Køb-til-leje-investeringer er vokset i de senere år med den høje efterspørgsel efter udlejningsejendomme og ændringer i pensionsreglerne, der har ført til stigningen i popularitet. Mange ser ejendomsinvesteringer som en vej til rigdom, hvor stadigt stigende huspriser og huslejer giver en stabil indkomst og kapitalstigning fra deres investering.
Hvis du overvejer at købe en bolig til leje, skal du forstå omkostningerne og det sandsynlige afkast på din investering sammen med de involverede risici. I denne artikel sigter jeg efter at besvare disse spørgsmål og forhåbentlig give en klar idé om, hvor meget du kan tjene på en buy-to-let-investering.
Jeg har besluttet at bruge et casestudie til at illustrere det indledende udlæg i form af depositum og realkreditlån for en køb for at leje investering, hvis detaljer er som følger:
Købspris: £160.000
Indbetaling: £40.000
Belåningsbeløb: £120.000
Låneaftale: 2-årigt fastforrentet realkreditlån med Platform på 1,71 % på afdragsfri basis over 25 år (vender tilbage til standard variabel rente på 5 % efter den indledende 2-årige periode)
Månedlig betaling: 171 £
Denne aftale blev fundet ved hjælp af vores bedste købs værktøj til sammenligning af realkreditlån, drevet af Habito*. Detaljerne er korrekte i skrivende stund.
Den indkomst, du kan forvente fra din buy-to-leje-investering, vil variere afhængigt af, hvilken type ejendom, du køber, og det område, du køber i. Det gennemsnitlige lejeudbytte i Storbritannien er omkring 3,63 %, selvom det overordnede tal skjuler betydelige regionale variationer, med udbytte på under 3 % i nogle dele af London og mere end 5 % for udvalgte områder i det nordøstlige.
I forbindelse med mit casestudie vil jeg bruge et årligt lejeudbytte på 4,0 %, hvilket betyder, at lejeindtægten fra min casestudie-ejendom vil være 6.400 GBP om året, som bliver skattepligtig.
Gebyr på realkreditlån :Långivergebyrerne for Platform er £199. Gebyrer hos andre långivere kan være op til £2.000
Undersøgelsesgebyrer: Cirka 500 £
Juridiske gebyrer: Cirka £700
Stempelafgift: 5.500 GBP (inklusive yderligere ejendomstillæg på 3 % af købsprisen på 160.000 GBP)
Afdrag på realkreditlån: - £2.052 p.a (£171 p.m.)
Tab af renter modtaget på £40.000 depositum @ 1 % om året - £320 pr. (fratrukket 20 % indkomstskat)
Gebyr for udlejningsagent: Cirka 12% af lejeindtægterne - £768 pr. a.
Udlejer og lejeforsikring: Cirka 960 GBP pr. a.
Anslåede reparationer: 500 £ p.a.
Estimeret lejetab i ugyldig periode: 500 £ p.a.
Samlede månedlige omkostninger (inklusive realkreditlån): £5.100 p.a.
Yderligere omkostninger ved at købe ejendommen: £6.899
Årlig lejeafkast (C) beregnes ved at tage den årlige lejeindtægt minus årlige omkostninger (A) og dividere den med købsprisen for ejendommen plus relaterede omkostninger (B).
Så i tilfældet med vores casestudie:
A - Nettolejeindtægt =£6.400 - £5.100 =£1.300 p.a.
B - Samlede omkostninger ved køb af ejendom =£160.000 + £6.899=£166.899
C - Årligt lejeafkast =0,8 %
I løbet af de seneste 10 år (2005 - 2020) er den gennemsnitlige huspris i Storbritannien steget med omkring 35 %. Hvis jeg antager, at husprisstigninger vil bevæge sig i takt med de sidste 10 år, når prisinflationen drevet af pandemien er aftaget, så vil vores casestudie-ejendom stige i værdi fra £150.000 i 2020 til £202.500 i 2030. Dette svarer til til en årlig kapitalvækst på 3,5 %
Indtægter fra alle buy-to-let-investeringer er underlagt beskatning. Lejeindtægter (med fradrag af nogle godtgørelser) er underlagt indkomstskat efter den enkeltes marginalsats. Fra den 6. april 2020 vil skattelettelser for realkreditomkostninger være begrænset til grundsatsen for indkomstskatten, i øjeblikket 20 %, og vil blive behandlet som en reduktion af skattepligten frem for en reduktion i den skattepligtige lejeindtægt. Køb-til-leje ejendomme er også underlagt kapitalgevinstskat (CGT). Dette opkræves med en sats på 28 % (for højere skatteydere) eller 18 % (basale skatteydere) for enhver vækst i ejendommens værdi.
Hvis du er en grundlæggende skatteyder, skal du huske på, at gevinsten vil blive tilføjet til din indkomst, så dette kan skubbe dig ind i et højere satsbånd. Alle har en skattefri kapitalgevinstgodtgørelse på £12.300 om året i 2021-22, så du behøver kun at betale CGT for overskud over denne tærskel. Det er også muligt at modregne nogle omkostninger, såsom hvad du betalte for stempelafgift og overdragelse, da du købte ejendommen og eventuelle omkostninger forbundet med at sælge den (inklusive ejendomsmæglerhonorarer). Du bør også være i stand til at modregne eventuelle kapitalforbedringer, du har foretaget på ejendommen, mod din CGT-regning. Du må ikke fratrække udgifter til vedligeholdelse af ejendommen eller renter på realkreditlån.
For mere information, læs vores artikel:"Hvordan bliver din lejeindtægt beskattet? Alt hvad du behøver at vide".
I casestudiet ovenfor ville det samlede afkast i det første år være:
Det svarer til 4,2% brutto totalafkast på investeringen før skat. Husk på, at du ikke vil nyde kapitalvæksten, før du rent faktisk sælger ejendommen.
Som du kan se fra casestudiet, hvis du oplever høje reparationsomkostninger eller lange ugyldige perioder, kan din investering koste dig penge på månedsbasis. Der er også forudgående omkostninger ved at købe ejendommen på £6.899, hvilket i vores tilfælde ville udslette de første 12 måneders lejeindtægter.
Konklusionen er, at hvis du investerer i buy-to-leje finansieret via et realkreditlån, er den månedlige nettolejeindtægt sandsynligvis ubetydelig i bedste fald. Du ville være afhængig af kapitalvækst for at opnå et afkast af din investering. Men en køb for at leje investering uden behov for et realkreditlån kan give både en månedlig indkomst og kapitalvækst over tid.
Bemærk:
Hvis et link har en * ved siden af sig betyder det, at det er et tilknyttet link. Hvis du går via linket, kan Money to the Masses modtage et lille gebyr, som hjælper med at holde Money to the Masses gratis at bruge. Men som du tydeligt kan se, har dette på ingen måde påvirket denne uafhængige og afbalancerede anmeldelse af produktet. Følgende link kan bruges, hvis du ikke ønsker at hjælpe Money to the Masses - Habito