Selvom boligejerskab er et ønske for mange af os, og huspriserne fortsætter med at stige voldsomt, bevæger det sig længere uden for rækkevidde. Så det er fristende at tænke på at bruge din pension som en måde at eje ejendom på, uanset om du vil bo i den selv eller bruge den som et redeæg for fremtiden. Den dårlige nyhed er, at der er strenge regler for, hvad du må og ikke må, når det kommer til ejendom og din pension, og du skal træde varsomt for at undgå dyre fejl. Denne vejledning beskriver, hvad du har brug for at vide.
Det korte svar er egentlig ikke. Selvom det ikke er ulovligt, er der strenge regler omkring at inkludere boligejendomme i en selvinvesteret personlig pension (SIPP). Hvis en investering anses for at være bolig, mister du alle de sædvanlige skattefordele, der følger med en SIPP-skatteindpakning. Du vil stå over for en stor skatteregning på mindst 55 % af ejendommens værdi, med eventuelle investeringsgevinster oven i købet generere endnu en skatteregning.
Men det betyder ikke, at du ikke kan have nogen formueeksponering i din pension. Du kan få dette ved at investere i ejendomsfonde, som normalt vil give dig eksponering til erhvervsejendomme (tænk ting som kontorbygninger, indkøbscentre eller industrilokaler) eller Real Estate Investment Trusts (REIT'er), hvis du ønsker at eje boligejendomme. Se nedenfor for mere om dette.
Hvis du virkelig vil købe din egen bolig, har du mulighed for at indløse noget af din pensionspot og bruge den til at købe en ejendom, når du er over 55 år. Der er dog et par ulemper ved denne strategi. Hvis du havde en godt diversificeret spredning af investeringer i din pension, ville du have spredt din risiko på et par forskellige aktivklasser, mens dine penge var på markedet og (forhåbentlig) voksede. Når du udbetaler, er du nu ude af bredere finansielle markeder og eksponeret for kun én ting – ejendomsmarkedet – så du har mistet dine diversificeringsfordele. Selvom der ikke var nogen garanti for, at alle dine aktier og midler ville stige i værdi, var det sandsynligt, at i det mindste nogle af dem ville. Nu er dine æg i én kurv, så du må bare håbe, at huspriserne bliver ved med at stige. I mellemtiden er dine kontanter bundet til et illikvidt aktiv, som det vil tage tid at sælge, og du får muligvis ikke den pris, du ønsker for det, afhængigt af, hvad markedet gør i det øjeblik.
Der er også en masse forskellige udgifter forbundet med at bruge pensionspenge til at købe hus. Du kan hæve 25% af din pulje skattefrit efter 55-årsalderen, men alt over det vil komme med en indkomstskatteregning på hele 45% afhængigt af din skatteklasse. Hvis din udbyder ikke har en opdateret skattekode til dig, kan du også opleve, at du bliver opkrævet nødskat, som du bliver nødt til at kræve tilbage senere, så den samlede regning kan være lidt af et chok.
Glem ikke de arveafgiftsmæssige konsekvenser:Hvis der er penge tilbage i din bidragsbaserede pension, når du dør, er det ikke arveafgiftsbelagt. Men hvis du købte et hus med din pensionsopsparing, ville det hus være en del af din ejendom og være underlagt IHT efter din død.
Så er der omkostningerne ved selve boligkøbet. Afhængigt af værdien af din ejendom skal du muligvis betale stempelafgift, hvis ejendommen er mere værd end 125.000 GBP (efter stempelafgiftsferien slutter i slutningen af september 2021), medmindre du er førstegangskøber.
Der vil også være gebyrer for en advokat, en landinspektør og en realkreditrådgiver, hvis du bruger et realkreditlån til at finansiere noget af købesummen.
Hvad med oversøisk ejendom? Hvis du overvejer at bruge din pensionskasse til at købe en ejendom i udlandet, skal du tænke på alle ovenstående punkter plus et par flere. Du bør overveje eventuelle lokale skatter, du måtte betale, sikre dig, at du forstår lokale regler om ejendomskøb og enhver valutarisiko, du måtte stå over for. Tænk dig grundigt om, før du køber ejendomme uden for planen, da der altid er en chance for, at byggeriet aldrig bliver færdigt, og hold øje med dig for at undgå svindel. Hvis du køber en feriebolig, vil du så selv bruge den eller udleje den? Der vil være omkostninger forbundet med at finde gæster, og du skal sandsynligvis have en lokal agent til at hjælpe dig.
Som du kan se, er SIPP boligejendomsregler og de skattemæssige konsekvenser lidt af et minefelt. Hvis du overvejer at bruge en pensionskasse til at købe hus, skal du virkelig have professionel rådgivning, ideelt set fra en finansiel rådgiver i forhold til din pension, og en realkreditrådgiver i forhold til dit boligkøb. Spild ikke din hårdt tjente pensionsfond ved at træffe en forhastet beslutning, som kan koste dig dyrt i det lange løb.
Hvordan kan du finde en god uafhængig finansiel rådgiver, du kan stole på? En personlig anbefaling er ideel, men hvis dette ikke er muligt, er der nogle nyttige og gratis onlinetjenester, du kan bruge. For eksempel giver VouchedFor dig mulighed for at finde en IFA i nærheden af dig ved at søge i dens database, plus den bedømmer de finansielle rådgivere baseret på ægte kundeanmeldelser. MoneytotheMasses.com-læsere kan også få en gratis pensionsanmeldelse gennem VouchedFor. Du kan også læse vores guide til at finde den rigtige finansielle rådgiver.
Ja, og der er skattemæssige fordele ved at bruge en pension til at købe erhvervsejendomme. Du kan potentielt få fordelen af kapitalstigning og lejeindtægter, men du vil undgå at betale kapitalgevinstskat, når du kommer for at sælge, og du skal ikke betale skat af nogen indkomst, ejendommen genererer, hvis du holder den inden for din SIPP, fordi det er en skatteindpakning.
Det er ret almindeligt, at virksomhedsejere køber de lokaler, de arbejder fra, så virksomheden ender med at betale huslejen og deres pensionskasse nyder godt af indkomsten.
Tilladt ejendom, du kunne eje i din SIPP, omfatter butikker, restauranter, kontorblokke eller fabrikker, garager, landbrugsjord, endda en lufthavn, pub eller zoo.
Du kan ikke have en køb-til-leje-ejendom gennem din pension, fordi den er klassificeret som beboelsesejendom, men du kan trække dine penge ud af din pension og bruge dem til at købe en. I dette scenarie ville du blive ramt af en indkomstskatteregning på de penge, du hævede (se ovenfor). Så vil du også få skat af lejeindtægter, avanceskat, hvis du nogensinde kommer for at sælge, og arveafgift af ejendommen, efter du dør.
Med buy-to-leje, såvel som de sædvanlige omkostninger forbundet med at købe en ejendom som stempelafgift, advokatomkostninger og omkostninger til undersøgelser, er der også andre udgifter at tænke på. Hvis du skal være udlejer, har du sandsynligvis brug for en forsikring, du skal muligvis engagere en udlejningsagent eller ejendomsadministrator, der kan være omkostninger til at udføre kredit- og referencetjek af potentielle lejere, risikoen for at de ikke betaler deres husleje plus løbende vedligeholdelses- og reparationsomkostninger.
Hvis du bruger et realkreditlån til at finansiere en del af købet, skal du huske på ændringerne i skattelettelser på realkreditrenter, som regeringen indførte for at forhindre buy-to-let-investorer i at modregne deres realkreditrenter i deres overskud. Regelændringerne har fået buy-to-let til at se meget mindre ud som en indlysende penge-snuer for potentielle udlejere.
Hvis du ønsker eksponering mod ejendom, er en meget billigere og nemmere mulighed blot at eje fonde, der enten investerer direkte i fysisk ejendom (kendt som 'murstens- og mørtelfonde') eller indirekte ved at eje aktier i børsnoterede ejendomsselskaber som udviklere eller husbyggere. En anden mulighed er at have ejendomsinvesteringsfonde (REIT'er), som kan give dig eksponering til både bolig- og erhvervsejendomme. REIT'er er likvide og nemme at handle på det åbne marked ligesom aktier, og de fordeler størstedelen af den lejeindtægt, de tjener, til deres aktionærer. Tag et godt kig på fondslitteraturen, så du ved, hvilken type der er hvilken og kan være sikker på, hvad du køber.
Når det kommer til pensionsplanlægning, er der fordele og ulemper ved at vælge ejendom eller pension.
Der er ikke noget enkelt svar, da den bedste løsning for dig afhænger af dine individuelle forhold, så få professionel rådgivning. Men i en nøddeskal er her nogle af nøglepunkterne:
Det bedste bud, hvis du har råd, er at have en blanding af både ejendom og pension. En anden mulighed, som kunne være et godt kompromis, er Lifetime ISA. Det giver en generøs statsbonus på 25 % oven i dine årlige bidrag (du kan spare op til £4.000 om året). Du kan bruge den til at spare op til et ejendomskøb eller til pensionering, men du kan ikke røre pengene, medmindre det er til et af disse formål (og du er 60 år eller ældre for pensionsmuligheden) uden at pådrage dig en bøde og miste din bonus.
Når du vælger pensionsudbyder, vil du gerne holde omkostningerne lave, så du kan beholde så meget af dit afkast som muligt. For at finde det rigtige produkt til dig, tjek vores SIPP-sammenligningsside.