større risiko, så hvis din gæld udelukkende er kreditkortbaseret, kan det have en negativ indflydelse på din kreditscore - men pointen er, at långivere accepterer, at låntagere vil have et vilkårligt antal gældstyper.)

Mange realkreditberegnere lader dig lege med dine nøjagtige tal, så du kan modellere, hvor meget du kan være berettiget til at låne. Du kan prøve lommeregneren her fra mortgagecalculator.org eller Zillows værktøj.

Sådan betragter finansielle rådgivere din gæld

Bare fordi det er muligt at låne til at købe en bolig med netop din økonomiske profil, betyder det, at du skal ? Finansielle planlæggere og investeringsrådgivere kan have et andet syn på, om du skal optage realkreditgæld eller, hvis ikke det, mere konservative syn på, hvor meget det giver mening at låne til bolig eller hvilke andre forudsætninger, de gerne vil se før du tager springet.

At købe et hjem tager en stor bid af enhver forbrugers disponible indkomst - hvilket betyder, at de, der køber for meget, kan gøre det på bekostning af at investere til pension. Selvom et hjems værdi stiger over tid og giver en ejer mulighed for at opbygge egenkapital, er det diskutabelt, om disse afkast kan overgå investeringer på værdipapirmarkedet. På den anden side, hvis din indtjening stiger, og boligbetalingerne forbliver på niveau, vil dine boligomkostninger (og hvor stor en del af indkomsten dit studielån repræsenterer) både skrumpe som en andel af indtjeningen – hvilket giver dig plads til at investere.

Mens realkreditlåntagere kan bære enorme niveauer af studielånsgæld, vil de ikke være i stand til at betale hurtigt af, viser nogle rapporter, at det er kreditkortgæld snarere end studielån, der hindrer køb. Selvom det er vigtigt at være på forkant med betalinger af studielån, kan det være vigtigere at nedbetale kreditkortsaldi eller forfølge strategier for at sænke kreditkortrenterne, så korttilbagebetalingstilgange træder hurtigere i kraft.

Mens en femcifret studielånssaldo kan være svær at slette, før du optager et realkreditlån, er det nemmere – og generelt økonomisk klogere – at betale af på højforrentet forbrugsgæld, så betalinger af studielån ikke kaster realkreditlånene væk. gerne se. Nixing af kreditkortgæld kan ikke kun give forbrugerne bedre muligheder for låntagning af realkreditlån (prøv regnemaskinerne ovenfor!), men også give investerbare penge, der kan vokse på aktiemarkedet eller i nødopsparinger.

Forstå dine muligheder

Gældsbundne potentielle købere kan opleve, at selvom de kan få et realkreditlån, mens de bærer studielånsgæld, kan de måske ikke låne så meget, som de ønsker, eller de føler, de har brug for for at leve på deres nuværende marked. Af denne grund springer mange Millennials, der bor og arbejder i tætte byområder, boligmuligheder i byerne og køber i forstæderne, hvor priserne er billigere.

Velvidende, at købere har studielån, både boligbyggeri Lennar og udlånsorganisationen Fannie Mae har designet låneprodukter, der hjælper låntagere med at administrere studielån og et realkreditlån samtidigt.

Men i sidste ende kan det være den hurtigste måde at få fingrene i et sæt nøgler - både til et hjem, du ejer, og til en solid økonomisk fremtid at finde måder at bringe gældsniveauet ned for at tilfredsstille de nøgletal, som långivere kan lide at se. Uanset om det betyder, at du fjerner forbrugs- eller bilgæld, så studielånsgæld er den eneste gæld, du bærer, når du ansøger om et realkreditlån, eller at du refinansierer og konsoliderer studielånsgæld, så betalinger udgør en overskuelig del af indkomsten, er det vigtigt at forstå, hvordan dine studielån farver –men udelukker ikke nødvendigvis – boligkøbsprocessen.