Med opsparingsrater på et historisk lavt niveau, og boligpriserne fortsætter med at stige, er mange fristet af lejeudbyttet, der tilbydes ved investering i ejendom.
Det gennemsnitlige afkast på en boligudlejnings-ejendom i Storbritannien er i øjeblikket lidt over 3,5 %, selvom regionale variationer betyder, at nogle ejendomme kan tiltrække 4-5 % afkast. Til sammenligning er den gennemsnitlige let tilgængelige opsparingskonto pr. januar 2022 omkring 0,6 % (tjek vores tabeller for bedste køb af opsparing). Det er ikke så mærkeligt, at det er populært at investere i et køb-til-leje til at leje ud på fuld tid, eller endda et sommerhus til midlertidigt leje.
Nogle potentielle udlejere bruger værdien i deres eget hjem til at finansiere deres køb for at leje investering. Ompantlån giver dem mulighed for at frigøre kontanter, der er låst i deres ejendom, som de kan kombinere med andre midler, der sygner hen på dårligt betalende opsparingskonti. Men selvom afkastet kan være attraktivt, er der omkostninger og risici at tage i betragtning, før du tager springet.
At bygge et ejendomsimperium er måske ikke så let, som Monopoly-brætspillet giver udtryk for, men lave realkreditrenter betyder, at der er en fælleskiste tæt på hjemmet, som kan hjælpe dig med at købe et andet hus.
Et genlån kan typisk bruges til at flytte til en billigere realkreditrente, men du kan også bruge det til at frigive kontanter bundet i dit hjem.
De gennemsnitlige huspriser steg med omkring 33 % i tiåret mellem 2010 og 2020 - og er fortsat med at stige kraftigt i dette årti - så hvis du har ejet din bolig i en lang periode og set dens værdi stige, kan det være et godt tidspunkt at frigive noget egenkapital ved at omlåne til at købe et andet hus. Dette kan hjælpe med at finansiere et depositum for et realkreditlån, der kan købes til leje eller endda købe en hel ejendom kontant.
Den gennemsnitlige ejendomspris i Storbritannien ved udgangen af december 2021 var 254.822 GBP ifølge det nationale husprisindeks, så du ville have brug for en masse egenkapital i dit nuværende hjem for at frigive så mange penge, medmindre du kan finde en billig ejendom. køb direkte.
De fleste andenhuskøbere ville bare frigive nok egenkapital til at dække et depositum for et realkreditlån i en anden ejendom. Du kan ikke bruge et boliglån på en udlejningsejendom, så hvis du købte et andet hjem for at blive udlejer, skulle du få et realkreditlån.
Et typisk minimumsindskud på et realkreditlån er 25 %, så baseret på den gennemsnitlige ejendomspris skal du frigive over £60.000 fra dit hjem gennem et genlån. Dette er en effektiv måde at frigive egenkapital til at købe et andet hus, men tjek, at du har råd til den nye boliglånsrente.
Dit eksisterende realkreditlån vil stige i værdi, efterhånden som du tager et større lån, så du skal sikre dig, at du stadig har råd til tilbagebetalingerne sammen med den nye rente og uanset dine køb for at leje realkreditomkostninger samt eventuelle ejendomsskatter og transaktionsgebyrer.
Det kan næsten altid betale sig at søge råd hos en uafhængig realkreditrådgiver, som ikke kun kan sikre sig den bedste realkreditaftale for at hjælpe med at frigøre egenkapitalen fra dit eksisterende hjem, men også det bedste køb-til-leje-lån til din anden ejendom. Hvis du ikke allerede har en realkreditrådgiver, som du stoler på, kan du overveje Habito*, en online realkreditspecialist, der har adgang til over 20.000 realkreditaftaler fra mere end 90 långivere. Se vores Habito anmeldelse for at få flere oplysninger.
Du behøver ikke bare at lede efter en anden ejendom i Storbritannien. Mange långivere vil lade dig omlåne for at købe en bolig i udlandet. Medmindre du køber en ejendom direkte, har du brug for et realkreditlån i udlandet. Mange britiske långivere kan hjælpe med at arrangere dette, men de dækker muligvis kun lande, hvor de har kontorer.
Der er ekstra hensyn ved køb i udlandet, da du har brug for kendskab til det udenlandske ejendomsmarked, så du er opmærksom på omgivelserne og mulige lejeafkast, hvis du lejer det ud. Mange af dokumenterne og juridiske termer kan være på et andet sprog, så du skal bruge en advokat, der kan oversætte og sikre, at du forstår, hvad du køber, og eventuelle risici og potentielle problemer.
Der vil også være forskellige ejendomsskatter og afgifter, og en anden vigtig faktor er valutarisiko. Du skal overveje valutakursen, når du køber i en anden valuta og sammenligne, hvad din bank eller andre udbydere, såsom MoneyCorp, vil opkræve for at overføre dine penge. Hvis du optager et realkreditlån i lokal valuta i udlandet, er der også en risiko for, at hvis pundet falder i værdi, vil det beløb, du betaler i afdrag på lån, stige.
Nøglen til en vellykket buy-to-let-portefølje er lejeudbytte. Dette er den årlige leje, du modtager som en andel af, hvor meget ejendommen koster at købe.
Hvis du for eksempel købte en ejendom til en værdi af 200.000 GBP og opkrævede en husleje på 10.000 GBP om året, ville dit årlige lejeudbytte være 5 %.
Dette er en nøglefaktor, når du skal vælge, hvor du skal købe en buy-to-let, som du ønsker et sted med anstændigt lejeafkast. Det kan betyde, at du ser ud over, hvor du bor, men sørg for, at det er et sted, du kan rejse til, hvis du har brug for at foretage kontrol eller møde dine lejere.
Ombelåning til et realkreditlån reducerer dine købsomkostninger, da det eneste, du teknisk set finansierer, er depositummet, mens lejen, dit gebyr skal dække tilbagebetalingerne. Men depositummet er kun én faktor, når du omlåner for at finansiere et buy-to-let. Du skal også betale stempelafgift for at købe et andet hjem i Storbritannien. Siden april 2016 skal alle anden ejendomskøbere betale 3% ekstra på de eksisterende stempelafgiftstærskler. Det betyder, at den gennemsnitlige britiske ejendom på £235.298 ville have en stempelafgift på £9.264 for en udlejer sammenlignet med £2.205 under det gamle system.
Der kan også være pantgebyrer samt eventuelle omkostninger ved brug af en mægler. Der vil også være gebyrer, hvis du bruger en udlejningsagent til at administrere din ejendom. Fra 1. juni 2019 er udlejningsgebyrer for lejere, såsom for henvisning og udarbejdelse af lejekontrakter nu forbudt, og så tænk grundigt over, hvordan du vil finansiere disse ekstra omkostninger.
Mange af opsætningsomkostningerne ved buy-to-let kan kræves mod din skatteregning (husk lejeindtægter er skattepligtige), såsom agentgebyrer og vedligeholdelsesomkostninger, men mange af frynsegoderne bliver nedskaleret. Indtil april 2017 kunne udlejere trække renteomkostninger på realkreditlån fra deres ejendomsindkomst, før de beregner deres overskud. Dette var kendt som rentefritagelse for realkreditlån og reducerede i det væsentlige en udlejers skatteregning. Men regeringen skalerer dette ned, og udlejere vil i stedet modtage en grundsatsnedsættelse fra deres indkomstskattepligt for deres finansieringsomkostninger.
Banker er stadig ret forsigtige med erhvervsudlån og kan pålægge små virksomheder strenge kriterier, når de forsøger at få adgang til finansiering. Alternativt kan det at omlåne dit hjem for at købe en virksomhed eller oprette dit eget firma hjælpe med at frigive kontanter, som du ellers ville have kæmpet for at få. Du skal stadig opfylde bankens overkommelighedskriterier, men långiveren kan ikke fortælle dig, hvordan du skal bruge dine penge, så du kan frigive meget tiltrængt kapital for at gøre din drømmeidé til virkelighed. Der er dog nogle barrierer, da banker kan være forsigtige med at låne penge til folk, der er selvstændige, så dette kan påvirke satsen eller gøre det sværere at få godkendt et omlån i første omgang.
En bank kan være mere villig til at låne ud, hvis du har en partner, der stadig er i beskæftigelse, som kan støtte det ekstra lån, eller hvis din virksomhed starter som en bibeskæftigelse i første omgang.
Du skal også have en god forretningsplan og strategi på plads, da du skal betale de ekstra rentebetalinger, så snart genlånet er godkendt, mens din egentlige idé kan tage tid at begynde at tjene penge.
Hvis et link har en * ved siden af sig betyder det, at det er et tilknyttet link. Hvis du går via linket, kan Money to the Masses modtage et lille gebyr, som hjælper med at holde Money to the Masses gratis at bruge. Følgende link kan bruges, hvis du ikke ønsker at hjælpe Money to the Masses – Habito