Uanset om du er en køb-til-leje-udlejer med en portefølje af lejeboliger eller blot lejer et værelse ud på din egen bolig, skal du betale indkomstskat af lejeoverskuddet. Generelt skal der betales skat af den almindelige indkomst, du modtager fra dine lejere, samt af den fortjeneste, du opnår, når du kommer for at sælge ejendommen.

Det første skridt, når du skal vurdere din potentielle skattepligt, er at regne ud, hvor stor lejeindtægt du vil tjene. Dette vil så indgå i din selvangivelse sammen med eventuelle andre indtægter, du har fra din løn, investeringer, pension eller opsparing.

Hvordan beskattes lejeindtægter?

Lejeindtægter beskattes i overensstemmelse med din normale indkomstskattesats, som følger:

*Priser for skatteåret 2021/2022

Du skal være opmærksom på, at din lejeindtægt kan skubbe dig ind i et højere skattebånd, når det kombineres med din øvrige indkomst. Indkomst beskattes i en bestemt rækkefølge afhængig af dens kilde, og indkomst fra arbejdsfortjeneste, pensioner og formue vurderes før udbytteindkomst. Du kan derfor blive forpligtet til at betale en højere skat (som vist ovenfor) af den del af enhver indkomst, der falder ind under det næste skatteinterval. Hvis du modtager udbytte, er de højere satser lidt anderledes og er vist nedenfor.

Det er dog muligt at modregne nogle af de omkostninger, du har ved at leje din bolig, for at reducere din samlede skattepligt. Vi forklarer dette mere i dybden senere i denne artikel.

Udregning af din lejeindtægt

For at kunne beregne, hvor meget skat du skal betale, er det nødvendigt at regne ud præcis, hvad din lejeindtægt udgør. Det første trin i processen er at lægge den husleje, du blev betalt i det foregående skatteår sammen med penge, som dine lejere har betalt til dig for ting som:

• Rengøring/vedligeholdelse af eventuelle fællesarealer
• Værktøjer såsom gas, elektricitet eller vand
• Ikke-refunderbart depositum
• Enhver del af et depositum, du ikke returnerer på grund af skader eller brud. Dette kan dog modregnes som en udgift i din slutregning

Hvilke udgifter og godtgørelser kan udlejere kræve?

Ejendomstillæg

De første £1.000 af lejeindtægter er skattefri. Dette er kendt som din "ejendomsgodtgørelse", og hvis din indkomst ikke overstiger de 1.000 £, betyder det, at du ikke behøver at udfylde en selvangivelse, medmindre du er nødt til det for at registrere anden indkomst.

Tilskudsberettigede udgifter

For at opveje den skat, du skal betale af din lejeindtægt, kan du modregne udgifter afholdt ved udlejning af ejendommen. Ifølge Gov.uk omfatter dette, men er ikke begrænset til:

• udlejningsagenters gebyrer
• advokatsalærer for leje af et år eller derunder, eller for fornyelse af en lejekontrakt for mindre end 50 år
• revisorers honorar
• bygnings- og indboforsikring
• vedligeholdelse og reparationer af ejendommen (men ikke forbedringer)
• forbrugsregninger, såsom gas, vand og elektricitet
• leje, grundleje, servicegebyrer
• Rådets skat
• tjenester, du betaler for, såsom rengøring eller havearbejde
• andre direkte omkostninger ved at leje ejendommen, såsom telefonopkald, papirvarer og reklamer

Udskiftning af husholdningsartikler aflastning

Hvis du skal udskifte "boliggenstande", såsom senge, sofaer, tæpper, køleskab eller andre husholdningsapparater - og de ting, du har udskiftet, ikke længere er i brug i ejendommen - kan du kræve skattefradrag af dem. Der er visse forbehold, herunder:

• Genstanden skal udelukkende være leveret til lejernes brug i ejendommen
• Det skal være en lignende erstatning, ellers skal du trække det ekstra beløb, du har brugt på at opgradere varen
• Du skal trække de penge, du tjener på at sælge den gamle vare
• Du kan også kræve omkostningerne ved at slippe af med den originale vare tilbage
• Du kan ikke gøre krav på denne lettelse, hvis du bruger regeringens Rent a Room-ordning 

Skattefradrag på realkreditlån

Tidligere var udlejere i stand til at trække rentedelen af ​​deres realkreditbetalinger fra deres skatteregning. Men reglerne er nu ændret, og du kan i stedet kræve skattefradrag svarende til 20 % af rentebetalingen.

Betaling af kapitalgevinstskat på en lejebolig

Når du sælger din lejebolig, vil du være ansvarlig for ejendomsavanceskat af enhver fortjeneste, du opnår. Dette opkræves på forskellige niveauer afhængigt af, hvilket indkomstskattebånd du er i:

• Skatte med højere sats - 28 %
• Basisafgiftsinterval - 18 %

I indeværende skatteår kan du opnå skattefri kapitalgevinst op til £12.300. Hvis du ejer ejendommen med en partner, er det muligt at kombinere denne ydelse, hvilket fordobler din skattefri ydelse.

Du vil muligvis være i stand til at modregne omkostningerne ved byggearbejde eller renoveringer, du har foretaget på ejendommen, såvel som omkostninger forbundet med køb og salg af ejendommen, herunder stempelafgift og advokat- og ejendomsmæglersalærer.

Hvilken skat betaler du, hvis du bor i den ejendom, du udlejer?

Udlejer du en del af dit primære beboelseshus, enten til en langtidslejer eller gennem en korttidsudlejningsapp, såsom Airbnb, bliver du skattepligtig på samme måde som for øvrige lejeindtægter. Du kan dog ansøge om at blive en del af regeringens Rent a Room-ordning, som giver dig mulighed for at tjene 7.500 £ om året skattefrit. Denne ordning er åben for folk, der er hjemmehørende udlejere, selvom du ikke ejer ejendommen, eller hvis du driver et bed and breakfast eller gæstehus. Det er værd at fremhæve, at du ikke kan bruge den tidligere nævnte ejendomsgodtgørelse sammen med Rent a Room-ordningen.