Hej! I dag har jeg en god artikel fra en læser, Max. Max har indsamlet $80.000 i lejeindtægter fra udlejning af sine ledige værelser, og i dag vil han tale alt om dette emne. Hvis du er interesseret i at lære mere om dette emne, afholder Max også kurset Lej mit ekstra soveværelse ud.
Jeg har lejet værelser i mit hus i 5 år. 
I de 5 år har jeg modtaget over $80.000 i lejeindtægt, fået betalt husleje 100 % af tiden og har sparet over $100.000 i en alder af 27.
Hvordan gjorde jeg dette? Lad os tage det et par stykker tilbage.
Lad mig præsentere mig selv, mit navn er Max, og jeg er en forstadslevende fyr fra det nordlige Californien.
Jeg voksede op med 3 brødre og ingen søstre (tal om et kaotisk hus!), og jeg er det mellemste barn, så jeg var hverken den foretrukne første eller baby.
Min far arbejdede mange timer i forskellige salgsjobs for at forsørge fire små børn, og min mor forblev hjemme og blev terroriseret af fire drenge under 10 år (kun for sjov).
Jeg klarede mig så forfærdeligt i folkeskolen (beståede alle fag), at min mor tænkte på at holde mig en karakter tilbage. Som en støttende mor sagde hun altid til mig, "gør dit bedste, det er alt, hvad jeg beder om. Men virkelig, gør dit bedste." Som tredjeklasses med tårer i øjnene efter det tredje mislykkede forsøg på samme matematikprøve, gjorde de ord ikke meget. Det var først, da jeg blev ældre og reflekterede over min mors kloge ord, at jeg virkelig forstod, hvad "gør dit bedste" betød. Mere om det om et øjeblik.
Jeg kæmpede mig igennem resten af min barndomsuddannelse og fandt endelig noget lettelse i gymnasiet. Jeg fandt ud af, at jeg kunne erstatte halvdelen af dagen med et "erhvervsprogram". Det betød, at jeg gik halvdelen af dagen i "normal" skole, og om eftermiddagen kunne jeg gå på arbejde og tjene penge.
Lad os bare sige, at dette program er hovedårsagen til, at jeg dimitterede gymnasiet. Mit første job var at arbejde på en pantelånerbutik i en mere barsk del af byen.
Dette var min første oplevelse med at se mennesker, der virkelig havde det økonomisk svært.
Jeg kan huske, at jeg talte med mange rigtig gode mennesker i mine fem år der. Jeg tænkte altid ved mig selv, "hvorfor kommer du altid tilbage for et lån?" Jeg indså med nogle ærlige samtaler med et par "faste", at grunden til, at de blev ved med at vende tilbage, var, at de forvaltede deres penge ganske forfærdeligt.
Dette er den virkelige uddannelse, som jeg ikke modtog i den anden halvdel af min "skole" dag.
Jeg kan huske, at jeg talte med min leder, og han ville fortælle mig, at jeg skulle lære så meget om penge som muligt, for når du er brød, er livet virkelig stressende. Jeg kunne se beviserne på det, da jeg fejede de tabte skrabere op og samlede tomme flasker spiritus op på parkeringspladsen.
Spol frem et par år senere, og jeg købte mit første hus. Jeg var ekstatisk, endelig havde jeg min egen plads! Jeg kunne spille musik højt, få venner til at komme over, og jeg kunne parkere i en garage. "Det her er det liv, jeg ønsker," tænkte jeg. Men livet havde andre planer for mig.
Firmaet, jeg arbejdede for, blev købt og fusioneret med en konkurrent, og alle, jeg arbejdede med, blev opsagt, inklusive mig. Dette skete kun et par måneder efter, at jeg købte huset.
Livet ramte mig virkelig, virkelig hurtigt.
Jeg var arbejdsløs, havde næsten ingenting i banken og et realkreditlån med forfald næste måned.
Mit syn på livet gik fra temmelig godt til virkelig grimt, meget hurtigt.
Før jeg blev afskediget, var mit liv på autopilot. Jeg arbejdede lidt hårdt, men ikke rigtig. Min økonomi var nogenlunde god, men ikke rigtig.
Men nu var min økonomi på livsstøtte.
Da jeg begyndte at have ondt af mig selv og give andre skylden, fik jeg et flashback til min mors råd til mig i 3. klasse. Med en øm, men streng stemme sagde hun "Gør dit bedste, det er alt, hvad jeg beder om. Men virkelig, gør dit bedste.”
Helt ærligt, jeg gjorde ikke mit bedste. Jeg levede i bedste fald livet med middelmådig indsats. Livet på autopilot i en alder af 22? Er dette virkelig mit bedste?
I det øjeblik vidste jeg, at jeg skulle gøre alt, hvad der stod i min magt for at komme til et mere solidt økonomisk sted. Det virkelige liv begyndte at blive voksen den dag.
Jeg brugte de næste 24 timer på at researche på internettet (med meget lidt søvn), hvordan man tjener penge ved siden af uden et traditionelt dagligt job. Jeg var udmattet og fandt en artikel, der vakte min interesse.
Jeg endte med at lande på denne artikel, der taler om side-hustles, og jeg var fascineret. Artiklen gav en kort to-sætnings-blurb om, hvordan denne ene fyr udlejede sine ekstra soveværelser og levede "frit med realkreditlån."
Jeg tænkte "Jeg har tre soveværelser i dette hus. Jeg er kun én person. Hvad hvis jeg lejede de to andre værelser ud for at betale mit realkreditlån? Hvis jeg skulle leje hvert værelse ud, ville det betale for mit realkreditlån, mens jeg leder efter et job. "
Jeg begyndte at knuse tallene. Hvis jeg skulle leje hvert værelse ud for 500 $ hver, ville det være 1.000 $ om måneden.
Mit realkreditlån var lige under $1.000, så mit problem var løst! Ikke helt. Jeg havde stadig meget arbejde at gøre for at leje de to værelser ud.
Mine forældre og udvidede familie havde flere lejeboliger gennem min barndom og den dag i dag. Så jeg var velsignet over at kunne se og forstå, hvordan det fungerede at leje et hjem.
Da jeg var yngre, tog min far mig ofte med for at besøge sine udlejningsejendomme, hvilket gav mig værdifuld erfaring fra den virkelige verden.
Han ville vise mig, hvordan passiv indkomst ser ud i den virkelige verden. Han viste mig, når man behandler en lejer med respekt og værdighed, at de normalt ville betale husleje til tiden. En win-win situation.
Til tider ville han have mig til at hjælpe ham med at rense ejendommene, efter at en lejer var flyttet ud eller blev smidt ud, hvilket lærte mig det ansvar, der følger med at være udlejer. Det hele er ikke at læne sig tilbage og samle penge ind. Nogle gange har du brug for at få dine hænder snavsede for at vedligeholde ejendommen.
Selvom nogle af mine erfaringer med at hjælpe min far med at rengøre ejendomme var mindre end underholdende (indimellem direkte modbydelige), lærte jeg meget om, hvad der går ud på at eje og vedligeholde et hjem.
Desværre gjaldt næsten intet af det, jeg lærte af min familie med lejeboliger, fordi jeg lejede et værelse ud i et hus, jeg boede i.
Da dette var helt anderledes end at leje hele huset ud, begyndte jeg at lave min research.
Da jeg brugte de næste dage på at researche, fandt jeg bogstaveligt talt tusindvis af artikler. En artikel ville sige tag et depositum, en anden ville sige ikke at tage et depositum. En artikel sagde, at du aldrig lejer værelser ud. Den næste ville sige, at det er en god idé.
Jeg var overvældet af alle de modstridende oplysninger og følte mig håbløs. Da jeg lærte af min far, vidste jeg, at jeg havde brug for en skriftlig leje-/lejeaftale for at sikre, at alle var på samme side. Jeg brugte en af de første skabeloner, jeg fandt til den første roommate. Dårlig idé, jeg endte med at måtte smide ham ud, fordi denne generiske aftale ikke var specifik nok, og han brugte smuthuller til sin fordel.
Jeg har siden oprettet min egen lejeaftale om værelse. Du kan downloade den fra min blog på denne side. Jeg lavede et væld af justeringer, så alt er meget specifikt, så du ikke behøver at opleve smerten ved at smide nogen ud. Begå ikke den samme fejl, som jeg gjorde!
Jeg rodede ud på mange forskellige måder gennem årene. Jeg har brugt den forkerte lejeaftale, stillede ikke de rigtige spørgsmål og brugte en generisk annonce, der fik 20 personer til at ringe til mig på én dag! Gennem tiden testede og reviderede jeg tingene, indtil jeg havde et gennemprøvet system, jeg kunne sætte på autopilot.
Normalt har de fleste borde fire ben. En i hvert hjørne, ikke? Ved du, hvad der sker, når du sætter et femte ben i midten? Bordet bliver 100% solidt. Intet vil tage det ned. Der er fem ben, der har hjulpet mig med at finde den perfekte roommate, sikre min sikkerhed og få betalt huslejen, hver måned. Jeg vil dele hvert af disse ben nu.
Hvis jeg indsendte min første lokaleannonce til en evaluering, ville jeg have fået en ikke-bestået karakter.
Hvorfor? Det var for vagt.
Efter at jeg modtog 20 telefonopkald den første dag, var jeg så overvældet, at jeg ikke engang tog telefonen. De voicemails, jeg modtog, var fra folk, der ikke passede. Hver enkelt havde et væld af drama i deres liv, og det havde jeg IKKE lyst til at beskæftige mig med. Jeg ville have fred i mit hus. Min mentalitet er:alt, hvad jeg gør med nogen, skal være en win-win situation for mig og dem, ellers gør jeg det ikke.
Grunden til, at min annonce ikke virkede, var, at den gav et minimum af detaljer om huset, nabolaget og mig – ejeren.
Måneder tidligere havde jeg skrevet alle mine økonomiske mål ned med specifikke tal, datoer og detaljer. Hvad hvis jeg anvendte den samme specificitet til den værelseskammerat, jeg ville have? Ligesom den perfekte værelseskammerat?
Jeg skrev derefter rasende hver eneste egenskab, jeg ville have hos en værelseskammerat. Ærlig, god kommunikation, økonomisk stabil, direkte og mange andre. Efter jeg så på denne ønskeliste over kvaliteter grinede jeg af mig selv og troede, at denne person ikke eksisterer, men jeg kunne lige så godt prøve. Lad mig fortælle dig, det var en fantastisk beslutning.
Næste morgen slettede jeg min mislykkede annonce og erstattede den med min "perfekte værelseskammerat søges"-annonce.
Du kan sikkert gætte, hvad der skete. Min telefon ringede ikke én gang den dag. Jeg ringede endda til min mor for at sikre mig, at min telefon stadig virkede!
Den anden dag modtog jeg et telefonopkald. Det er næsten, som om denne fyr var alt, hvad jeg ville have i en værelseskammerat. Stabil indkomst, respektfuld, lignende interesser, flytter fra en god situation. Denne fyr endte med at bo hos mig i over 3 år, betalte husleje den første i hver måned og var den bedste værelseskammerat, jeg nogensinde har haft. Den "perfekte værelseskammerat søges"-annoncen endte med at virke.
Hvis du vil have adgang til den nøjagtige annonce, jeg brugte for at få denne perfekte roommate, kan du få adgang til den her.
Jeg fandt ud af, at jo mere specifik jeg var, jo bedre resultat endte jeg med.
Jeg var nu hooked på at være så ligetil, upfront og ærlig som menneskeligt muligt.
Da annoncen var på plads, var jeg nødt til at stille dem nogle spørgsmål, når de ringede, ikke?
Igen, første gang jeg tog en værelseskammerat ind, stillede jeg vage spørgsmål. Disse hjalp mig ikke en smule med at lære om ham. Han endte med at blive en frygtelig værelseskammerat. Jeg ville ønske, jeg kunne have undgået det.
Efter den dårlige smag i min mund begyndte jeg at tænke ligesom reklamen. "Hvilke specifikke svar vil jeg have, før nogen flytter ind hos mig?"
Jeg begyndte at lave nogle meget spidse spørgsmål for at hjælpe mig med at lære denne person at kende, før jeg bruger tid eller energi på dem.
Jeg vil gennemgå de to vigtigste.
Det skal de absolut svare ja til. Hvis jeg lejede et værelse ud for $500 pr. måned, ville jeg have brug for $500 (første måneds husleje) plus $500 (depositum) for i alt $1.000. Hvis de vakler eller siger, at de venter til næste uge eller noget af den slags, afslutter jeg høfligt telefonopkaldet med at fortælle dem, at jeg først vil overveje dem, når de har sparet pengene. Nogle vil måske sige, at dette er hårdt, jeg siger, at jeg har høje standarder.
Hvis nogen ikke har 1.000 $ opsparet, viser det mig, at de enten er i en vanskelig situation økonomisk eller ikke er gode til at administrere deres penge. Uanset hvad, hvis jeg tillader dem at flytte ind, vil de højst sandsynligt bringe det "besvær" under mit tag. Jeg vil egentlig kun have folk, der er økonomisk stabile og gode med deres penge. Igen, hvis de ikke svarer med et sikkert ja til dette spørgsmål, går jeg videre til den næste potentielle værelseskammerat.
Min erfaring er, at jo højere jeg hæver mine standarder, desto bedre er den værelseskammerat, jeg bor hos mig. Vind-vind.
Artikulation er vigtig. Du kan virkelig hurtigt finde ud af, om de læser din annonce. Nogle gange ruller folk helt ned til bunden og ringer til telefonnummeret. Jeg stiller dem et par spørgsmål som "hvad kunne du lide ved annoncen?" Hvis de læser værelsesannoncen, vil de være i stand til at fortælle dig noget, der ligner "Jeg kunne virkelig godt lide dine detaljer" eller "Jeg er en direkte kommunikator."
Du vil gerne udspørge dem for at sikre, at de læser din annonce. Hvis de læser din annonce, vil de enten prækvalificere eller diskvalificere sig selv på grund af specificiteten. Hvis de ikke kan fortælle dig noget om annoncen, vil jeg høfligt sige "det lyder som om du ikke har læst værelsesannoncen, jeg bruger meget tid på at lave annoncen, så jeg kan finde den rigtige person. Læs venligst annoncen, og ring tilbage, hvis du mener, at du er passende."
Ud af snesevis af disse telefonopkald har ikke en eneste ringet tilbage. Du kan sikkert finde ud af hvorfor.
Kort sagt stiller jeg specifikke og ligetil spørgsmål, der giver mig vigtig indsigt. Min tid er værdifuld, og jeg vil ikke bruge 30 minutter på at tale med nogen bare for at finde ud af, at de i sidste ende ikke er kvalificerede.
"Sørg for, at du har alt på skrift."
Vi har alle hørt det en million gange. Det gælder især ved udlejning af et værelse.
Jeg har hørt de absolut værste historier om folk, der udnytter deres venlige udlejere. En rød tråd i mange af disse historier er:Udlejer har ikke en skriftlig lejeaftale. Tænk over det sådan her:Hvis du skulle låne nogen 10.000 dollars, og de ville betale dig tilbage i løbet af de næste tre år, ville du have det skriftligt?
Selvfølgelig ville du det.
På samme måde, uanset om du har en fremmed fra Craigslist eller en nær ven flytter ind, vil du gerne have en skriftlig aftale.
Grunden til, at jeg havde problemer i begyndelsen, var, at jeg brugte en generisk skabelon, der ikke var specifik nok til min situation. Jeg har fundet ud af, at der er tre must-have elementer at have i en vellykket leje-/leasingaftale.
Alle lejemål, jeg har lavet tidligere, har været måned til måned.
Du spørger måske "men hvad hvis nogen flytter ud efter en måned, er det en hovedpine at skulle finde nogen igen så hurtigt?" Jeg har kun været ude for dette én gang, og fra begyndelsen var lejeren på forhånd med mig. Jeg lod ham flytte ind, fordi det var feriesæsonen og sværere at finde nogen.
Spørgsmålet, jeg stiller mig selv, er "hvis denne person er fantastisk på papiret og over telefonen, men ender med at blive en frygtelig værelseskammerat, vil jeg så skulle bo sammen med dem i et helt år eller seks måneder?"
Svaret er pokker nej! Grunden til, at jeg tydeligt angiver i aftalen, at jeg laver en måned-til-måned-lejekontrakt, er, fordi jeg vil have, at værelseskammeraten skal vide, at de ikke er låst til at blive, da omstændighederne kan ændre sig ret hurtigt i en periode på seks måneder eller et år.
Vil du sige, at 2019 var anderledes end 2020? Præcis min pointe. Jeg sørger for at sætte i lejeaftalen, at lejeperioden er månedlig.
Misligholdelse betyder, at lejeren undlader at betale lejen inden for den korrekte tidsramme, og det antages, at de ikke vil betale deres husleje. At handle med en person, der nægter at betale deres husleje, kan være virkelig stressende.
Heldigvis, når alt står klart i lejeaftalen, har du (udlejer) en vej frem.
Min tidligere fejl ved at bruge den generiske aftale gav ikke specifikke oplysninger om, hvad proceduren er, hvis en lejer misligholder. Du skal sørge for at læse op på dine specifikke statslove, og hvis du har spørgsmål om lovene, kan du ringe til en ejendomsadvokat og normalt tale med en gratis i et par minutter. Der er et væld af information online, der har statsspecifik information.
Sørg for at være opdateret om enhver lovgivning, der vedtages. Et par gange om året søger jeg "nye udlejer-lejerlove for (nuværende år)." Herefter kan du læse hvilke love, der er til afstemning, og hvilke der er vedtaget. Kort sagt, sørg for i din lejeaftale, at du har opdateret information om, hvad der vil ske, når en lejer ikke betaler.
Det sidste, du ønsker, er at være i småkravsdomstolen, og dommeren dømmer dig imod, fordi du var dårligt forberedt. Heldigvis har jeg ikke beskæftiget mig med dette personligt. Du vil gerne være forberedt, hvis du nogensinde bliver nødt til at smide en urimelig person ud.
Dette er afsnittet, der indeholder alle de unikke elementer til dit hus og din situation. Der er flere elementer, du kan overveje at tilføje.
Ønsker du, at lejeren skal have lejerforsikring? Jeg siger altid ja. Lad os et øjeblik tro, at dit hus brændte fuldstændigt ned. Dette er de situationer, du vil være taknemmelig for forsikring. Dit forsikringsselskab vil betale for at genopbygge dit hus, men hvad med din værelseskammerats specialbyggede computer til $3.000?
Dit forsikringsselskab betaler ikke for at erstatte den computer, da du ikke ejer den. Det er her, lejers forsikring kommer ind i billedet. Politikken er normalt ret billig (vi taler $15 pr. måned) for at dække deres ejendele. Din værelseskammerat kan sove nemt, da deres ejendele er dækket. Du, udlejer, kan også føle dig tryg, fordi lejeren også har ansvarsbeskyttelse.
Når du ser, hvordan lejerforsikring er billig, er det en god praksis at kræve, at din lejer har en police.
Et par andre bestemmelser, du måske tilføjer, er ingen fremleje, værelse kun optaget af værelseskammerat, ingen ændringer i værelset og sene gebyroplysninger. Hvis du gerne vil tage et kig på den præcise lejeaftale, jeg bruger, kan du se den her og downloade den, hvis du vil bruge den.
Ja, du vil helt sikkert have nogle husregler. Husreglerne holder dit hus ordentligt og fredeligt. Alle kan blive enige om efter en lang arbejdsdag, at de ønsker et fredeligt hjem at slappe af i, ikke?
Bofælleaftalen er vigtig, fordi den går over de ting, lejeaftalen ikke gør. Jeg har 15 regler på mine, og hver af dem er vigtige. Her er et par, der har hjulpet mig med at holde fred i mit hus.
Ingen overnattende gæster – Mit hus er på 1.000 kvadratmeter. Den er på ingen måde stor. Denne størrelse er fantastisk til et par eller et par personer. Når du først begynder at tilføje ekstra folk, bliver badeværelsessituationen hektisk. For at bevare roen i huset forklarer jeg min værelseskammerat, hvorfor alles normale tidsplan er så meget bedre uden overnattende gæster.
Støjniveau – Jeg vågner kl 4:54 hver dag. Spørg mig ikke, hvordan jeg fandt det, men det gjorde jeg. Jeg sørger for, at alle forstår, at der vil være stille timer, hvor alle kan sove. Søvn er vigtigt, og du vil sikre dig, at alle er fuldt udhvilede. Når folk har søvnmangel, er livet slet ikke sjovt.
Ironisk nok, jo flere regler jeg føjer til denne aftale, desto bedre bliver værelseskammeraten. Jeg har en komplet liste over alle 15 regler her. Du er velkommen til at bruge og redigere den efter dine behov.
Jo mere jeg respekterer de gældende aftaler, jo mere respekterer mine bofæller mig.
Hvis der er forsinkelsesgebyr, og værelseskammeraten betaler for sent, opkræves gebyret.
Når du begynder at gå lidt på kompromis hist og her, begynder du måske at gå på kompromis på større områder.
Følg dine aftaler til T.
At være udlejer har hjulpet mig med at forstå, at et 40 timers job om ugen ikke er den eneste måde at tjene penge på hver måned. Da jeg åbnede mit sind for noget nyt og ubehageligt, begyndte jeg at vokse både økonomisk og som person.
Jeg har nu samlet over $80.000 i husleje og har sparet $100.000. Jeg har fulgt denne plan, og planen fungerer rigtig godt.
Mit liv gik fra, at jeg sov på en sofa med $0 i banken til at lære andre, hvordan man bliver udlejer til leje af værelser.
At være udlejer af værelsesudlejning behøver ikke at være stressende eller forvirrende. Det kan faktisk være ret sjovt, og du får en passiv indkomst. En win-win.
Med over 5 års erfaring og over 30 værelseskammerater har jeg set stort set alt, når det kommer til leje af værelser.
Jeg har lavet et trin-for-trin kursus, hvor du kan lære at udleje dit ekstra soveværelse, beskytte dig selv og få passiv indkomst hver måned med minimal indsats. Hvis du aldrig har lejet et værelse ud før, er dette kursus noget for dig! Du kan tilmelde dig her. Dette kursus vil tage dig fra at være uklar og forvirret over al den modstridende information derude til at have klarhed og vide præcis, hvordan du udlejer dit ekstra soveværelse.
Vigtigst af alt, nu kan jeg nu med tillid fortælle min mor, at jeg gør mit bedste på alle områder af mit liv, og det gør det hele umagen værd.
P.S. I en begrænset periode tilbyder jeg 25% rabat på kurset til alle Making Sense of Cents læsere. Sørg for at bruge koden MICHELLE ved kassen for at få rabatten.
Glad udlejer!
Max
Forfatterbiografi:Hej alle sammen, Max her! Jeg kan huske, at jeg skulle sove på en sofa og altid bad familien om penge. Jeg følte mig som en fiasko i lang tid. Da jeg endelig var ærlig over for mig selv og kom ud af min komfortzone, begyndte jeg at arbejde på mig selv og lære alt, hvad jeg kunne om privatøkonomi. Tingene begyndte at ændre sig lidt hver måned. Siden den dag for over 5 år siden, har jeg indsamlet 80.000 USD i lejeindtægt og sparet 100.000 USD i en alder af 27. Hos MaxMyMoney har jeg hjulpet over 250 mennesker med at tage deres ekstra soveværelse, der samler støv, og gøre det til en månedlig passiv indkomst. Mit mål er at hjælpe dig med at få klarhed og udleje dit ekstra soveværelse uden stress.
Er du interesseret i at lære at tjene penge på at leje dine ekstra værelser ud?