Rachel får 10.000 dollars om måneden fra sin portefølje af mobilhomes.
Når de fleste tænker på at investere i fast ejendom, kommer mobilhomes nok ikke til at tænke på. Rent teknisk er mobilhomes personlig ejendom – ikke fast ejendom.
Alligevel er dette en sub-niche inden for fast ejendom, der kommer med den velkendte pengestrømme mulighed for at købe en bygning og leje den ud med fortjeneste.
Rachel Hernandez har investeret i mobilhomes i over 10 år. Hun købte sit første mobilhome for 3.600 USD, solgte det igen for 10.000 USD på en leasing-to-ow-kontrakt og har ikke set sig tilbage siden.
Rachel er forfatteren til Adventures in Mobile Homes og hun blogger og podcasts om sit arbejde på AdventuresInMobileHomes.com.
Lyt med for at høre:
Hvad ellers kunne du leje ud med fortjeneste? Her er nogle ideer!
Indtast din e-mail for at downloade hele listen nu:
Vær sød at skrive dit navn. Indtast venligst en gyldig e-mailadresse. Tilslut det!Succes! Listen over ideer til utraditionelle lejemål vil snart være i din indbakke. (Hvis det ikke dukker op inden for 5-10 minutter, så tjek spam/kampagner.)
Noget gik galt. Tjek venligst dine indtastninger og prøv igen.Du vil også modtage mine bedste sidehustle-tips og ugentlige nyhedsbreve. Fravælg når som helst.
"Jeg vil sige dig, der er ikke meget konkurrence," begyndte Rachel.
Men ikke hvem som helst kan gå ind og købe et mobilhome i en mobilhome-park eller et lokalsamfund. Du skal have godkendelse fra parkchefen for at gøre forretninger i deres park.
Dette er den del, der kan tage tid, da netværk og at lære parkejerne at kende er, hvordan du finder de bedste tilbud.
En anden grund til, at Rachel kan lide at investere i mobilhomes frem for andre former for fast ejendom, er, at mobilhomes er mobile.
Du har meget mere fleksibilitet med hensyn til, hvor du investerer, og du kan endda flytte boligen, hvis du virkelig ville.
Pengestrømsstrategien med mobilhomes ligner investering i enfamiliehuse, duplex osv. Du ønsker at købe et mobilhome, få en lejer ind og drive med et positivt cashflow.
Den største forskel fra et investeringssynspunkt er, at mobilhomes typisk koster meget mindre end traditionelle familieboliger.
"Den første aftale, jeg lavede på et mobilhome, var en to soveværelser, et badeværelse, og jeg betalte kun $3.600 for hjemmet i kontanter," fortalte Rachel mig.
Rachel fik en familie til at flytte ind i hjemmet inden for to uger. De betalte hende $1.000 som indflytningsgebyr og $250/md. for de næste 4½ år.
Rachel endte også med at sælge dette mobilhome for en pæn fortjeneste på $10.000.
Hvis du kigger efter mobilhomes til salg i nærheden af dig, er der et par ting, du skal huske på, hvis du vil sammenligne priser med det, Rachel betaler:
Rachel forklarede, at hun typisk kun handler med nyere, større mobilhomes nu, da hun godt kan lide at arbejde med større familier.
"Jeg betaler omkring $10.000-15.000 kontant for de ejendomme, jeg køber nu," fortalte Rachel mig.
Rachel sagde, at det også er vigtigt at være opmærksom på, at når du køber et mobilhome, køber du personlig ejendom. Du køber ikke jorden under hjemmet, som du gør, når du køber fast ejendom som et familiehus.
Det betyder, at du skal betale et månedligt gebyr til parkforvalteren kendt som et "lodgegebyr", hvor boligen er beliggende.
Dette bliver lejernes ansvar, når de er i hjemmet og betaler husleje.
De typer mobilhomes Rachel køber i intervallet $10.000-15.000, indbringer omkring $500-600 om måneden i husleje.
Hun har et par lejere på elektroniske betalinger og tager også imod postanvisninger eller kassechecks. Hendes lejere udskriver en separat betaling til parkens ledere for deres grundleje, som normalt er omkring $400/md.
Rachel kan godt lide at sikre sig lejere på 15-årige lejekontrakter med mulighed for at købe. Det betyder, at de kan betale af på boligen og købe den direkte til enhver tid, hvis de skulle vælge det.
Det er dog ikke alle, der ender med at udløbe deres lejemål eller købe boligen. Rachel er nogle gange nødt til at tage hjem igen, og der har også været hændelser, hvor hun har taget lejere i retten.
Der er forskellige årsager til, at folk kommer bagud eller misligholder deres betalinger. Rachel sagde, at den vigtigste grund til, at hun oplever, at lejere misligholder, skyldes skilsmisse, og at lejerne går fra hinanden.
Rachel sagde, at misligholdelse og andre problemer med betalinger passer til "80/20-reglen" efter hendes erfaring. Kun 20 % af hendes lejere giver hende problemer, og de udgør 80 % af alle problemerne.
Som Rachel forklarede, er alle hendes bedste tilbud kommet fra at opbygge relationer med parkforvaltere, netværk i mobilhome-fællesskaber og generelt mund til mund som et resultat.
Hvis du starter i dag, havde hun tilbudt nogle tips til at hjælpe dig med at begynde at blive inkorporeret i mobilhome-fællesskabet:
Rachel besøgte mere end 200 parker i sit område, da hun startede. Hun anbefaler altid, at folk starter tæt på hjemmet og kører rundt og kigger på hver mobilhome-park i deres område.
Se, hvilken fornemmelse du får for parkerne. Hvis du ikke kan lide udseendet af det, så fortsæt. Hvis du får en god fornemmelse af parken og kunne se dig selv købe et mobilhome der, skal du præsentere dig selv for parkens ejer, leder eller den, der driver parken.
Rachel sagde, at det er vigtigt, når man henvender sig til parkforvaltere, at man ikke præsenterer sig selv som investor. Du vil gerne opbygge tillid og ikke få dem til at tro, at du bare er der for at tjene penge.
At opbygge et forhold til parkledere er noget af en "kunst", fortalte Rachel mig.
Du vil gerne være først på deres liste over personer, de ringer til, når en bolig kommer til salg. Rachel forklarede, at det er en personlig industri, lær alle de mennesker, der arbejder i parkerne at kende, og det vil betale sig i det lange løb.
En af fordelene ved at have et mobilhome er, at du har muligheden for bogstaveligt talt at samle det op og flytte det til en anden park.
Rachel har flyttet et af sine hjem flere gange. Hvis hun ser et hjem, hun virkelig godt kan lide, men det er i en park, hun ikke er så glad for at arbejde med, flytter hun hjemmet til en anden park.
Det kræver dog lidt erfaring og viden at flytte et mobilhome. Værktøjer skal tilsluttes, der er noget logistik involveret, og det koster penge.
"Jeg anbefaler ikke nogen at gøre dette, hvis de lige er startet," fortalte Rachel mig.
Mobile homes er klassificeret som løsøre, så det er ikke det samme som at gå ud og få et realkreditlån, som du ville gøre med fast ejendom.
Rachael betaler kontant for sit hjem, men sagde, at hvis du har brug for finansiering, bliver du sandsynligvis nødt til at lede efter et personligt lån uden sikkerhed.
Rachel delte de ting, hun gør for at finde lejere, efter hun har købt et mobilhome, hun;
Rachel sagde, at hun foretrækker at gøre alt dette selv frem for at ansætte hjælp. Dette er en personlig forretning, en del af opbygningen af relationer med parkejere/-forvaltere ses personligt i parken.
Hun sagde også, at ved at søge i og omkring parken får du færre, men meget bedre kundeemner end at annoncere online.
Rachel husker, at hun brugte meget mere tid, da hun først startede i denne forretning.
"Jeg arbejdede stort set 80 timer om ugen," fortalte Rachel mig.
Netværk er vigtigt i starten. Det tog noget tid at lære alle parkerne i hendes område at kende, møde lederne og blive involveret i samfundet.
I dag bruger hun meget mindre tid på den daglige drift af virksomheden. Rachel bliver for det meste tilkaldt, når lejere flytter ind eller ud, eller der skal tilkaldes vedligeholdelsesteams.
Udlejere har altid et par mareridtshistorier (eller sjove) historier, hvis de har lejet ejendomme ud i længere tid.
En hændelse, der stikker ud for Rachel, er at finde en possum i et badekar. Hun måtte øse den ud i en spand og frigive den i den lokale park.
Rachel sagde, at hun har et par hjem, som hun er i gang med at ordne lige nu, som hun var nødt til at tage tilbage.
Derefter er det næste skridt, hun vil tage, at købe jord til mobilhomes. Hun har allerede haft nogle samtaler med mobilhome-forhandlere om at skaffe jord til deres kunder.
Rachel sagde, at hun er spændt på at komme i gang med jordkøb, da det er mindre stressende end at håndtere boliger og lige så meget efterspurgt.
Hvad ellers kunne du leje ud med fortjeneste? Her er nogle ideer!
Indtast din e-mail for at downloade hele listen nu:
Vær sød at skrive dit navn. Indtast venligst en gyldig e-mailadresse. Tilslut det!Succes! Listen over ideer til utraditionelle lejemål vil snart være i din indbakke. (Hvis det ikke dukker op inden for 5-10 minutter, så tjek spam/kampagner.)
Noget gik galt. Tjek venligst dine indtastninger og prøv igen.Du vil også modtage mine bedste sidehustle-tips og ugentlige nyhedsbreve. Fravælg når som helst.
Rachels mobilhome leasing-med-option-to-purchase-forretning ligner det travle land, vi tidligere har dækket. Faktureret som "den bedste passive indkomstmodel" kræver det faktisk et væld af forhåndsarbejde i indkøbsaftaler - normalt gennem direct mail, snarere end at opbygge personlige relationer med autocampere parkledere.
Efter det kunne du dog indsamle checks relativt problemfrit i årevis.
Denne ejendomsstrategi kræver faktisk ikke, at du ejer nogen ejendom. Faktisk kan det være en billigere måde at komme i gang på.
Sådan fungerer det, er du underskriver en 12-måneders lejekontrakt på en ejendom, og (med udlejers samtykke) vender om og angiver den som en korttidsleje på Airbnb eller andre platforme. Du tjener på spredningen mellem det, du kan opkræve i korttidslejegebyrer og din faste månedlige husleje.
Der er en kunst og en videnskab bag lejearbitrage, og det er meget kontroversielt på stramme lejemarkeder. Alligevel rapporterer nogle driftige Airbnb-værter, at de indbringer 6-cifre i overskud - alt sammen mens de rejser verden rundt.
Online "crowdfunding"-websteder for fast ejendom som f.eks. Fundrise sørge for meget passive investeringer og lave minimumskrav. Til gengæld for stærkere afkast ofrer du noget af den likviditet, du ville se med traditionelle ejendomsinvesteringsfonde.
Investorer kan oprette automatiserede ejendomslån gennem Groundfloor eller PeerStreet . Ifølge mit PeerStreet-dashboard har min konto tjent 6,9 %.
Det er måske den mest passive ejendomsinvestering, og du kan købe aktier gennem ethvert mæglerhus. Hvis du lige er startet, så overvej en moderne mægler som M1 Finance .
"Succes er en rejse, ikke en destination."