Køb et hus.
Lej det ud.
Lejere betaler det for dig.
Det er muligvis en af de ældste side-hustles i bøgerne, ikke?
Udført rigtigt kan det være en attraktiv langsigtet indkomst- og formueopbygningsstrategi at eje udlejningsejendomme. Men gjort forkert, kan det være en opskrift på hovedpine og et bjerg af gæld.
Det er en sidejagt, som jeg ved, at mange af Side Hustle Nations læsere og lyttere er interesserede i (ligesom jeg er).
Til denne har jeg samlet mine egne spørgsmål om ejendomsinvestering og samlet flere fra Side Hustle Nations Facebook-fællesskab.
I den anden ende af linjen er Zach Evanish, en ekstern ejendomsinvestor og direktør for detailhandel for Tagbeklædning .
Roofstock er en markedsplads designet til at gøre det nemt at shoppe, sammenligne og købe lejeboliger. (Zach var Roofstock-medarbejder nr. 3 — og har købt 11 egne lejeejendomme gennem platformen.)
"For mig med direkte ejerskab har jeg mere kontrol. Når jeg køber gennem en REIT, køber jeg generelt en kurv med boliger," forklarede Zach.
Zach foretrækker at købe enfamiliehuse, da han ved præcis, hvor boligen er, og hvordan han kan tilføje værdi til ejendommen, øge huslejen og så videre.
Mange investorer – inklusiv mig selv i det mindste i øjeblikket – kan lide at købe gennem en REIT, da de ser det som mere en praktisk investering.
Hvis du er i samme båd, Fundrise kan være et kig værd.
Men Zach sagde, at hvis du køber rigtigt og har gode partnere, kan enfamiliehuse stadig være en næsten passiv investering. Han bruger kun en time om ugen på at administrere sine 11 enfamiliehuse.
Der er nogle grundlæggende kriterier, Zach bruger, når han leder efter ejendomme at købe:
Samlet sagde Zach:"Jeg er ikke laser-fokuseret på det nuværende cash flow lige nu, jeg bygger på lang sigt." Hvis han først er i stand til at gå i balance på ejendommen, er det godt nok.
Zach ser på potentialet for langsigtet vækst og huslejestigning og prioriterer at købe fantastiske ejendomme.
Opvejer fordelene ved at arbejde som ejendomsadministrator belastningen på dit cash flow? (Disse tjenester opkræver typisk 8-10 % af den månedlige husleje.)
Zach kiggede på omkostningerne ved en ejendomsadministrator og vejede det op imod, hvordan han kunne bruge den tid, han ville bruge på at administrere sine ejendomme. Han ville ikke være manager – han ville være investor.
Han siger dog, at der er en verden til forskel mellem en god ejendomsadministrator og en dårlig. Det er derfor, Roofstock bruger meget tid på at finde kvalitetsejendomsforvaltere, der kender områderne og er vant til at arbejde med udenlandske ejere.
Zach sagde, at selv at betale 15 % er en hel del, hvis du har en god ejendomsadministrator.
Zach sagde hos Roofstock, at de leder efter ejendomsforvaltere, der har en investortankegang, så de forstår, hvordan du driver din virksomhed. Det er også vigtigt at arbejde med en ejendomsadministrator, der ikke tjener på reparationer. På den måde vil de forsøge at finde løsninger i stedet for at ringe til en reparatør ved det første tegn på et problem.
Du kan også angive i kontrakten, at de kun opkræver et gebyr, når ejendommen er beboet. Dette vil øge incitamentet for dem til at få lejere i ejendommen og gøre deres bedste for at beholde dem der.
Zach forklarede, at 70-80 % af ejendomsannoncerne på Roofstock kommer med lejere på plads. Ejendomsforvaltere har allerede undersøgt lejerne og kigget på lejemålet for dig.
Zachs engagement med lejerne er meget begrænset. Han samarbejder med ejendomsadministratorerne, når han skal vælge nye lejere, men har ingen direkte interaktion med dem.
(Hvis du slet ikke kan lide tanken om lejere, kan du overveje denne unikke travlhed i rå land.)
Korttidsudlejning har vundet meget indpas i de seneste år med fremkomsten af Airbnb og andre. Zach har endnu ikke udforsket ferieboliger med nogen af sine ejendomme.
Din evne til at tjene penge på Airbnb vil i høj grad afhænge af rejsendes efterspørgsel i et bestemt nabolag.
Relateret: Lejearbitrage:$200.000 i fortjeneste uden at eje nogen ejendom
"I gennemsnit sætter folk 25-30% ned," fortalte Zach mig.
Det minimum, en konventionel långiver kræver for en udlejningsejendom, er 20 % lavere. Det er klart, at jo mere du lægger ned, jo højere vil dit cash flow være.
De fleste investorer har en tendens til at maksimere deres gearing ved at sætte 20 % ned, og med renterne, hvor de er nu, kan du få en attraktiv langsigtet fast rente.
De fejl, Zach har begået før, var at købe et hjem med værelser, som vi er for små, eller som ikke har en pæn størrelse. Han sagde, at det er vigtigt atspørge dig selv, om du vil flytte ind i hjemmet du køber, og ikke kun se på det som et lejemål.
Zachs tip er at få huset inspiceret af en betroet tredjepartsleverandør og se rapporten grundigt igennem.
Hvis du har fået ejendommen undersøgt før køb, bør du ikke få store uventede reparationsregninger. Zach gør et gæt baseret på ejendommens alder, hvor meget han skal lægge til side hver måned til potentielle reparationer og vedligeholdelse. Han sætter typisk $200-$300 på en konto til sine hjem for at dække eventuelle uventede reparationer.
Når regnskabet kommer op på et par tusinde dollars, og det ikke ser ud til, at han får brug for de penge til reparationer, vil han gå videre og bruge dem til at købe et andet hjem.
"Jeg kan bedre lide enfamilie, fordi det er mere flydende - der er flere exit-strategier," sagde Zach. Enfamiliehuse er nemmere at sælge til investorer, og hvis de stiger i værdi, kan han sælge dem videre til en ejerbolig køber.
Flerfamiliehuse kan kun reelt sælges til investorer. Plus, der er udsving i loftet, som er stærkt korreleret med renten. Hvis renten er lav, handles multi-familieejendomme til en lavere cap rate.
Zach sagde, at folk, der investerer uden for staten, har størst succes på deres platform. Zach gør dette selv, han bor i Californien og har investeringsejendomme i Florida, Georgia og Ohio.
Han sagde, at det er dyrt i Californien og sværere at få et godt investeringsafkast, så han leder efter områder med bedre investeringsmuligheder.
Det er vigtigt at undersøge de områder, hvor du leder efter boliger, hvis du ikke er bekendt med dem.
Roofstock har en 1-5 stjernet kvartervurdering, så du kan se på risikoen ved en investering uden at se området. Men det er vigtigt, at du foretager en grundig due diligence, når du køber langt fra, hvor du bor og ikke er i stand til at kigge personligt.
Roofstock tilbyder en pengene-tilbage-garanti, selvom det er sjældent, at det kommer til det.
Zach huskede et tilfælde, hvor en investor fik kolde fødder nær ved at lukke. Han var ved at lukke en aftale, men indså atkøbsomkostningerne stort set ville bringe hans opsparing til nul.
Hvis noget skulle gå galt, såsom uventede omkostninger, ville han være i økonomiske problemer. Så han trak sig (klogt) ud af transaktionen.
Zach anbefaler at holde sig væk fra de seminarer og kurser, der annonceres på denne måde. Han sagde, at dine penge er bedre at bruge som en udbetaling som en investering i en konservativ ejendom og læring gennem erfaring.
Hvis du vil have undervisningsmateriale, så tjek Roofstock-webinarerne, bliv involveret i fællesskabet, og tag gerne ud til deres team.
(Et sjovt eksempel på "ingen penge ned" fra podcasten var Austin Millers diskussion om frie huse.)
Zach havde en hændelse, hvor en af hans ejendomme blev brudt ind, da den var ledig, og han fik stjålet en masse ting. Det lykkedes ham at få forsikringsselskabet til at udbetale, men det tog 6-9 måneder at gå frem og tilbage med dem.
Tommelfingerreglen her er at gøre din due diligence og læse dine dækningsdokumenter grundigt igennem.
Hvis præmierne er billige, dækker de muligvis ikke tab, når din ejendom er tom. Du kan også søge tab af huslejedækning og tomgangsdækning for at dække dig, hvis din ejendom står ledig i længere perioder.
"Jeg søger at komme til omkring 50 hjem," sagde Zach. "Mit passive indkomstmål er $25.000 om måneden."
Han tilføjede:"Hos Roofstock er vores langsigtede mål at hjælpe så mange mennesker, som vi kan opbygge passiv indkomst i en databasetilgang, og opbygge langsigtet rigdom gennem fast ejendom."
"Planlæg før du køber. Læg dine mål på kort og lang sigt.”