Jeg elsker denne nye interviewserie, der fokuserer på mennesker, der gør ekstraordinære ting med deres liv. Alle disse historier har været utrolig motiverende, og jeg kan ikke vente med at dele flere! Tidligere interviews inkluderer, hvordan denne 28-årige gik på pension med $2,25 millioner, hvordan dette par betalte $204.971,31 i gæld, og hvordan dette par købte en autocamper på $11.500, rejste til alle 50 stater og opbyggede en blomstrende virksomhed.
Til dagens indlæg interviewede jeg den 29-årige Elizabeth Colegrove, en succesfuld ejendomsinvestor, ejendomsadministrator og udlejer.
Hun ejer i øjeblikket otte udlejningsejendomme og viser ingen tegn på at bremse farten.
Jeg spurgte jer, mine læsere, hvilke spørgsmål jeg skulle stille Elizabeth Colegrove, så nedenfor er dine spørgsmål (og nogle af mine) om at eje udlejningsejendomme og være en langdistance-udlejer. Sørg for at du følger mig på Facebook, så du har mulighed for at stille dine egne spørgsmål til næste interview.
I dagens interview viser Elizabeth os præcis, hvordan hun byggede sit ejendomsimperium, processen med at give dem råd til hver, hvad hun leder efter i udlejninger, hvordan hun administrerer sine ejendomsejendomme på lang afstand og mere. Du kan følge hende på hendes blog hos Reluctant Landlord.
Relateret:
Min mand og jeg mødte hinanden i gymnasiet, da jeg var førsteårsstuderende, og han var anden. Vi begyndte at date som 16-årig. Vi datede til og fra, indtil vi blev gift, da jeg dimitterede college som 22- og 23-årig. Min mands drøm var at blive jagerpilot i den amerikanske flåde, hvilket han har opnået. Min drøm var at arbejde i corporate America.
Desværre var en af de ting, jeg lærte hurtigt, at beholde et job som flådekone, med en handelsuddannelse, i bedste fald svært. Jeg havde en frygtelig tid med at blive ansat ud af skolen med ungkarle i den lille by, min mand var udstationeret i, selv med masser af fantastiske jobmuligheder andre steder.
Jeg fik min kandidatgrad på vores første tjenestested for at forbedre mine muligheder og min fremtid. Da jeg blev færdig med mine mastere, startede jeg med virksomhedsejendomme efter at have indset, at det ikke var muligt at fortsætte min fremstillingskarriere.
På vores første vagtstation midt i ingenting i det sydlige Texas indså jeg, at jeg ville have økonomisk uafhængighed, da min mand forlod militæret efter 20 år med at have haft en anden kontrol over, hvor vi boede, hvor længe . Jeg forudser ønsket om at ville have valgmuligheder og ønskede ikke at være bundet til et sted, fordi det kun var stedet, der ville fungere økonomisk for os.
Jeg vidste, at vi skulle skabe enten et redeæg eller cash flow (eller BEGGE, haha), så jeg prøvede aktierne, men det var ikke rigtigt, hvad jeg synes om. Jeg havde ALTID elsket fast ejendom, og efter at have købt vores første hus i oktober 2011 fandt jeg hurtigt ud af, at det var min ting. Samtidig indså jeg, at det ville være svært at have mere end et job, så jeg stræbte efter at opbygge en bærbar karriere, som jeg kunne tage med mig til hver tjenestestation. Så resten er historie.
Vi byggede vores imperium op på to forskellige måder. Den første måde var ved at bo i huset. Du kan købe et hus med få eller ingen penge ned afhængigt af din realkreditsituation. De mest udbredte typer lån, folk starter med, er USDA,/VA er 0 %, FHA er 3,5 % og konventionelle er 5 %.
Hvert sted, hvor vi boede, købte vi et hus, der gav mening økonomisk fra Virginia Beach. Ved hver ny tjenesteplads købte vi en starterbolig. Efter at vi havde slået os ned på vagtstationen, og jeg havde fundet et job, ville vi "opgradere" på vagtstationen.
Den anden måde var at leve af én indkomst og tage hver karrierefremmende lønstigning og investere denne indkomst. Vi har købt 4 huse som rene lejemål. Disse huse har kostet os 15-25 % ned, så det var alt, hvad der blev finansieret gennem sparsommelig levevis og øget vores indkomst.
Efter et stykke tid, uanset hvordan vi besluttede at købe, krævede vi stadig penge ned. Så den eneste måde, vi kunne få succes på, var ved at leve MEGET nøjsomt. Ved at leve sparsomt var vi i stand til at redde de 140.000, der startede vores investeringer.
I oktober 2015 offentliggjorde jeg denne indkomstrapport med alle mine tal. Husk, at hver måned er anderledes. De måneder, hvor jeg udskiftede HVAC-systemet eller vandvarmeren, var forskellige fra de måneder, der ikke havde nogen omkostninger.
Jeg har desværre ikke noget mere aktuelt, da vi i øjeblikket er i gang med en større revision af vores portefølje, sælger 3 huse og køber yderligere 3 med en 1031. Når porteføljerevisionen er færdig, vil jeg offentliggøre en opdateret idé.
Vi havde råd til at købe så mange huse ved at have en stor forståelse for realkreditlån OG spare penge. Det er vigtigt at forstå realkreditlån, og hvad der fungerer bedst for din personlige situation.
Jeg ved, at mange mennesker sætter 20 % ned på det hus, de skal bo i. Selvom det er fantastisk, hvis du bare vil have en lav betaling. Hvis du forsøger at bygge et imperium, er dette ikke det rigtige træk. Virkeligheden er, at 20% kunne købe dig TO huse, hvis de bruges korrekt. Du kan sætte 5% for din personlige ejendom og end 15% på en lejebolig (så længe du har mindre end 4 ejendomme.).
På den anden side, hvis du bare bruger alle 20 % på dit første hus, sidder du fast, indtil du sparer yderligere 15 % til din leje. Du kan ikke lægge mindre end 15% på en ejendom, og du kan ikke udbetale refinansiering for mindre end 22% ned, når du først køber huset med sådan en udbetaling. Du kan ikke få pengene ud, medmindre du sælger, eller huset stiger i pris. Dette er det samme at sige om særlige programmer såsom USDA, der er for første gang boligejere i lavprisområder. Så selvom du har pengene, kan det give mening at deltage i disse programmer for at spare til fremtiden.
Selv hvis du kender realkreditbranchen, som jeg gør bagfra. Virkeligheden er, at for at vokse bliver du nødt til at lægge penge ned på dine huse. Så for at have råd til udbetalingerne har vi lært at leve sparsomt og vokse vores indkomstgrundlag.
I begyndelsen var det ved at tage alle mulige forfremmelser. Nu er det ved at boltre sig i møbleret og firmaudlejning.
Da min mand er aktiv flåde, investerer jeg bogstaveligt talt OVERALT, da der ikke er noget der hedder lokalt.
Lokal er kun som angivet af det aktuelle sæt af ordrer.
For eksempel købte vi 5 huse i Californien, og vi var lokale, indtil vi blev overført til Washington, 1500 miles væk. Så jeg vil se overalt, der giver mening, da tal er nøglen. For eksempel fløj jeg netop i denne sidste uge til Kansas for at se på et område, da min ven sendte mig noget ejendom, og tallene var FANTASTISKE, så jeg fløj ud næste dag. Vi har boet i Anacortes, Washington i de sidste 15 måneder og har stadig ikke købt noget, fordi priserne er for høje til leje.
Virkeligheden er, fordi vi bevæger os så meget, at der ikke er sådan noget ved at være lokal. Det handler om, om tallene fungerer for både vores personlige ejendomme og vores udlejninger. Vi har købt til en 15 måneders tur og derefter boet på en båd for en 3-årig tur, fordi tallene ikke gav mening.
Jeg har nævnt et par gange, at det hele handler om tallene. Virkeligheden er, at hver investor vil have forskellige "numre". Vi ser på cash on cash returns, og at demografien passer til vores mål om selvforvaltning. Dette kommer normalt til de specifikke ting, vi leder efter i et nyt kvarter.
Teknologi er virkelig fantastisk, og det har været grunden til, at jeg har været i stand til at vokse så hurtigt, mens jeg stadig har været selvstændig. Helt ærligt bortset fra den faktiske gå igennem for at få adgang til skader, behøver du ikke at være på stedet.
Jeg har udvekslet nøgler gennem en låseboks eller endda skjult på ejendommen. Jeg lister mit hus online, opkræver huslejen og opsætter endda alle reparationer på afstand. Mens administration af lejere er en hel artikel for sig selv, er virkeligheden med fantastiske systemer næsten alt muligt.
Den eneste ting, der er svær at gøre eksternt, er selve gennemgangen af ejendommen for at få adgang til skader.
Derfor flyver jeg enten ud til ejendommen eller pålægger en ven at hjælpe. Personligt mener jeg, at du bør se på din ejendom en gang om året eller deromkring. Det hjælper med at forhindre dig i at udskifte ting, der ikke skulle udskiftes. For eksempel udskiftede jeg næsten tæppe til 4.000 dollars, fordi nogen sagde, at det skulle udskiftes. Virkeligheden var, at der var EN sort streg, og den var ældre. Så selvom det skal udskiftes til sidst, har det holdt 4 år mere! Så at flyve ud for at se dine ejendomme er penge givet godt ud, uanset om du har en ejendomsadministrator eller selv administrerer.
Da vi køber på hver vagtstation, der giver mening (og andre områder) for os, handler det om at have en kundekreds, der kan styres over lang afstand. Derfor henvender vi os til unge professionelle til professionelle, der ønsker at bo i samme type hus, som de ville købe, men af en eller anden grund ikke kan. Uanset om de er for forbigående til deres komfort, eller deres kredit ikke er perfekt på grund af et kort salg eller tvangsauktion.
Som en generalisering ligger vores hjem generelt i den højere ende af områderne.
De plejer at være nyere og købes med den idé, at de har små avancer, men udgifterne kan holdes på et minimum. Vi medtager heller ikke noget, der ikke vil tilføje værdi til prisen. For eksempel, mens folk vil betale mere for et ekstra soveværelse eller kvadratmeter, vil de ikke betale for landskabspleje, skadedyrsbekæmpelse eller vaskemaskine og tørretumblere. Så vi tilbyder ikke disse varer.
Den anden ting, vi gør, er at sørge for, at vi ikke har nogle unødvendige udgifter, som ikke er vores ansvar som udlejer. Den lektie, vi har lært på den hårde måde, er, at hvis det ikke er i lejekontrakten, eller i statsloven, er det tilladt. Derfor har vi gennem årene bygget en 20 siders lejekontrakt, der er SUPER detaljeret.
Mens mange mennesker bekymrer sig om, at dette ville gøre det svært at finde en lejer, har vi i alle vores år kun ikke haft ET lejerskilt, og det var et par måneder siden. Da jeg først snakkede med dem, indså jeg, at de ønskede en leje, der ville gå måned til måned, og det gør vi ikke, da vores marked er MEGET sæsonbestemt. Så det var en god ting, da det kan forhindre problemer hen ad vejen. Mens vi af og til er nødt til at ændre ting i vores lejekontrakt, i slutningen af dagen. Jeg er MEGET taknemmelig, da det giver begge parter mulighed for at gå væk, før det bliver et problem under lejemålet.
Helt ærligt, de par gange, hvor vi havde nogen, og vi holdt vores stand, var de lejeren, som vi var de MEST taknemmelige for, at vi havde disse bestemmelser i vores lejekontrakt. Derfor, hvis vi ikke kan nå til et kompromis, er vi glade for at få dem videregivet vores hus.
Den smertefulde lektie, som vi har måttet lære, er, at der ikke er sådan noget som en perfekt lejer, før de har orlov.
Nogle af vores bedste lejere under deres lejemål har været de VÆRSTE, da de rejste. Dem, der var helt forfærdelige under lejemålet, har været de bedste ved at flytte ud, fordi vi konsekvent holdt vores grænser og ville sige nej.
Virkeligheden er, at troen på "det skader ikke at spørge" er udbredt. Den lektie, jeg har lært på den hårde måde gennem årene, er, når du giver en tomme, pludselig er der taget en mil.
For eksempel, jeg havde en langvarig militærlejer under hendes lejemål, var for det meste fantastisk. Hun vejledte mig, og jeg respekterede hende virkelig. Så jeg gav hende godtgørelser som ikke at vise huset, så snart jeg ville, fordi hun var gravid. Så betalte jeg for, at en rengøringsdame kom og gjorde rent hjemmet, da vi generede hende. Af mine 30 lejere, jeg har administreret, var hun den VÆRSTE og den eneste, der havde taget højde for (fordi hun var en perfekt lejer).
Det, jeg hurtigt lærte, var, at alle kunne være en god lejer eller en forfærdelig lejer. Det var alt, hvordan DU udlejer. Engang sammensatte jeg min 20 siders lejekontrakt, og lærte at sige NEJ, hvis det ikke var min regning som udlejer. Tingene blev faktisk meget nemmere, ikke sværere for udlejer. Det var som om folk respekterede mig MEGET mere, når jeg havde grænser og regler, end når jeg bøjede mig bagover for at hjælpe dem!
Helt ærligt, nøglen til vores succes har været opofrelse og villighed til at leve LANGT under vores evner. Da alle vores venner skiltes i flyveskolen, brugte vi vores første ægteskabsår på at dele hus med en kammerat. Da jeg ønskede at få min MBA, i stedet for at få studielån, blev jeg gældfri ved at arbejde min TUSH OFF for at betale kontant ved at arbejde fuld tid og STADIG færdig om 13 måneder.
Masser af søvn og familietid blev ofret.
Når vi havde fået karrieren og indkomsten, fortsatte vi med at ofre os. I stedet for at købe et stort hus, da vi først flyttede til Hanford, købte vi et lille starterhjem og flyttede senere, da jeg havde fået jobbet. Ved at købe i stedet for at leje var vi i stand til at spare mange penge, men alligevel havde vi ikke råd til at købe en større bolig. Vi har delt måltider på date night og brugt point til at købe det nødvendige professionelle tøj. Jeg administrerer selv vores udlejning og sparer os over $25.000 om året.
I sidste ende er den eneste måde, vi har været i stand til at nå hertil, ved at yde en masse økonomiske ofre for at have de nødvendige midler.
Tag telefonen, når den RINGER.
At eje lejeboliger er det mest fleksible givende job, jeg nogensinde har haft. Det har givet mig mulighed for at have et fleksibelt skema, der har givet mig mulighed for at have de samme fridage som min mand. Jeg har været i stand til at tage en 3 ugers ferie til Europa for at hænge ud med venner og derefter deltage i et af mine bedste venners bryllup. Jeg er altid i stand til at møde venner til frokost og være i stand til virkelig at være "johnny på stedet", når nogen har brug for en babysitter eller køre til lufthavnen uanset dag.
På den anden side er jeg ALDRIG fri. Jeg skal altid tage telefonen, hvad enten det er et vedligeholdelseskald eller en interesseret lejer i en bolig. Muphy Law har altid haft, at problemer kun dukker op, når jeg har travlt. Jeg har arbejdet i Fiji lige før min mands 30 års fødselsdagsfest, og når jeg forlader mobiltjenesten, skal jeg planlægge det.
I slutningen af dagen ville jeg ikke ændre et minut af det. Ikke én af mine venner har været generet af, at selvom jeg altid kan klare det, så bliver jeg måske nødt til at tjekke min telefon eller besvare den. I stedet for at bekymre mig om, hvor meget ferie jeg holder, tager jeg den bare. Min manglende kontrol over, HVORNÅR jeg arbejder, er intet i betragtning af alle de fantastiske muligheder, der har været åbne. Jeg elsker virkelig det jeg laver og ville ikke ændre det for noget!
Den nemmeste måde at købe en ejendom på er at købe en for at bo i den. Virkeligheden er, at de amerikanske skatte- og realkreditlove er på plads for at give alle råd til den amerikanske drøm, også kendt som at eje et hus.
For nogle mennesker kan du virkelig spare mange penge ved at købe i stedet for at leje. Der er også adskillige lån, VA, FHA, USDA og konventionelle 5 %, som alle handler om at tilbyde overkommelige metoder til at købe et hjem.
Hvis en idé bliver ved med at kilde dig, så sørg for at undersøge den FULDT i alle vinkler. En af de ting, jeg altid havde ønsket at gøre, var at købe billige huse i vores by og leje feriehuse. De få gange jeg kiggede på det, gav det bare ikke mening. Sidste år havde vi et aha-øjeblik, og jeg fandt ud af det, med mine større hjem. I år havde jeg et aha-øjeblik om, hvor man kan finde de billige huse. Desværre er de billige huse nu udpriset.
Så jeg sparker mig selv over, at vi ikke gik hurtigere ind i ferieboliger.
Alligevel, husk, at du i ENHVER forretning altid vil have et AHA-øjeblik. Jeg har haft så mange læringsøjeblikke, det er derfor, jeg startede Reluctantlandlord for at hjælpe alle andre med at lære af min fejl. Den største ting, jeg har skullet lære mig selv, er ikke at lade mine AHA-øjeblikke spore eller forhindre mig i at bevæge mig fremad. Virkeligheden er, at du bare ikke kan ramme alt.
Du vil ikke være i stand til at forfølge HVER vej 100 %.
Mit mål er 80 %.
Mens vi gik glip af feriefasen i de første år, ramte vi det hårdt det sidste år, og det hjalp os med at tjene en masse penge (og tid!!), da jeg lige havde forladt mit job.
Fast ejendom er en MEGET personlig forretning. De mennesker, der er SUPER succesrige, forvandlede deres BEGRÆNSNINGER til nøglepunkter til det, der gør dem til dem, de er som investorer.
For eksempel var det negativt for os at flytte rundt, og nu er det en grundpille i min investeringsplan. Det er det, der gør mig til en fantastisk langdistanceinvestor. Min MBA gjorde mig fantastisk til at forstå alle de indre punkter i realkreditlån og nødlidende ejendom, tvangsauktioner og til sidst selvforvaltning.
Hvis du kopierede mig, ville du sandsynligvis falde på dine ansigter, fordi du ikke har de samme stressorer og derfor styrker. Ligesom jeg ikke kan duplikere andre strategier. For eksempel har min ven gjort det FANTASTISK i Bay Area med at investere i multiplexer.
Så læs alle de fantastiske bøger derude, lær, men tilpas det så til det, der passer DIG!
Husk, det handler om at skabe en strategi, der virker til DINE styrker og svagheder.
Hvilke spørgsmål har du til Elizabeth? Er du interesseret i at eje lejebolig?