Der kan ikke benægtes appellen af et investeringsaktiv, som er reelt og håndgribeligt, og dette kan på en måde forklare ejendommens vedvarende popularitet i dette land. For nogle mennesker betyder bekymringer om uforudsigeligheden af bevægelser på de finansielle markeder, at de hellere vil investere i ejendom for at finansiere deres pension end at spare op til en pension. Det kan betyde, at man bygger en portefølje af ejendomme til leje eller bare ejer deres eget hjem. Men er det en god idé? Hvordan forholder investering i ejendom sig egentlig sammen med investering i pension, alt taget i betragtning?
Lad os først tænke på investeringsresultatet. Huspriserne har slået inflationen med 3 % om året siden 1955, mens det britiske aktiemarked er vokset med det dobbelte i samme periode, selvom disse tal ekskluderer leje- og udbytteudbytte. Med køb-til-leje ejendom kan du drage fordel af kapitalstigning samt lejeudbytte, mens aktiemarkedsinvesteringer kan give dig aktiekursvækst plus udbytte. Hargreaves Lansdown fremhævede et FTSE All-Share prospektivt udbytte på 4,3 % sammenlignet med det gennemsnitlige lejeafkast i England og Wales på 5,9 %. For en mere personlig sammenligning af ejendom kontra din pension, kan du prøve at lege med en pensionsberegner som denne. Det giver dig mulighed for at se en pensionsfremskrivning baseret på, hvor meget du i øjeblikket har i din potte, hvor meget du betaler ind, og antager en investeringsvækst på 5 % om året før virkningen af inflation og gebyrer. Du kan få mere eller mindre vækst end dette afhængigt af, hvad der er i din portefølje, og hvordan den klarer sig over tid. Du kan se på tidligere resultater for en idé, selvom dette selvfølgelig ikke er nogen garanti for, hvad der vil ske i fremtiden, da dette vil afhænge af, hvordan de finansielle markeder bevæger sig.
Den anden vigtige ting ved pensioner er, at hvis du indbetaler til en arbejdsstedspensionsordning, skal din arbejdsgiver også indbetale mindst 3 % af din kvalificerende indkomst i henhold til gældende regler for automatisk tilmelding. Dette er en fantastisk bonus, som virkelig kan gøre en kæmpe forskel i væksten af din potte over tid. Pensioner er også skatteeffektive. Du får skattelettelser på det, du indbetaler, med en sats på 20 % for grundlæggende skatteydere, 40 % for højere skatteydere og 45 % for ekstra skatteydere, op til et maksimum på 100 % af din indtjening eller £40.000 årligt tillæg, alt efter hvad der er lavere. Hvad det betyder i praksis er, at et bidrag på 100 £ kun koster dig 80 £, hvis du er en grundlæggende skatteyder. Du får også fordelen ved at kunne udtage op til 25 % af din pulje som et skattefrit kontant engangsbeløb, når du fylder 55 år.
Hvis du investerer i køb-til-leje ejendom, vil dit mål normalt være at få det højeste lejeudbytte, du kan. Dette er det afkast, din ejendom opnår gennem den husleje, du kan opkræve til dine lejere. Det beregnes ved at dividere den samlede årlige lejeindtægt med det beløb, du har investeret i ejendommen. Hvad er et godt lejeudbytte? Nogle eksperter siger noget over 7 % eller 8 %. Den skal være høj nok til at dække betalingen af realkreditlånet, uforudsete udgifter såsom reparationer og vedligeholdelse og alle andre tilknyttede omkostninger såsom skat, forsikring og agentgebyrer, og stadig give dig en fortjeneste. Der er gratis lejeudbytteberegnere tilgængelige online, som kan hjælpe dig med at finde ud af, hvad du skal opkræve, men i sidste ende vil dit lejeudbytte blive bestemt af, hvad markedet vil bære.
En anden måde at få en almindelig indkomst på uden besværet med at håndtere en lejet ejendom er at købe udbytteproducerende investeringer gennem en pension. Du kan købe et billigt passivt produkt, såsom en børshandlet fond (ETF), der sporer resultaterne af Storbritanniens højeste udbyttebetalende aktier, såsom iShares UK Dividend UCITS ETF, som for eksempel vælger fra hele FTSE. 350,- og udbetaler en indkomst kvartalsvis. Du kan også vælge en aktiv fond eller investeringsforening, som betaler en månedlig eller kvartalsvis indkomst, såsom Invesco Monthly Income Plus, Schroder Monthly Income eller Merchants Trust, som hver giver omkring 5 %. En anden mulighed kunne være at eje individuelle aktier og bygge din egen portefølje af udbyttebetalende virksomheder.
Når du dør, vil dit dødsbo være underlagt arveafgift (IHT), og dette inkluderer ejendomme du ejer og investeringer som en aktieportefølje. Efterhånden som ejendomspriserne er steget, især i London og Sydøsten, er flere mennesker blevet fanget i IHT-nettet. Den nuværende IHT-tærskel er £325.000 for en enkelt person, og alle aktiver, der er mere værd end dette, skal beskattes med en sats på 40 %. Se vores artikel "10 bedste måder at undgå arveafgift på" for mere information om, hvordan du minimerer arveafgift.
Pensioner er dog normalt undtaget fra IHT, selvom der er nogle begrænsninger. Hvis du havde taget penge ud af din pulje og ikke brugt dem, da du døde, ville det være en del af din ejendom og være underlagt IHT. Men hvis du døde før de fyldte 75, ville en begunstiget, der arvede din pensionspot inden for to år, ikke betale skat af det.
Hvis du f.eks. brugte en kombination af ejendom, en aktieportefølje og en pension til at finansiere din pension, ville du være bedre at bruge de IHT-aktiverede aktiver først og spare dine pensionspenge indtil sidst.
Den største risiko ved at investere i ejendom er, at den ikke stiger i værdi over tid, og at din lejeindtægt opvejes af de omkostninger, du har.
En række lovgivningsmæssige og skattemæssige ændringer har gjort køb for at leje til en meget mindre lukrativ mulighed for små udlejere, hvoraf mange enten skalerer op eller sælger ud. Så du bliver nødt til at knibe tallene og finde ud af, om buy-to-let er det værd for dig efter alle disse ændringer.
Du skal også være forberedt på ugyldige perioder, hvor ejendommen står tom mellem lejemål og useriøse lejere, der forårsager skade eller ikke betaler deres telt. Hvis du ikke ønsker at være en praktisk udlejer i det daglige, bliver du nødt til at finde og betale en betroet agent til at håndtere dine lejere og administrere reparationer eller håndtere eventuelle problemer, der opstår.
Når du tænker på, hvordan du tjener penge på at investere i ejendom, skal du også planlægge din exit-strategi. Vil du være i stand til at sælge din ejendomsinvestering og tjene penge på den i fremtiden? Hvor ligger det, er området eftertragtet, har du tilført ejendommen værdi, vil det tiltrække pålidelige lejere? Der er mange spørgsmål, du bør stille dig selv, når du overvejer, hvordan du skal investere i ejendom med succes.
Der er ligeledes risici ved at investere i en pension. Den primære er, at du vil få mindre tilbage, end du har lagt ind, selvom det er ret usandsynligt i betragtning af, hvor længe du vil være på de finansielle markeder. Du kan opleve, at fondens afkast ikke holder trit med inflationen, så du ender med et negativt realt afkast. Hvis din pensionspot ikke vokser, som du havde håbet, kan du løbe tør for penge på pension. En mulighed for at afdække dine indsatser her er at bruge noget af din pensionsopsparing til at købe en livrente, så du har sikkerhed for en garanteret udbetaling resten af dit liv. Tjek vores artikel "Hvad er en holdbar indkomst, som du kan trække på din pension?".
Når du investerer i en pension, kan du betale administrationsgebyrer af de midler, du ejer, transaktionsgebyrer, platformsgebyrer, rådgivningsgebyrer til din finansielle rådgiver eller formueforvalter, hvis du har en. Disse almindelige gebyrer, nogle af dem små, kan stige. Tjek vores artikel "De bedste og billigste SIPP'er og lave omkostninger gør-det-selv-pensioner" for en omfattende sammenligning af de bedst værdifulde Self Invested Personal Pensions (SIPP'er) i Storbritannien. Pensioner har den fordel, at de giver dig skattelettelser på bidrag, men du skal betale indkomstskat af alt, hvad du hæver over den skattefrie grænse på 25 %.
Med ejendom betaler du større engangsomkostninger, primært i form af skatter, selvom formidlings- eller andre advokatomkostninger, vedligeholdelsesomkostninger, agent- eller andre administrationsomkostninger også kan gøre et stort indhug i dit afkast . Du betaler indkomstskat af din lejeindtægt og kapitalgevinstskat, når du kommer for at sælge en ejendom og realisere en fortjeneste. Derudover skal du betale stempelafgift grundskat, tjek vores artikel "Alt hvad du behøver at vide om stempelafgift" for de seneste satser. Endelig, efter du dør, udgør den ejendom, du ejer, en del af din ejendom i indkomstskattemæssig henseende, så den vil blive pålagt arveafgift (se ovenfor).
En anden mulighed kunne være at spare ind i ISA'er, som er skatteindpakninger, der ikke låser dine penge væk indtil en vis alder (undtagen Lifetime ISA). ISA-godtgørelsen er dog lavere end den årlige pensionsydelse på 20.000 £ for skatteåret 2021/22, så du kan ikke lægge så meget væk. Du kan også overveje at spare op i din arbejdsgivers Save As You Earn-ordning, hvis den har en, eller bare bygge din egen portefølje af fonde eller aktier.
Dit hjem kan være et værdifuldt aktiv (for nu, selvom der ikke er nogen garanti, at priserne vil fortsætte med at stige for evigt), men du har begrænsede muligheder for at realisere værdien i det aktiv, fordi du bor i det . Du kan selvfølgelig sælge eller reducere, og leve af provenuet. Men du skal muligvis bruge nogle af pengene til at finansiere din pleje senere i livet, fordi de kommunale plejehjemsgebyrer er behovsbestemte. Du kunne overveje frigivelse af aktiekapital, hvor en udbyder giver dig et engangsbeløb nu og får det tilbage ved at sælge dit hus, efter du dør. Men renterne på denne type lån kan være meget høje, og medmindre du vælger en velrenommeret udbyder, kan din ejendom ende med at skylde mere end værdien af dit hus, efter du dør. Aktieudgivelse kan være egnet for nogle mennesker, men det kræver stor omhu. At bruge dit hjem som pension er muligt for nogle mennesker, men du har virkelig brug for professionel, upartisk rådgivning for at sikre, at det er det rigtige for dig.
Så hvem er vinderen i kampen om ejendom og pension? For mig er det pensioner hele vejen, men i en ideel verden ville du sikre dine indsatser og holde begge dele.