Afhængigt af hvor du bor, kan ejendomsskatter variere fra en lille ulempe til en knusende udgift.
Her i det sydlige Florida, for eksempel, er den årlige skatteregning for mit 2.200 kvadratmeter store hjem tæt på $9.000 årligt. Uden for Atlanta, hvor mine forældre boede, betalte de mindre end $1.000 om året.
Men uanset hvor du bor, hvis du føler, at dine skatter er uretfærdige, har du muligheder.
Og det bringer os til dagens læserspørgsmål:
Har du en artikel om, hvordan man bekæmper ejendomsskatteforhøjelser? Jeg føler, at jeg bliver holdt som gidsel. Jeg kæmper mod min ejendomsvurdering, men føler, at jeg rammer en mur på trods af alle de beviser, jeg har fremlagt til de forskellige offentlige enheder. — Keya
Jeg har med succes appelleret mine ejendomsskatter gennem årene, én gang i Arizona og en anden gang, da jeg boede i Ohio.
Ifølge National Taxpayers Union er 30-60 procent af den skattepligtige ejendom i USA overvurderet til ejendomsskatteformål, men mindre end 5 procent af boligejerne udfordrer dem. Efter min erfaring er det ikke så svært at appellere skatteregninger. Og fordi det kan resultere i at spare hundredvis - endda tusindvis - hvert år, hvis du tror, du har en sag, bør du prøve det.
Måden ejendomsskatter beregnes på, og hvordan de appelleres, er forskellig fra stat til stat. Men ejendomsskatter starter alle fra det samme sted - værdien af din ejendom.
Så trin et er at kontrollere den værdi, dit amt tillægger din ejendom. Historisk set betød dette at vente på at modtage en årlig vurdering med posten. I disse dage kan du ofte finde denne information online på få sekunder.
Uanset hvordan du finder det, hvis det virker for højt, så tag det næste skridt:Se online eller kontakt din lokale ejendomsvurderings- eller vurderingsmandskontor og find ud af præcis, hvordan de kommer frem til værdierne. Bestem derefter, hvordan klageprocessen fungerer.
Da ejendomsværdierne faldt her i det sydlige Florida under den store recession, så det ud til, at min anslåede værdi var alt for høj. Så fandt jeg ud af, at bedømmerens kontor brugte tidligere års værdier til at bestemme det nuværende års vurderede værdier. For eksempel var min skatteregning for 2012, der skulle betales i november 2012, baseret på værdien af mit hjem mellem 2. januar 2011 og 1. januar 2012. Så hvor jeg bor, bruger de værdier, der begynder næsten to år før regninger udsendes.
Pointen er, før du begynder at udfordre værdier, skal du være sikker på, at du forstår, hvor de kom fra.
Det er også vigtigt at forstå, hvordan ejendomme vurderes. I mit amt bruger vurderingsmandens kontor ejendomssalg til at bestemme værdier, hvilket lægger mere vægt på nyere salg. For at finde ud af, hvordan ejendomme vurderes, hvor du bor, skal du enten ringe til det relevante amtskontor eller foretage en onlinesøgning efter "Hvordan ejendomsværdier bestemmes i (dit amt, stat)."
Efter at have forstået, hvordan vurderinger udføres, hvis du tror, du har en sag, skal du foretage en ny søgning:"Sådan appellerer du ejendomsskatter i (dit amt, stat)." Du vil sandsynligvis finde enkle instruktioner. Som et eksempel, her er hvad jeg fandt med disse søgetermer for mit amt:
Hvis du mener, at markedsværdien som vist i boksen "Din ejendomsværdi i år" er højere end markedsværdien af din ejendom pr. 1. januar, opfordrer vi dig til at kontakte os. En af vores stedfortrædende ejendomsvurderingsmænd vil med glæde mødes med dig og diskutere din markedsværdi og hvordan den blev beregnet. Hvis du efter denne konference stadig føler, at din markedsværdi er for høj, kan du indgive en simpel begæring til VAB [Value Adjustment Board]. VAB-ansøgningsskemaerne er tilgængelige på vores hjemmeside og er også tilgængelige online på VAB’s hjemmeside (og du kan også tjekke status for din indgivne andragende). VAB'en har et lovpligtigt arkiveringsgebyr på $15, som skal ledsage ansøgningen. VAB accepterer ikke andragender om vurderingssager efter indgivelsesfristen i midten af september.
Bemærk, at ovenstående beskrivelse virker ret venlig. Selvom det kan se ud til, at du vil komme ind i et fjendtligt miljø ved at udfordre din lokale skattemyndighed, i begge tilfælde, hvor jeg har udfordret mine ejendomsskatter, var folkene på de respektive amtskontorer både venlige og imødekommende. Selvom jeg naturligvis ikke kan garantere, at du får den samme oplevelse, kan du blive positivt overrasket.
Du vil ikke vinde en ejendomsskattesag baseret på en overbevisning om, at dine skatter er urimelige, eller fordi du har en mavefornemmelse, at din anslåede værdi er for høj. Hvis du ikke kan gøre din sag med fakta og tal, taber du.
Når det kommer til at udfordre en værdi, er den første ting at gøre at sikre sig, at der ikke er fejl. Har amtet dine korrekte partimål? Hvad med kvadratmeterne og alderen på dit hus? Bekræft alt.
Dernæst skal du se, om der er diskutable forskelle mellem de nærliggende comps, der bruges af amtet og din ejendom. Spørg amtet om de sammenlignelige resultater, de brugte. Se, hvordan disse hjem adskiller sig fra dine.
Målet er at vise, hvordan de sammenlignelige, som amtet brugte, ikke rigtig var så sammenlignelige. Var det hjem, der blev solgt nede på gaden for et par måneder siden, virkelig som dit? Eller var det nyere, pænere eller på anden måde en uretfærdig sammenligning? Bevæbn dig selv med nylige salg og sammenlignelige produkter, der understøtter dit hjems lavere værdi, sammen med beviser for, at de boliger, der blev brugt af amtet, alligevel ikke var sammenlignelige.
Du kan selv finde aktuelle sammenlignelige produkter online (foretag en søgning efter "seneste salg (dit postnummer)", eller spørg en ejendomsmægler om hjælp.
Dit ultimative våben til at udfordre ejendomsskatter er dog en vurdering. Hvis amtet siger, at dit hjem er $200.000 værd, men en autoriseret, uafhængig vurderingsmand siger, at det kun er $150.000 værd, vil det være et svært argument for amtet at vinde. En vurdering vil sætte dig et par hundrede dollars tilbage, men afhængigt af dit amts regler kan det være nødvendigt. Et simpelt opkald til vurderingskontoret skulle fortælle dig.
Da jeg boede i Cincinnati, lå mit hjem på én grund, men min sidegård var en anden, sammenlignelig størrelse ledig grund. Amtet satte en høj værdi på min ledige grund, åbenbart i betragtning af at den kunne bygges. Ved min høring brugte jeg plat-kort og billeder til at vise, at mit hjem fuldstændig blokerede min sidegård fra gaden. Da der ikke var nogen mulig ind- eller udgang, kunne den ikke bygges på - hvilket gør den meget mindre værd end en byggebar grund.
Mit argument virkede, og den anslåede værdi af min sidegård, sammen med mine skatter, faldt. I så fald behøvede jeg ikke en vurdering. Jeg var i stand til blot at fremføre min sag. Her i Florida fik jeg dog at vide, at jeg skulle have en vurdering for at vinde en lignende sag. Derfor er det vigtigt at tale med folkene på det ansvarlige bureau og finde ud af, hvordan beslutninger træffes.
Keya siger:"Jeg bekæmper min ejendomsvurdering, men føler, at jeg rammer en mur på trods af alle de beviser, jeg har leveret til de forskellige regeringsenheder." Selvom jeg ikke kender reglerne for engagement, hvor Keya bor, for at vinde denne kamp, kan hun blive nødt til at forlade en vurdering. Jeg har vundet appeller to gange uden en, men det er det mest pålidelige våben.
En anden mulighed er at hyre hjælp i form af en lokal ejendomsadvokat eller en af mange tjenester, der vil kæmpe for dig. Men mit råd, især hvis beløbene ikke er store, er at gå alene. I bedste fald putter du nogle penge i lommen. I værste fald får du en interessant undervisning i samfundsfag.
Du kan stille et spørgsmål blot ved at trykke på "svar" til vores e-mail nyhedsbrev. Hvis du ikke abonnerer, skal du rette det lige nu ved at klikke her.
De spørgsmål, jeg sandsynligvis vil besvare, er dem, der vil interessere andre læsere. Med andre ord, spørg ikke om superspecifik rådgivning, der kun gælder for dig. Og hvis jeg ikke når til dit spørgsmål, så lov ikke at hade mig. Jeg gør mit bedste, men jeg får mange flere spørgsmål, end jeg har tid til at svare på.
Jeg grundlagde Money Talks News i 1991. Jeg er CPA og har også opnået licenser inden for aktier, råvarer, optioner, investeringsforeninger, livsforsikringer, værdipapirtilsyn og fast ejendom.
Har du nogle visdomsord, du kan give til denne uges spørgsmål? Del din viden og erfaringer på vores Facebook-side.
Har du flere pengespørgsmål? Gennemse mange flere Spørg Stacy-svar her.