Hun har gjort alle de rigtige ting:Hun har arbejdet hårdt i skolen, opnået en videregående uddannelse og har lagt grunden til at finde et job i en velbetalt karriere. Hvor imponerende denne nyuddannedes succeser end er, har banker ikke for vane at give realkreditlån til arbejdsløse.
Så hvorfor ikke fjerne banken fra ligningen?
En populær løsning, når en person uden penge nok ønsker at foretage et større køb, er et familielån, hvor en forælder eller et andet familiemedlem låner penge i en formelt struktureret aftale. Disse typer lån kommer uden forhindringerne for dem, der tilbydes af en bank, og der kan også være andre håndgribelige fordele, herunder lavere renter, alsidige betalingsmuligheder og muligheder for ejendomsplanlægning relateret til, hvordan lånet er struktureret.
Disse fordele kommer med de almindelige ulemper, der er forbundet med at låne penge ud - uanset hvor nært beslægtede parterne er, er der altid et element af risiko - men en velafrundet forståelse af lån inden for familier kan potentielt give betydelige fordele for begge parter. Og ofte kan familielån give mening, selv når modtageren har et job, der betaler godt eller en anden indtægtskilde.
De typer af lån, der implementeres i familielån, behøver ikke nødvendigvis at være i familien. Faktisk enhver kan låne ud til alle , ethvert beløb, af en række årsager, fra en tante, der hjælper en niece med at sikre et nyt køretøj, til en ven, der hjælper en anden med kapital til at hjælpe med at starte en virksomhed, til en bedsteforælder, der etablerer en trust til at forsørge et barnebarn, mens han flytter aktiver uden for deres skattepligtigt bo.
Mindre lån behøver ikke nødvendigvis at være struktureret, som et almindeligt banklån er. Hvis beløbet er lille nok - for eksempel $ 10.000 fra en forælder til at hjælpe med at betale et barns køretøj - kan långiveren blot overføre midlerne og give dem mulighed for at blive kvalificeret som en gave. Fordi beløbet er under tærsklen for ekskludering af gaveafgifter på 15.000 USD for enkeltpersoner (30.000 USD for ægtepar), vil der ikke være nogen skyldig gaveafgift, forudsat at årets samlede gaver ikke overstiger den årlige eksklusion.
En almindelig og mere kompliceret form for lån inden for familien er et realkreditlån. Lad os sige, at vores overpræsterende-endnu-kontant-strapped graduate ønsker at købe et $300.000 hjem. Medmindre hun allerede har fået et godt job og har skaffet nok opsparing væk til udbetalingen, vil banken sandsynligvis ikke være interesseret i at låne til hende. Men hvis hendes forældre har midlerne, kan de låne barnet en del af realkreditlånet eller hele pantebeløbet. Med vejledning fra deres finansielle rådgiver og en advokat kan forældrene opbygge et boliglån med fordelagtige vilkår for deres familie - et uden penge ned, ingen forhåndsgodkendelse, uden kredittjek og uden baggrundstjek. Barnet får lige et lån fra "Mor and Pops Bank."
Måske er den bedste del af denne ordning, at rentebetalingerne forbliver i familien og sandsynligvis vil komme tilbage til låntageren en dag som en del af deres arv. Men på kort sigt vil den rente, de vil betale, ikke kun være lavere end renten på realkreditlån fra kommercielle banker - det vil være den laveste rente, som IRS tillader. Fra juli 2019 er den sammensatte årlige gældende føderale rente (AFR) 2,13 % for en kortsigtet periode (tre år eller mindre), 2,08 % for mellemfristede lån (mere end tre år på op til ni år) eller 2,50 % på længere sigt (mere end ni år).
Når du optager et lån med din advokat, er der flere vigtige overvejelser og proceduremæssige skridt at tage. Hvis lånet er et realkreditlån, skal långiveren oprette et gældsbrev og indgive pantet i deres amt for at gøre det officielt. I denne, intrafamily realkreditlån er anderledes end andre typer af lån.
To af de vigtigste faktorer, når du designer lånet, er at sørge for, at det forbliver adskilt fra en gave. Långivere kan gøre dette ved at etablere det med en rentesats baseret på den nuværende AFR og oprette en passende betalingsstruktur. Undladelse af at gøre det kan medføre kontrol fra IRS, hvilket kan føre til en potentiel straf eller en gaveafgift, der pålægges. Og bare for at være klar, så skal gaveafgiften være skyldig den person, der gav gaven, ikke den, der modtog den.
Tips til at strukturere lånet: Jeg anbefaler typisk mine kunder, at de laver deres realkreditlån afdragsfri, med en ballonbetaling planlagt til slutningen af lånets løbetid. Hvis långiveren i slutningen af lånet ønsker at refinansiere, har de naturligvis mulighed for det. Ligeledes, hvis modtageren ikke er i stand til at overholde betalingsplanen, kan långiver beslutte at eftergive renterne ved udgangen af hvert år. Igen kunne långiveren bruge deres årlige udelukkelse af gaveafgift til at eftergive den påkrævede betaling uden at få vekslet penge, og IRS ville betragte betalingen som "lavet".
Det er værd at bemærke, at for at en lånemodtager skal betale ned hovedstolen, flytter de i virkeligheden bare penge tilbage til långiverens ejendom, og de har sandsynligvis ikke brug for pengene, hvis de lige har lånt barnet hundredtusindvis af dollars. En anden måde at se på er, at modtageren af lånet sandsynligvis også kommer til at arve en del af långivers ejendom. Så kan de spørge sig selv, hvem der vil drage større fordel af de trinvise kontanter, de ville anvende på hovedstolen, den yngre version af dem selv, der lige er startet, eller den fremtidige version, som er mere etableret i deres karriere og er en begunstiget af långiverens ejendom?
Intrafamilielån kan give familier en forenklet måde at foretage komplekse køb på, med mere fleksibilitet og gunstige vilkår sammenlignet med, hvad de ville få fra en traditionel bank. Nøglen til at få en sådan løsning til at fungere er at tilpasse lånets struktur med begge parters økonomiske midler og mål og at administrere sedlen og alle relaterede betalinger og dokumentation i overensstemmelse med lovmæssige krav.