Redaktørens note:Denne historie dukkede oprindeligt op på Living on the Cheap.
For de fleste husejere er den sværeste del af et boligrenoveringsprojekt ikke selve arbejdet, det er at finde en kompetent og pålidelig entreprenør til at udføre arbejdet.
At installere køkkenskabe, vælte en væg eller flisebelægge badeværelset er enkelt sammenlignet med kampen om at hyre en kvalitetsentreprenør, der vil præstere på et højt niveau fra start til slut. Vi risikerer mange penge, så det er vigtigt at undgå dyre fejl. Da det ikke er noget, vi gør ofte, har vi få muligheder for at øve og forbedre vores færdigheder.
Selv for erfarne boligrenovere kan ansættelse af en entreprenør føles meget som gambling. Alle har hørt historier om forfærdelige entreprenører, der rev køkkenet fra hinanden og aldrig vendte tilbage, eller projekter, der kostede tre gange entreprenørens oprindelige overslag. Men der er ting, du kan gøre for at forbedre dine odds.
Hvis du laver et stort projekt, har du brug for en totalentreprenør, som kan hyre underleverandører til specialarbejde såsom VVS og el. Husejere med renoveringserfaring arbejder nogle gange som deres egne hovedentreprenører og ansætter specifikke håndværkere til hvert job.
Selvom dette kan spare dig penge, kan det være tidskrævende og vil betyde flere entreprenørsøgninger i stedet for kun én, da du bliver nødt til at finde en specialist til hvert mindre job.
Vi talte med nogle eksperter for at få deres bedste tips til, hvordan man finder en pålidelig og ærlig boligentreprenør.
Ved, hvad du vil have, før du får overslag. "Start med en plan og nogle ideer," siger Angie Hicks, grundlægger af Angi (tidligere AngiesList.com), som giver henvisninger og anmeldelser af entreprenører. "Begynd ikke med at tale med entreprenører."
Du får et mere præcist skøn, hvis du kan være meget specifik omkring, hvad du ønsker udført, og de materialer, du gerne vil bruge til at få det til at ske. "Gengør køkkenet" kan betyde udskiftning af skabe og bordplader i de samme positioner, eller det kan betyde, at vægge og gulve rives ned til studsene, udskiftes og flyttes al VVS og genoptage el- og/eller gasledningerne. Det kommer til at påvirke dine bud betydeligt, så du skal have detaljerne udbedret først.
Du skal lave en masse planlægning og en masse arbejde, før du nogensinde taler med entreprenører. En større boligtilbygning vil for eksempel kræve arkitekttegninger og specifikationer. Selv til en rutinemæssig ombygning af badeværelse eller køkken, bør du have en generel idé om dit foretrukne layout, og hvilke materialer du vil bruge, før du søger bud.
"Jo mere detaljeret arbejdsomfang, du har skrevet ud, før du hyrer din entreprenør, jo bedre," siger Brandon Turner, vicepræsident for BiggerPockets.com, et netværks- og informationssted for ejendomsinvestorer. "Al dokumentation skal være klar og kortfattet," siger H. Dale Contant, formand for National Association of the Remodeling Industry og præsident for Atlanta Design &Build. "Der bør ikke være nogen tvetydighed."
Selv i denne internetalder er personlige referencer langt mere nyttige end onlineanmeldelser, selvom du bestemt også bør læse dem, samt søge henvisninger fra onlinetjenester såsom Angi, HomeAdvisor.com, Google og Yelp.
Når du vælger en entreprenør, er intet vigtigere end referencer. Spørg venner, slægtninge og kolleger om referencer. Folk i dit nabolag, der har lavet lignende projekter, er dine bedste kilder.
Hvis du kender folk i byggebranchen, så spørg dem også. Ansatte i lokale byggemarkeder kan muligvis også give henvisninger. Gå for at se arbejdet, hvis du kan, og stil boligejeren detaljerede spørgsmål om, hvordan det var at arbejde med entreprenøren.
Overvej at interviewe underleverandører som yderligere referencer og spørge, om entreprenøren behandler dem godt og betaler til tiden.
Hovedentreprenører og de fleste underleverandører bør have licens, selvom proceduren varierer fra stat og kommune. Tjek disciplinærnævnene, Better Business Bureau og lokale domstolsprotokoller for problemer. Bed entreprenøren om en kopi af hans licens og kopier af licenserne fra de større underleverandører, der skal arbejde på jobbet.
Få en liste over referencer fra tidligere kunder. Ring derefter til de tidligere kunder og stil detaljerede spørgsmål:Var de tilfredse med arbejdet? Oversteg projektet budgettet og hvorfor? Dukkede entreprenøren op til tiden? Rengjorde han arbejdspladsen, da han gik?
"Hvis det er et virkelig stort arbejde ... bør du gå lidt længere for at bekræfte, at de har udført den slags arbejde," siger Contant. Dette inkluderer at stille yderligere spørgsmål, konsultere flere referencer og aflægge et personligt besøg på et tidligere job.
En person, der gjorde et godt stykke arbejde med at flisebelægge din nabos badeværelse, er ikke nødvendigvis den rigtige person til at bygge en tilføjelse til dit hjem. Du vil gerne finde en virksomhed, der rutinemæssigt udfører den slags projekt, du ønsker udført.
Interview mindst tre entreprenører. Stil en masse spørgsmål og få et skriftligt bud fra hver enkelt. Når du sammenligner bud, skal du sørge for, at hver enkelt indeholder de samme materialer og de samme opgaver, så du sammenligner æbler og æbler. Få tre bud, selvom du har en entreprenør, du kan lide, fordi du lærer noget af hvert interview.
"Vær ikke bange for at forhandle," siger Hicks. Selvom du måske prutter lidt ved interviewet, så vær forberedt på at klare det meste af forhandlingerne, efter du har modtaget buddet, og før du underskriver kontrakten.
Når du får tilbud fra entreprenører, vil du gerne finde ud af meget mere, end hvad dit job vil koste. Stil potentielle entreprenører detaljerede spørgsmål om deres erfaring. Hvor længe har han været i branchen? Hvilke andre jobs har han udført i lighed med dit? Vil han bruge underleverandører eller medarbejdere til at udføre arbejdet?
Et enkeltmandsfirma er normalt ikke det rigtige valg til en ombygning af hele huset. Selvom dit job er lille, skal du ikke udelukke en større virksomhed, som kan have flere ansatte og være i stand til at udføre små opgaver effektivt. Cannon Christian, præsident for Renovation Realty i San Diego, råder dig til at bede om en medarbejderliste for at sikre, at entreprenøren virkelig har de medarbejdere, han siger, han har, og ikke vil bruge tilfældig arbejdskraft, der er lejet væk fra gaden.
Når du har modtaget buddene, skal du ikke tro, at det er tid til at begynde at arbejde. Du og entreprenøren skal udforme en detaljeret kontrakt, der præcist angiver, hvordan du ønsker projektet gennemført, hvilke materialer, der vil blive brugt, og hvad der vil ske, hvis du skifter mening midtvejs i processen, eller der opstår uforudsete problemer. Kontrakten bør indeholde en tidsplan for betalinger og en tidsplan.
I stedet for kun at give det grundlæggende, bør kontrakten bore ned til den nøjagtige modelhane, du vil inkludere i køkkenet (eller give en specifik dollargodtgørelse). Det skal angive, hvornår arbejdet vil blive udført, hvad der vil ske, hvis det ikke bliver udført til tiden, hvilket arbejde der vil blive udført af entreprenørens medarbejdere, og hvilket arbejde der vil blive udført af underentreprenører, hvilke timer entreprenørerne kan arbejde i dit hjem, og hvem vil rydde op sidst på dagen.
Underskriv en detaljeret kontrakt
Sørg for, at din kontrakt præciserer, hvad der vil blive gjort, herunder deadlines, fremskridtsbetalinger, de nøjagtige materialer, der vil blive brugt ned til modelnummeret, og hvem der skal levere hvilke materialer.
"Hvis du ikke har det dokumenteret, er det dit ord mod deres," siger Hicks. Hvis bygherrens kontrakt ikke er detaljeret nok, skal du skrive din egen eller give tillæg.
Vær omhyggelig med ændringsordrer
Enhver ændring i projektet, uanset om du ændrer mening om produkter eller beder om yderligere projekter, bør generere en skriftlig ændringsordre, der inkluderer det nye arbejde, materialer og omkostninger. De fleste job inkluderer overraskelser.
Du kan opdage reparationer, der skal udføres, når væggene er åbnet, eller du kan ændre mening om et aspekt af projektet. Hver gang der er en afvigelse fra kontrakten, skal du sørge for, at du og entreprenøren underskriver en ændringsordre, der angiver, hvilket yderligere arbejde der vil blive udført og til hvilken pris.
Forvent, at en entreprenør har for travlt til at starte med det samme
"De bedste mennesker er de travle," siger Christian.
Forvent og planlæg for dyre overraskelser
Hvis du har $50.000 at bruge på dit ombygningsjob, skal du ikke underskrive en kontrakt på $50.000, fordi der altid vil være uforudsete reparationer påkrævet. Budget mindst 10 % for at dække disse.
"Ingen entreprenør kan se gennem en væg," siger Hicks. "Du vil planlægge det uventede."
Bekræft licensering og forsikring
Bed entreprenøren om at give dig kopier af licenser og forsikringer, og ring derefter til det lokale eller statslige agentur, der udsteder licenserne, for at bekræfte, at de er gyldige.
Vær mistænksom over for bud, der er væsentligt lavere end alle de andre
Omkostningerne ved at udføre det samme arbejde i det samme område kommer ikke til at variere væsentligt. Hvis et bud er væsentligt lavere, så stil detaljerede spørgsmål om materialer og arbejdets omfang for at sikre, at alt er inkluderet.
Få tilladelser
Byer og amter kræver tilladelser til de fleste ombygningsjob. Det er sædvanligt, at entreprenøren får tilladelsen og tilføjer omkostningerne til din regning. Nogle entreprenører kan tilbyde at udføre arbejdet for mindre uden tilladelser, men det kan give problemer senere, hvis ombygningsarbejdet ikke udføres efter kode, eller hvis byen fanger dig, næste gang du får arbejdet udført.
Du kan få en bøde og blive bedt om at fjerne det defekte arbejde for at lave det om. "I sidste ende, hvis du undlader at trække ordentlige tilladelser til dine job, er det op til dig," siger Hicks. Vær på vagt over for entreprenører, der beder dig om at få tilladelserne - det er entreprenørens opgave. Uautoriseret arbejde kan også give problemer, når det er tid til at sælge.
Har en betalingsplan i kontrakten med specifikke milepæle
De fleste professionelle entreprenører beder om en lille forudbetaling på forhånd, hvorefter yderligere betalinger er nået, efterhånden som specifikke milepæle er nået, og de sidste 10 % skal først betales, efter at alle frigivelser af tilbageholdsret er modtaget, afsluttende inspektioner er blevet udført, og alle punchliste-punkter er afsluttet.
Vær på vagt over for en entreprenør, der beder om en stor udbetaling på forhånd, medmindre jobbet kræver, at entreprenøren køber en betydelig mængde dyre materialer, før du går i gang.
Betal ikke mere end 10 % af det samlede job, før jobbet starter
Du ønsker ikke, at en entreprenør skal bruge dine penge til at afslutte en andens job. Christian fortæller, at han af og til vil bede om op til 30 %, hvis der er behov for dyre materialer med det samme.
Forhandle grundregler Diskuter, hvilke timer entreprenøren kan arbejde i dit hjem, hvilken slags varsel du får, hvilket badeværelse arbejderne vil bruge, og hvad der vil blive ryddet op i slutningen af hver arbejdsdag. Spørg om andre detaljer, der vedrører dig, såsom rygning på arbejdspladsen, eller om arbejdere vil forvente adgang til badeværelsesfaciliteter.Vælg dine færdigheder til tiden
Du vil sandsynligvis inkludere nogle hovedkomponenter af jobbet (f.eks. flisegulv eller granitbordplader) i kontrakten med de specifikke finish, der skal vælges, mens arbejdet er i gang. Hvis du ikke overholder dine tidsfrister for at vælge materialer, kan entreprenøren heller ikke overholde sine.
Få frigivelse af tilbageholdsret
Enhver, der leverer arbejdskraft eller materialer til dit hjem, kan indgive pant i din ejendom, hvis regningen ikke betales. Inden du foretager de endelige betalinger til entreprenøren, skal du bede ham om fritagelser fra alle materialeleverandører og underleverandører, der bekræfter, at de er blevet betalt. "En tilbageholdelse af tilbageholdsretten beskytter virkelig kunden en masse," siger Contant.
Tal ofte med entreprenøren
For et stort arbejde skal du muligvis tale hver dag. Hvis du ser et potentielt problem, så sig med det samme. Noget, der er gjort forkert, vil være sværere at rette senere, efter din entreprenør har pakket sammen og er gået videre til sit næste job.
Bekræft forsikringsdækningen
Ved, hvad der er dækket af din husforsikring, og hvad der er dækket af din entreprenørs erhvervsforsikring. Få en kopi af virksomhedens forsikringspolice.
Forvent stress
At have arbejdere i dit hus, leve uden køkken og have en sky af støv over alt er udfordrende for selv de roligste husejere. Forvent forstyrrelser og læg planer for at håndtere det. "En af de ting, forbrugerne ikke planlægger, er stresset ved at få udført [renoveringen]," siger Hicks.