For konventionelle realkreditlån koster privat realkreditforsikring (PMI) generelt omkring 0,2 % til 2 % af lånebeløbet om året – men kan nogle gange være meget mere. Det nøjagtige beløb, du skal betale, kan afhænge af lånetypen, forsikringsudbyderen, dine kreditscore og dit lån-til-værdi-forhold (LTV). Her er et nærmere kig på, hvordan PMI kan påvirke dine samlede boliglånsomkostninger, og hvordan du muligvis kan spare penge ved at annullere din PMI.

Sådan virker PMI

PMI er en forsikring, der beskytter långivere mod låntagere, der går glip af betalinger. Du betaler typisk PMI, hvis du sætter mindre end 20 % ned, når du optager et konventionelt lån for at købe et hus. Men det er også en af ​​de få måder at få et lån, der ikke er støttet af regeringen, hvis du ønsker at lave en lav udbetaling.

Hvis din långiver kræver PMI på dit lån, betaler du normalt præmien som en del af din månedlige realkreditregning. Nogle långivere kan også give dig mulighed for at betale hele beløbet på forhånd eller betale et beløb på forhånd og nogle med din månedlige betaling.

Långivere kan også tilbyde PMI-fri konventionelle realkreditlån med udbetalinger på mindre end 20 %. Disse lån kunne dog have långiver-betalt privat realkreditforsikring (LPMI), og du kan ende med en højere rente i stedet.

Selvom PMI vil øge din månedlige betaling, er det ikke helt dårligt. I modsætning til realkreditforsikringskrav på visse statstilbagebetalingslån, såsom realkreditforsikringspræmien (MIP) på Federal Housing Authority (FHA) lån, behøver du ikke betale PMI for dit låns levetid. Det kan blive annulleret automatisk af din långiver, og der er flere måder at proaktivt slippe af med det. Mere om det nedenfor.

De reelle omkostninger ved PMI

Selvom PMI vil øge startomkostningerne for dine månedlige betalinger, kan det være en værdifuld afvejning. Du kan muligvis købe en bolig tidligere, hvis du ikke skal sætte 20 % ned. Eller du kan måske købe et større eller pænere hjem i stedet for at betale en stor udbetaling.

Du kan også sammenligne et konventionelt lån med PMI med et statsstøttet realkreditlån med MIP for at se, hvilket giver den laveste månedlige betaling. En 2021-rapport fra Urban Institute viser de indledende månedlige betalinger for et konventionelt lån med PMI og et FHA-lån med MIP baseret på låntageres udbetalinger og kreditscore.

Kilde:Byinstituttet

De månedlige tal er for et hjem på $275.000, og beløbene tager ikke højde for nogle udgifter, såsom husejerforsikring eller ejendomsskatter.

Generelt, hvis du ikke lægger meget ned, eller du ikke har god kredit, kan et FHA-lån have lavere månedlige betalinger. Men du kan være bedre stillet med et konventionelt lån og PMI, hvis du har en god kreditvurdering eller har råd til en større udbetaling.

Du kan muligvis undgå at betale for realkreditforsikring med andre typer statsstøttede realkreditlån, såsom US Department of Agriculture (USDA) lån og lån gennem Department of Veterans Affairs (VA). Men du kan betale forudgående eller månedlige gebyrer i stedet for. Hvis du er kvalificeret til begge typer lån, bør du også overveje forudgående og månedlige omkostninger for disse.

Overvej også, hvor længe du planlægger at bo i hjemmet, og om du sandsynligvis vil refinansiere dit realkreditlån. Et FHA-låns forsikringspræmier kan forblive i hele lånets levetid, hvilket kan øge dine langsigtede omkostninger. Men der er flere måder at annullere dit PMI og sænke din månedlige betaling.

Sådan annullerer du PMI

Du skal muligvis betale en PMI-præmie, når du første gang køber dit hjem, men der er også fire måder at slippe af med PMI:

• Automatisk annullering: Ved lov kan dit realkreditinstitut ikke kræve, at du betaler for PMI for evigt. Det skal automatisk annullere policen, når du er planlagt til at nå 22% egenkapital (med andre ord er hovedsaldoen 78% af boligens oprindelige værdi), eller når du er halvvejs gennem tilbagebetalingsperioden. Tidslinjen er baseret på det oprindelige låns tilbagebetalingsplan og værdi.

• Anmod om annullering: Du kan anmode om en annullering lidt tidligere - når du når 20% egenkapital baseret på boligens oprindelige værdi. Du skal dog muligvis opfylde andre kvalifikationer, såsom ikke at have et andet realkreditlån, og du skal muligvis betale for en vurdering.
• Genvurdér dit hjem: Selvom ovenstående metoder afhænger af boligens oprindelige værdi, kan du muligvis betale for en omvurdering og anmode om, at PMI'et annulleres baseret på den aktuelle værdi og din egenkapital. Dette kan være fordelagtigt, hvis dit hjem hurtigt er steget i værdi, eller hvis du har foretaget boligforbedringer, der øgede dets værdi.
• Refinansier dit realkreditlån: En anden mulighed er at erstatte dit realkreditlån med et nyt. Hvis du har mindst 20 % egenkapital baseret på den aktuelle værdiansættelse, kan du kvalificere dig til et konventionelt lån uden PMI.

Du ønsker måske at slippe af med PMI så hurtigt som muligt for at sænke dine afdrag på realkreditlån. Der er lidt ulemper, da forsikringen ikke beskytter låntagere.

Fokuser på din kredit og udbetaling

Mens du forbereder dig på at købe et hus, skal du overveje, hvor meget du har råd til at sætte ned, og om du kan forbedre din kredit, før du ansøger om et lån. Højere udbetalinger og kreditscore kan hjælpe dig med at kvalificere dig til et realkreditlån med mere gunstige vilkår. Og hvis du har brug for at få PMI, kan de føre til, at du betaler mindre i præmier. Du kan tjekke din Experian-kreditrapport gratis online. Når du har oprettet din konto, kan du også få personlige anbefalinger til at forbedre din kredit baseret på din unikke kreditprofil.