At handle med lejere kan være en unødvendigt stressende bestræbelse, hvis du ikke er forberedt på det. Jeg har hørt utallige rædselshistorier fra militær udlejer, som jeg er sikker på, at du også har.
Frygt ikke, der er mange flere succesfulde udlejeroplevelser, end der er fiaskoer – du hører bare ikke om dem så ofte, fordi ingen løber til Facebook for at skrive, “Mine lejere betalte deres husleje i denne måned, og alt går efter at planlægge!"
Som med alt i livet, er der en rigtig måde og en forkert måde at styre investeringsejendomme på, mens du er i militæret. At tage lidt tid til at forberede sig kan gøre hele forskellen, og her er nogle tricks, jeg har lært i løbet af de sidste fem år som en militær ejendomsinvestor!
En af de mest almindelige årsager til, at servicemedlemmer bliver udlejere, er fordi de modtog PCS-ordrer og ikke vidste, hvad de ellers skulle gøre med deres hjem.
De brugte ikke måneder på at forberede sig på at blive udlejer, og de blev sandsynligvis kastet ind i stillingen uden rigelig tid til at forberede sig.
Selvom det er uheldigt, er dette virkeligheden for mange militærfamilier i PCS-sæsonen.
Heldigvis har du muligheder!
Inden vi dykker ned i ejendomsadministration, vil jeg gerne hjælpe dig med at få bekræftet, om du skal sælge boligen eller leje den ud, når du flytter. Der er et par enkle spørgsmål, som jeg bruger til at hjælpe med at ramme denne beslutning, og jeg er sikker på, at dette også vil hjælpe dig med at træffe den rigtige beslutning!
Der er et væld af "hvis dette, så det" måder at overveje, om du skal sælge dit hjem eller leje det, når du PCS.
Jeg fortæller generelt folk, at den måde, jeg betragter dette på, er enkel. Hvis du lovligt vil pengestrømme - hvilket betyder, at hjemmet betaler dig for at holde fast i det, efter at alle udgifterne er taget højde for - så giver det sandsynligvis mening at holde fast i hjemmet på lang sigt.
Det er medmindre du ikke har intentioner om nogensinde at bo der igen, eje andre lejemål der eller ikke kan finde en god ejendomsadministrator.
Hvis du derimod har en masse egenkapital i boligen, giver det sandsynligvis mening at udbetale – medmindre lejeboliger passer ind i din investeringsportefølje – og geninvestere den kapital i den investeringsstrategi, du foretrækker.
Husk, at hvis du har beboet boligen i 24 månedlige (kumulativt) ud af de sidste fem år - 15 år, hvis du stadig er aktiv - skal du ikke betale avanceskat ved salg af boligen. Her er mere information om kapitalgevinstersregler for militærfamilier.
Mange servicemedlemmer vælger selv at administrere deres lejebolig, når de PCS. Selvom du måske sparer lidt penge ved at administrere selv, er der bestemt også fordele ved at ansætte et professionelt ejendomsadministrationsfirma.
I sidste ende kan denne beslutning sandsynligvis koges ned til én ting, din personlighed.
Nogle mennesker har den perfekte personlighed til at underskrive lejeaftaler, administrere lejere, varetage vedligeholdelse af ejendommen og alt andet, der falder sammen med ejendomsadministration. Jeg har en ven, der administrerer sine egne udlejningsejendomme i både North Carolina og Californien, og han gør det ekstremt godt.
Andre mennesker – som jeg selv – vil hellere trække deres hår frem end at håndtere deres egen udlejning.
Jeg har ikke personligheden til at håndtere de detaljer, der kræves til ejendomsadministration. Jeg ville heller ikke håndtere klynkede lejere særlig godt. For mig er det 100 % værd at ansætte en ejendomsadministrator.
Jeg rekrutterede hjælpen fra den ven, jeg nævnte ovenfor, for at sikre, at dette var den bedste information til selv at administrere din lejebolig. Dave administrerer ejendomme på flere markeder og har aldrig haft en enhed ledig i mere end to uger! Han er langt den bedste til selvforvaltere investeringsejendomme, som jeg nogensinde har set!
Nogle ting at huske på, når du selv administrerer.
Det bedste, du kan gøre, når du administrerer din egen ejendom, for at besætte ledige stillinger hurtigt. Men besættelsen af en ledig stilling starter med at skabe interesse.
Det er her, du håndterer ansøgninger, gennemgange, leasingkontrakter og betalinger.
Nu hvor du har fundet din ideelle lejer, er det tid til, at de flytter ind.
Selvom du 99 % effektivt kan administrere en ejendom langvejs fra, er der nogle ting, der skal gøres personligt, såsom at gennemføre den indledende gennemgang med ansøgere, når de flytter ind, og at gennemføre en sidste gennemgang, når lejere flytter ud.
Jeg anbefaler, at du har et par personer lokalt til lejeboligen, som du stoler på til at udføre disse opgaver.
Når du gennemfører gennemgange med ansøgere, bør de vide nok om din ejendom til at stille spørgsmål om den. På samme måde bør de, når de gennemfører den sidste gennemgang, have indflytnings-/udflytningsformen i hånden og have et godt øje for at opdage skader.
Den mest fordelagtige måde at finde en solid ejendomsadministrator på er at bede om anbefalinger. Dette kunne involvere at spørge en ven, hvem de bruger, eller finde en ejendomsinvestor i dit område og spørge dem. Hvis de i øjeblikket bruger en ejendomsadministrator – og de kan lide dem nok til at anbefale dem – er det et godt sted at begynde din søgning.
Dernæst vil jeg anbefale, at du interviewer mindst tre ejendomsadministratorer. Du kan gøre dette på telefonen eller på deres kontor, men uanset hvad anbefaler jeg, at du beder dem om en kopi af den aftale, du vil underskrive for at arbejde med dem. Tag denne aftale med hjem, så kan du sammenligne aftalerne fra alle tre virksomheder.
Der er en hel række ting, man skal være opmærksom på, når man ansætter en ejendomsadministrator. Her er mere information om screening og ansættelse af ejendomsadministratorer.
Her er de vigtigste spørgsmål at stille ejendomsforvaltere under dit interview:
Jeg kom for nylig til den konklusion, at en ejendomsadministrators personlighed også spiller en stor rolle for deres succesrate. Efter min erfaring, og når jeg taler med andre investorer, er de bedste ejendomsforvaltere lidt slemme rundt om kanterne. Du vil ikke nødvendigvis have den superblanke, velsmurte maskine med den glatsnakkende frontløber som dit ledelsesteam. Du vil have et team, der ikke er bange for at blive beskidte eller være faste, når lejere begynder at komme ud af hånden.
Spørg hver ejendomsadministrator om et par referencer, som du kan ringe til. Dette skal forstås, men du skylder dig selv at ringe til de 2-3 referencer, de gav dig, og se, hvordan de andre ejendomsejere har det med deres manager.
På dette tidspunkt ejer jeg over 20 lejeenheder og bruger mindre end en time om måneden på at håndtere dem (det meste af tiden), fordi jeg har hyret en solid ejendomsadministrator!
Chancerne er ret gode for, at du, mens du læser dette igennem, hurtigt kunne indse, om du har kapacitet til at administrere din egen ejendom, eller (som mig) ville være bedre egnet til at ansætte en ejendomsadministrator.
Nu hvor du ved, om du vil sælge eller leje dit hjem – og har besluttet, hvordan du skal administrere det – er jeg overbevist om, at du med succes vil kunne navigere i dette aspekt af din PCS.
Du kan endda opleve, at du nyder at være udlejer og de rigdomsopbygningsmuligheder, som fast ejendom giver. Når den dag kommer, skal du vide, at du ikke er alene. Der er et stort fællesskab af militære ejendomsinvestorer, og vi er her for at hjælpe!
Hvis du vil læse en fantastisk bog om at administrere dine egne lejeejendomme, så tjek The Book On Managing Rental Properties af Brandon og Heather Turner.