Oprindeligt udgivet af Jeff Ostrowski på Bankrate.com.

Det amerikanske boligmarked brænder. Tocifret påskønnelse er reglen. Svimlende sælgere gennemsøger flere tilbud. Hedespændte købere er tvunget til at betale mere end udbudspriser - nogle gange med $100.000 eller mere.

Ejendomsmæglerfesten er i fuld gang. National Association of Realtors sagde i sidste uge, at priserne på eksisterende boliger steg med rekordhøje 17 procent fra marts 2020 til marts 2021 - et tempo, der overskyggede selv den iøjnefaldende påskønnelse af det sidste boom.

Sidst det amerikanske boligmarked så så skummende ud, var tilbage i 2005 til 2007. Så styrtede boligværdierne ned med katastrofale konsekvenser. Da ejendomsboblen brast, styrtede den globale økonomi ind i den dybeste recession siden den store depression.

Nu hvor boligmarkedet blomstrer igen, stiller købere og boligejere et velkendt spørgsmål:Er boligmarkedet ved at gå ned?

"Den ene ting, jeg bliver ved med at blive spurgt om igen og igen, er, 'Er det her en boble?'" siger Phil Shoemaker, præsident for originations hos realkreditinstituttet Home Point Financial. "Hvis man ser på, hvad der foregår med boligprisstigning, føles det bobleagtigt. Men hvis man ser på det grundlæggende bag det, er det svært at sige, at det er det.”

Grundlaget for dette boligmarked ser faktisk langt mere stabilt ud end for 15 år siden. Udbuddet af boliger til salg er faldet til det laveste nogensinde, og låntagere er mere kreditværdige end nogensinde.

Eksperter siger, at prisstigning er "bekymrende"

Alligevel forbliver de mareridtsagtige minder om den sidste boom og buste friske i bevidstheden hos husejere, økonomer, långivere og ejendomsmæglere. Med boligpriserne steget kraftigt i det seneste år, skaber det seneste boom ingen mangel på bekymring.

"Priserne accelererer klart i et tempo, der kan blive bekymrende," siger Ken H. Johnson, boligøkonom ved Florida Atlantic University.

Doug Duncan, cheføkonom hos realkreditgiganten Fannie Mae, anerkender bekymringer om stabiliteten på boligmarkedet. Tidligere har store stigninger i boligpriserne været en opskrift på ballade.

"Vores opfattelse er, at huspriserne er et sted i intervallet 15 procent over, hvad de langsigtede fundamentale tyder på," siger Duncan. "Så det er en grund til at spørge:'Er der et problem?'"

6 grunde til, at boligmarkedet ikke er ved at gå ned

Så er vi på vej mod et boligkrak? Det er et rimeligt spørgsmål, så hvad er svaret? Boligøkonomer er enige om, at der ikke er noget smertefuldt styrt i horisonten.

"Vi har ikke en boble," siger Logan Mohtashami, ledende analytiker hos HousingWire. "Vi har bare en usund boligprisvækst."

Duncan er enig i, at den kraftige stigning i boligværdier, selvom den er usædvanlig, ikke er et tegn på en boble.

"Det er svært at finde et argument, der siger, at det vil blive en del," siger han.

Boligøkonomer peger på seks overbevisende grunde til, at intet nedbrud er nært forestående.

• Beholdninger er rekordlave: National Association of Realtors siger, at der kun var en 2,1-måneders udbud af boliger til salg, en marginal stigning fra februars 2,0-måneders udbud. Det forklarer, hvorfor købere ikke har andet valg end at byde priserne op. Og det indikerer også, at udbuds- og efterspørgselsligningen simpelthen ikke vil tillade et prisfald i den nærmeste fremtid.
• Bygherrer kan ikke bygge hurtigt nok til at imødekomme efterspørgslen: Boligbyggere trak sig langt tilbage efter det sidste styrt, og de steg aldrig helt op til niveauerne før 2007. Nu er der ingen måde for dem at købe jord og vinde regulatoriske godkendelser hurtigt nok til at stille efterspørgslen. Mens bygherrer bygger så meget, de kan, ser en gentagelse af overbygningen for 15 år siden usandsynlig ud.
• Renterne på realkreditlån forbliver tæt på historiske lavpunkter: Efter at have ramt alle tiders laveste niveau i januar, er realkreditrenterne steget en smule - men ikke meget. Freddie Macs undersøgelse af långivere siger, at den gennemsnitlige rente faldt under 3 procent i sidste uge. Lave priser giver boligkunder øget købekraft. Realkreditrådet forventer, at renterne vil stige til 3,7 procent ved udgangen af ​​2021. Det ville presse refinansieringen, men ikke boligkøb. "Vi tror ikke, det kommer til at bevæge sig højt nok til at have en indvirkning på købslåntagere," siger Mike Fratantoni, koncernens cheføkonom.
• Demografiske tendenser skaber nye købere: Der er stor efterspørgsel efter boliger på mange fronter. Mange amerikanere, der allerede ejede hjem, besluttede under pandemien, at de havde brug for større steder. Millennials er en stor gruppe og i deres bedste indkøbsår. Og latinamerikanere er en ung, voksende demografisk opsat på boligejerskab.
• Lånestandarder forbliver strenge: I 2007 var "løgnerlån" - når låntagere ikke behøvede at dokumentere indkomst - almindelige. Långivere tilbød realkreditlån til næsten alle, uanset kredithistorie eller udbetalingsstørrelse. I dag pålægger långivere hårde standarder for låntagere - og dem, der får realkreditlån, har i overvældende grad fremragende kredit. Den typiske kreditscore for realkreditlåntagere i tredje og fjerde kvartal var rekordhøje 786, siger Federal Reserve Bank of New York.
• Afskærmningsaktivitet er slået fra: I årene efter boligkrakket oversvømmede millioner af tvangsauktioner boligmarkedet og pressede priserne. Det er ikke tilfældet nu. De fleste boligejere har en behagelig egenkapitalpude i deres hjem. Långivere har ikke indgivet standardmeddelelser under pandemien, hvilket skubbede tvangsauktioner til rekordlave niveauer i 2020.

Alt dette bidrager til denne konsensus:Ja, boligpriserne skubber grænserne for overkommelighed. Men nej, denne højkonjunktur burde ikke ende med bust.

"Jeg er ikke bekymret for en boligboble," siger Ralph McLaughlin, cheføkonom hos det finansielle teknologifirma Haus.com. "Det grundlæggende er der - lavt udbud kombineret med stigende efterspørgsel efter boligejerskab - for at antyde, at den overophedning, vi ser på boligmarkedet, ikke er baseret på animalsk spiritus, men på en uheldig og tilfældig række af markedskræfter i løbet af det seneste år."

Få flere oplysninger:

• Råd til køb under en boligboom
• Overrasket boligpriser er ikke faldet under denne recession? Vær ikke - det gør de normalt ikke
• Boligvarmeindeks:De stater med de hotteste, fedeste ejendomsmarkeder