Roberto Chavez startede sit travle vendepunkt i det rå land for lidt over et år siden og har med vedholdenhed allerede bygget det ind i 5-cifret månedlig omsætning.
Dette er en forretningsmodel, der først blev introduceret for mig af Mark Podolsky fra TheLandGeek.com i afsnit 108 af The Side Hustle Show.
Han kaldte det "den bedste passive indkomstmodel", fordi den undgår "de 3 T'er" ved traditionelle ejendomsinvesteringer:lejere, toiletter og termitter.
Hvordan modellen fungerer, er du:
Det er her den passive indkomst kommer ind, når du opkræver månedlige betalinger i en periode på 3-7 år, eller hvilke vilkår du nu aftaler.
Køb for eksempel en pakke på 10.000 USD på forhånd for 2.500 USD, og sælg den videre for 199 USD om måneden i 5 år. I det scenarie ville dine samlede opsamlede betalinger være næsten 12.000 USD, og du ville have break-even på din oprindelige investering efter omkring et år.
Hvor vedholdenheden kommer ind, er den indledende sælger-opsøgende. Det er i høj grad et talspil, som du vil høre Roberto forklare. Jeg tror, det er det, der adskiller dem, der har succes med det, fra dem, der ikke har.
Hold øje med, hvordan Roberto finder pakker til at købe for 25 cent på dollaren, hvordan han finder ud af, hvor meget han skal tilbyde, den due diligence, der går ind i disse aftaler, og hvordan han videresælger dem med fortjeneste.
Bemærk:Roberto er faktisk en elev af Marks. Da jeg fortalte Mark, at vi optog denne episode, tilbød han sit Land Investing Launch Kit (normalt $97) gratis til Side Hustle Show-lyttere . Jeg er også en affiliate for hans betalte program; brug koden "sidehustle" for 500 USD i rabat.
De jordstykker, Roberto køber, er normalt ikke opført til salg. I stedet ender han med at give uopfordrede tilbud på ejendommene efter at have fundet arealer og ejere, der kan være interesserede i at sælge.
Det første skridt, sagde Roberto, er at se, hvor andre jordinvestorer sælger jord og fokusere på disse områder.
Der er et par websteder, der kan hjælpe dig med at gøre dette, herunder:
Når du først har fundet et område med bevægelse (folk, der køber og sælger jord), er næste skridt at nå ud til amtet og begynde at foretage nogle due diligence.
Nogle af de vigtigste ting, du skal finde ud af, er:
Nogle amter har en masse information på deres hjemmesider at komme i gang med, men Roberto sagde i de fleste tilfælde, at han ringer til dem eller sender et brev, hvor han spørger, hvordan man får deres liste over forfaldne skattelister, og hvor meget det kommer til at koste.
Han sagde, at du kan forvente at betale et sted mellem $70-$300, og du vil normalt få tilsendt et Excel-regneark, du kan arbejde med.
De "lavthængende frugter" på listen er råjordejendomme, hvor ejeren skylder restskat, og deres postadresse er i en anden tilstand.
"Teorien er, at det er mere sandsynligt, at disse mennesker er villige til at sælge deres ejendom end nogen, der ikke skylder restskat og bor i det samme amt, hvor ejendommen ligger," forklarede Roberto.
Når Roberto har en liste over ejendomme, prissætter han dem, så han kan sende et tilbud til ejeren og få en samtale i gang.
Det gør han ved at se på, hvor meget ejendomme af samme størrelse sælges for og tilbyder en fjerdedel af den pris. For eksempel, hvis en ejendom på 5 hektar sælges for 10.000 USD i det pågældende amt, sender han et tilbud på 2.500 USD til ejeren.
Roberto erkender, at dette er et lavt tilbud. "Det er en samtalestarter mere end noget andet," sagde han. Han udsender mere end 600 tilbudsbreve om måneden og får en svarprocent på 1-3 % med folk, der er interesserede i at diskutere tilbuddet, afgive modtilbud og åbne op for dialog for at finde frem til en aftale.
Fra det sagde 1-3% af folk, der vender tilbage til Roberto, at han lukker på mindst halvdelen af dem. Så for et 600-brevs mailshot er det omkring 6-10 køb, der går igennem.
Hvad angår ordlyden af tilbudsbrevet, sagde Roberto, at han bare sender et 1-sidet brev med en grundlæggende skitse af:
"Hej, jeg er en jordinvestor...hvis du er interesseret i at sælge din jord, vil vi gerne tilbyde dig x beløb for dette [ejendoms-id] på x acres."
Roberto påpegede, at hans tilbud er betinget af, at han laver rettidig omhu.
Først finder han ud af det nøjagtige beløb for restskat og hvis summen er væsentlig, trækker dette fra sit tilbud. Nogle gange vil sælgeren bestride dette, og han kan forhandle om det beløb, han er villig til at trække fra.
Han bekræfter også, at den person, han taler med, har autoriteten til at sælge ejendommen hvilket enten kan ske ved at se ejendomsskøderne fra sælger eller gennem amtet.
Roberto tager derefter et godt kig på hvor ejendommen ligger. Hvis det er tæt på en bymidte, kan han forvente at betale lidt mere end en ejendom i midten af ingenting for eksempel, og han tjekker, at der er let adgang til ejendommen.
Andre ting at tjekke omfatter:
Alle disse ting ændrer, hvor meget han vil betale for ejendommen og markedsføre den, når han vender den.
Jeg spurgte, om han nogensinde går ud for at se de ejendomme, han køber, og han fortalte mig, at 95 % af hans råjordkøb er blevet set uset. Det er næsten som handelspapir i en vis forstand.
Nogle gange hyrer han en person tæt på ejendommen fra Craigslist til at tage billeder for at hjælpe, når han sælger den, men det er så tæt som han kommer på de fleste af sine indkøb.
Hvis ejendomsejere skylder restskat, kan et hurtigt kontanttilbud være tiltalende. Roberto gør dem opmærksom på, at de kan have pengene på så lidt som 3 dage, hvis de indgår en aftale.
Det er også en meget hurtigere og nemmere måde for grundejeren at sælge på end at gå gennem ejendomshjemmesider og udføre meget af arbejdet selv. "Det er en nem og hurtig måde for folk at slippe af med jord, de ikke er interesseret i længere," sagde Roberto.
Dette er et trængsel, der kræver lidt kapital på forhånd for at købe disse ejendomspakker, og interessant nok laver du normalt ikke et hurtigt pengeskifte.
De fleste tilbud er på en ejeraftale hvilket betyder, at din køber vil foretage månedlige betalinger i løbet af de næste 3-5 år. Det er noget, du skal huske på, når du rejser eller binder kapital i jordhandler.
Når det kommer til markedsføring af ejendomme til salg, sagde Roberto, at jordsalgssider som Lands of America, Land Watch og Land Modo er fantastiske, da folk allerede gennemser disse efter ejendomme, men han har set meget bedre succes ved at bruge Facebook og Craigslist.
Roberto sætter en liste på Craigslist og venter på, at folk, der er interesseret, sender ham en e-mail.
På Facebook finder han alle køb/sælg-grupper for byen/amtet hvor han sælger en ejendom og tilføjer fortegnelser til så mange af dem, som han kan finde. Jeg troede, det var en kreativ måde at tjene penge på Facebook!
I sit salgseksemplar påpeger han, at for en lille lav udbetaling på 250 dollars eller mindre og for en lav månedlig betaling på 199 dollars, kan køberen blive grundejer. Det er normalt overbevisende nok til at begynde at få forespørgsler.
Dette er, hvad Roberto kalder, "den sværeste del af virksomheden." Roberto arbejder stadig på fuld tid, han udsender 600 tilbud om måneden og balancerer køb og salg af disse aftaler.
Han har for nylig ansat en virtuel assistent til at hjælpe med at styre købssiden, så han kan bruge mere tid på at vende sit lager.
Han har også automatiseret nogle af processerne i sin virksomhed. For eksempel anbefalede han GeekPay som et værktøj til at indsamle de månedlige betalinger på jord, han har solgt, hvilket sparer ham for at jagte checks hver måned.
Roberto er også begyndt at bruge Pipedrive til at hjælpe med at holde tingene organiseret. Pipedrive er et salgssporingsværktøj og hjælper ved at indstille påmindelser om at nå ud til folk, du ikke har hørt tilbage fra, strømline arbejdsgange og meget mere.
Da Roberto i slutningen af 2017 startede denne jordinvesteringsside, gjorde han et par pengeskift. De tilførte nogle hurtige overskud i hans forretning og brugte den kapital til at finansiere andre jordkøb.
Han er nu på det punkt, hvor hans månedlige indtægt er nok til at finansiere hans andre indkøb. Han tager ikke penge fra bordet endnu, men geninvesterer dem i systemer, hans team og selvfølgelig mere jord.
Da jeg spurgte ham, hvad hans værste aftale var, sagde Roberto, at det var en aftale, hvor han kun "fordoblede sine penge på vilkår." Nøglen er at købe med en stor nok rabat.
Hvis dette lyder som en masse forhåndsarbejde, er det det. Men der er et par måder at investere i jord – og fast ejendom – lidt mere passivt.
Her er et par muligheder at overveje:
Sørg for at tjekke vores fulde liste over alternative investeringer for mere.
Roberto kan se, at denne travlhed bliver et fuldtidsjob i fremtiden. "Jeg elsker det passive indkomstaspekt ved det," sagde Roberto.
Han lægger i øjeblikket 20-30 timer om ugen og arbejder på at tilføje mere hjælp til sit team.
Hvis du vil lære mere om Roberto og hans virksomhed, var han venlig nok til at give sin personlige e-mail og sagde, at han ville være glad for at tale med nogen af Side Hustle Nation-lytterne om jordinvesteringer. Du kan kontakte ham på rchavezacosta [at] gmail [dot] com.
Sørg for at få fat i dit gratis eksemplar af Mark "The Land Geek" Podolskys Land Investing Launch Kit (normalt $97) . Jeg er også en affiliate for hans betalte program; brug koden "sidehustle" for 500 USD i rabat.
Bemærk: En Side Hustle Show-lytter/landflipper sammensatte sit eget træningskursus, som kunne være værd at tjekke ud.
Hvis du kunne lide denne episode, anbefaler jeg, at du også tjekker disse 3 ud:
"Tag handling!"