Min månedlige Extraordinary Lives-serie er noget, som jeg virkelig elsker, og jeg er tilbage med endnu et godt interview. Først ud var JP Livingston, der gik på pension med en nettoværdi på over 2.000.000 $ i en alder af 28. Dagens interview er med Paula Pant, en 34-årig, der ejer syv lejeboliger , som sidste år indtjente 125.000 USD og indtjente 43.000 USD efter udgifter!

Du kender hende sikkert fra den super informative blog Afford Anything. Jeg har været stor fan af Paula i lang tid, så jeg er så glad for, at jeg kunne interviewe hende.

I dette interview lærer du:

• Hvordan hun kom ind i ejendomsinvesteringer.
• Hvordan hun havde råd til så mange lejeenheder.
• Hvad hun leder efter i en lejeenhed.
• De typer ejendom, hun investerer i.
• Hvor meget tid og penge tager det at investere.
• Sådan administrerer hun udlejning i en anden del af landet.
• Hendes værste lejer.
• De ofre, hun måtte yde for at gøre alt dette muligt.

Og mere! Dette interview er spækket med værdifuld information!

Jeg spurgte jer, mine læsere, hvilke spørgsmål jeg skulle stille hende, så nedenfor er jeres spørgsmål (og nogle af mine) om Paulas historie og hvordan hun har udrettet så meget. Sørg for at du følger mig på Facebook, så du har mulighed for at stille dine egne spørgsmål til næste interview.

Relateret indhold:

• Sådan bygger denne 29-årige et ejendomsimperium
• Hvordan vi nåede økonomisk uafhængighed ved at bruge Airbnb og fast ejendom
• Sådan gik jeg på pension som 30-årig med 500.000 USD
• Sådan begynder du at investere i lejebolig for begyndere

1. Fortæl mig din historie. Hvem er du, og hvad laver du?

I dag er jeg en hyppig verdensrejsende og digital nomade, som er økonomisk uafhængig - hvilket betyder, at mine investeringer indbringer nok penge til at give mig et behageligt fundament. Men det er en ret ny udvikling.

Jeg dimitterede fra college i 2005 og tog et job med en startløn på $21.000 om året. Da jeg forlod det job i 2008, tjente jeg $31.000 om året. Det er det meste, jeg nogensinde har tjent gennem en fuldtidsarbejdsgiver.

Men i løbet af den tid var jeg ved at opbygge min sidejagt, freelance til magasiner og hjemmesider. Jeg sparede 25.000 USD og brugte dette til at pakke rundt i verden i to år, hvor jeg levede på et budget på mindre end 1.000 USD om måneden.

Da jeg vendte tilbage til USA i 2010, ønskede jeg ikke at gå tilbage til den traditionelle 9-til-5 arbejdsstyrke. Jeg besluttede at øge min freelancering til en fuldtidsvirksomhed. Det tog cirka 18 måneder, før min freelancevirksomhed eskalerede til, hvad der svarer til en sekscifret løn. (Med andre ord nød jeg min allerførste femcifrede måned.)

I stedet for at bruge denne indkomst besluttede jeg at investere. På det tidspunkt boede jeg i Atlanta og betalte $200 om måneden for husleje, idet jeg delte soveværelse med min daværende kæreste, nu mand, som også betalte $200 om måneden.

Vi to delte et soveværelse i en tre-værelses lejlighed, så der var i alt fem fremmede fra Craigslist, der delte denne lille plads. Jeg kørte en 15 år gammel bil, og vi spiste vegetarisk mad fra Costco. Jeg købte sjældent tøj eller noget smart.

Min mand og jeg formåede at spare $26.000, som vi lavede som udbetaling for vores første lejebolig. Vi flyttede ind og tog vores værelseskammerater med. Den lejebolig var en triplex, så mellem den husleje, vi modtog fra vores værelseskammerater, plus huslejen fra de to andre enheder, boede vi gratis, med nul udgiftsførte boligudgifter.

Det betød, at vi kunne spare alle de penge, som vi ellers ville have betalt af lommen til husleje eller realkreditlån.

Inden for et år mere sparede vi $21.000 og købte vores anden lejeejendom.

Spol frem til i dag, og vi ejer i alt syv udlejningsenheder, som sidste år indtjente 125.000 $ og indtjente 43.000 $ efter udgifter.

Jeg driver også en online-forretning, der trækker i seks cifre årligt.

2. Hvordan fik du råd til at købe så mange boliger?

Jeg skitserede dette i spørgsmålet ovenfor, men vi boede meget meget meget meget meget billigt. Vi boede billigere, end de fleste mennesker ville være trygge ved.

Jeg tjente også penge gennem selvstændig virksomhed og iværksætteri, hvilket betød, at jeg kunne eskalere min indkomst i langt højere grad, end jeg kunne, hvis jeg stadig var fuldtidsansat, efter en chefs indfald for at give mig en lønforhøjelse.

Når du tjener sekscifret og betaler 200 USD om måneden i husleje, fordi du har stuvet fem fremmede sammen i en smart treværelses lejlighed, kan du hurtigt spare.

3. Hvad har været nogle af dine foretrukne finansieringsstrategier?

Jeg vil ikke sige, at jeg har nogen foretrukne finansieringsformer. Jeg nyder ikke at optage lån, og jeg foretrækker at betale kontant for huse, hvis det er muligt. Dette kræver, at jeg køber boliger, der er billige nok til, at jeg kunne købe dem direkte, hvilket betyder boliger, der er $50.000 eller mindre. Jeg har kunnet gøre dette med to af mine huse, og det er min foretrukne finansieringsform.

4. Hvordan vil du anbefale at finde gode indtægtsgivende lejemål? Hvad leder du efter i et lejemål?

Det er to ekstremt store spørgsmål, så lad mig dele dem op og tage dem ét ad gangen.

For det første vil ejendomme, der er offentligt noteret på MLS, som er de ejendomme, du typisk vil se på Zillow eller Redfin eller Trulia, højst sandsynligt ikke være dem, hvor du får de bedste tilbud som investor. Hvis du vil have ekstraordinære afkast, skal du grave hårdere. Og hvad det betyder er, at du ikke nødvendigvis vil "finde" aftaler, du vil skabe aftaler.

For eksempel kan du køre rundt i nabolaget og lede efter ejendomme med tegn på udskudt vedligeholdelse, som tilstoppede tagrender og langt græs. Foretag derefter en offentlig søgning for at finde navnet på ejeren, og kontakt dem for at se, om de kunne være interesserede i at sælge ejendommen, som den er. Dette er en måde, hvorpå du kan give et tilbud på en ejendom, der endnu ikke er børsnoteret.

Alternativt kan du køre en offentlig søgning efter alle fraværende eller uden for statens ejendomsejere inden for et bestemt postnummer og derefter sende dem breve, hvor du spørger, om de kunne være interesserede i at sælge.

Eller du kan arbejde med en professionel grossist eller andre investorer, der udfører dette grundarbejde, og betale dem et findergebyr, hvis de er i stand til at tage skridtene, og derefter bringe disse unoterede ejendomme til dig.

En anden mulig måde er udelukkende at specialisere sig og se på tvangsauktioner og shortsalg, hvilket er hvad jeg har gjort.

Mange læsere efterlader kommentarer på min hjemmeside, der siger:"Jeg kiggede på Zillow, og jeg kan ikke finde nogen tilbud." Nå, selvfølgelig ikke! Hvis du bruger en time eller to på at se på offentligt børsnoterede ejendomme, hvad forventer du så? Aftaler falder ikke i dit skød. Du skal ud og søge efter dem, og det er det, der adskiller investorer fra tilskuere.

Så det besvarer den første halvdel af spørgsmålet, som er "hvordan finder jeg tilbud?" Lad os nu tale om den anden halvdel af spørgsmålet, som er "hvad ser jeg efter i et lejemål?"

For det første bør den månedlige bruttoleje på en ejendom som minimumskriterier være mindst 1 % af den samlede anskaffelsespris. Det betyder, at for hvert hus til en værdi af $100.000, skal ejendommen leje for mindst $1.000.

Når jeg siger "anskaffelsespris", refererer jeg til købsprisen plus indledende reparationer, der kræves for at få den leje klar til den første lejer. På den måde, hvis du sammenligner to ejendomme og en koster 100.000 USD og ikke behøver reparationer for at være klar til den første lejer, og andre koster 70.000 USD og har brug for yderligere 30.000 USD i reparationer for at få den klar til leje for den første lejer, kan du lav en æbler-til-æbler sammenligning mellem de to.

For at være klar, ville jeg ikke købe hver ejendom, der opfylder tommelfingerreglen på én procent. Det er simpelthen et førstegangsblik. Jeg fjerner ejendomme, der ikke opfylder dette krav.

Hvis du læser dette og tænker, "intet i mit område opfylder én procent-reglen", så invester andre steder. Gå, hvor pengene er. Der er ingen grund til, at din lejebolig skal være i din baghave.

Den anden ting, jeg ser efter i en ejendom, er en solid cap rate. Cap-satsen er analog med udbyttet eller indkomststrømmen af ​​ejendommen. Det er ikke et udtryk for det samlede afkast, men det fortæller dig, hvilken type udbytte du vil modtage i forhold til værdien af ​​aktivet. For eksempel betyder en loftssats på 6 %, at udbyttebetalingen fra ejendommen bliver 6 %. Hvis ejendommen også holder trit med inflationen, som historisk set har ligget på 3 %, så ville det samlede ugearede afkast af udbyttet plus værdistigning svare til 9 %.

Cap Rate-beregningen er lidt kompliceret, men her er en kort beskrivelse:beregn lejeindtægten fra ejendommen ved 100% belægning. Træk derefter fra for ledige stillinger. Tilføj derefter supplerende indkomst som gebyrer for kæledyr, parkeringsgebyrer, vaskerigebyrer.

Når du er nået frem til det tal, skal du trække driftsudgifter, såsom vedligeholdelse, reparationer, administration, ejendomsskatter og husejerforsikring.

Inkluder ikke hovedstolen og rentedelen af ​​din finansiering i dette, for det er ikke driftsudgifter, det er gældsserviceudgifter. Dit mål er at evaluere selve aktivet, ikke styrken af ​​finansieringsordningen.

Når du har trukket driftsomkostningerne fra, står du tilbage med et tal, der er kendt som nettodriftsindtægten. Dette tal, i forhold til værdien af ​​aktivet, vil fortælle dig din cap rate.

Der er flere detaljer, jeg kunne gå ind i, men det er en kort oversigt over ligningen.

For mere information om, hvordan man beregner cap rate, download denne gratis trin-for-trin guide!

5. Hvilke typer ejendomme investerer du i (enkeltfamilie, lejligheder, erhverv osv.) og hvorfor?

Jeg er specialiseret i boligudlejningsejendomme, som omfatter enfamiliehuse, duplex, triplex og fourplex. Alt, der har fem eller flere enheder, betragtes som kommercielt. Alt med fire eller færre enheder betragtes som boliger.

Køb, finansiering og forsikring af boligejendomme kan på nogle måder være enklere end at handle med erhvervsejendomme, såsom mobilhome-parker eller kontorparker, især for begyndere.

Jeg tror ikke nødvendigvis på, at nogen bestemt aktivklasse er bedre eller værre end nogen anden. De har alle fordele og ulemper. Jeg mener dog, at der er visdom i at vælge ét specialiseringsområde og blive fremragende inden for den niche, i stedet for at sprede dig selv for tynd og prøve at analysere på tværs af en lang række aktivklasser.

6. Hvor meget tid og penge skal du forvente at komme ind i dette?

Hvis du er villig til at investere, hvor afkastet er, frem for i din egen baghave (fordi nærhed til, hvor du tilfældigvis bor, ikke er et godt investeringskriterium), så behøver du ikke mange penge for at komme i gang. Der er mange områder af landet, hvor du kan købe et enfamiliehus for $40.000-$60.000 i et respektabelt, sikkert kvarter. Selvom du foretog en udbetaling på 25 %, ville det stadig kun komme til 10.000 USD for en ejendom på 40.000 USD.

Og hvis du tilfældigvis bor i et område, hvor disse ejendomme er i din egen baghave, kan du optage et FHA-lån på 3,5 % ned, ejer ejendommen i et år og derefter flytte ud og omdanne den til en leje. I dette tilfælde har du kun brug for en 3,5% udbetaling på en ejendom på $40.000, hvilket betyder, at du skal bruge $1.400 for en udbetaling.

Når det er sagt, vil jeg stærkt anbefale ikke at gøre noget af dette, før du først har en solid nødfond.

7. Køber du nøglefærdige ejendomme eller ejendomme, der skal arbejde og hvorfor?

Det er også et stort spørgsmål, og jeg vil ikke komme ind på nuancerne af nøglefærdige udbydere, men det korte svar er, at der er mange røde flag omkring håndtering af nøglefærdige virksomheder, og jeg vil ikke anbefale dem.

Af den grund har jeg aldrig købt en nøglefærdig ejendom, og det tror jeg aldrig, jeg vil.

Absolut alle mine ejendomme har haft brug for en betydelig mængde arbejde. Det er her, der er mulighed. Når du kan købe en ejendom for væsentligt mindre end markedsværdien efter reparation, kan du opnå store egenkapitalgevinster ud over pengestrømmen fra lejeindtægten.

Når det er sagt, er det ikke nødvendigt at købe en fixer-overdel. Du kan skabe et godt cash flow som lejeinvestor ved at købe en ejendom, der allerede er i lejeklar stand. Jeg foretrækker bare at købe fixer-overdele, så jeg kan skabe tvungen påskønnelse ud over den løbende lejeindtægt.

8. Hvordan administrerer du udlejning fra en anden del af landet? Hvad sker der, hvis der er behov for en reparation, eller hvis en lejer flytter?

Hvis du har et godt team på plads, er det nemt. Hvis der er behov for en reparation, ringer ejendomsadministratoren til en entreprenør, eller hvis jeg selv administrerer ejendommen, så ringer jeg til en entreprenør. Det er ret simpelt.

Tænk på det på denne måde:Der er millioner af mennesker, der driver virksomheder, der har kontorer eller filialer i andre dele af landet. Det er almindeligt at drive en virksomhed, der har lokationer uden for hvor du selv bor. Udlejningsejendomme er blot endnu en virksomhed, som overholder alle de samme regler som enhver anden type virksomhed.

9. Hvilke udfordringer har du haft i forhold til administrationsselskaber, og hvordan har du håndteret dem?

Vi brugte et ejendomsadministrationsfirma, der bare var lidt sjusket til alting. De var ikke dårlige i sig selv, men de brugte forfærdelige listebilleder, de lagde tydeligvis ikke meget indsats eller opmærksomhed i kvaliteten af ​​den skrevne fortegnelse, og man kunne bare se, at de forsøgte at få tingene gjort hurtigt i stedet for gjort godt. Så vi fyrede dem og ansatte en anden manager, og hun er fantastisk.

Mit første tip er ikke at knibe med, når det kommer til at ansætte ejendomsadministratorer. Jeg møder så mange investorer, der er bekymrede for, om forvalteren tager 8 % mod 9 %. Min anbefaling er at prioritere kvalitetsprofessionalitet frem for den trinvise yderligere procentdel. Jeg ville med glæde betale 10 % til en, der er fremragende, i stedet for at betale 8 % og have en, der er middelmådig.

10. Har du nogensinde haft en dårlig lejer? Hvordan håndterer du dem?

Vi havde en dårlig lejer, som flyttede ud og forlod stedet i ruiner. Der var huller i væggen og hunde tisse på tæpperne. Vi hyrede en entreprenør, og han ledede et team af andre entreprenører, som lappede og malede væggene og udskiftede tæpperne inden for 24 timer. Det er det smukke ved at have et virkelig fremragende hold. Din entreprenør klarer alt.

11. Hvilken slags arbejde kræves der af dig for at administrere dit ejendomsimperium?

Ledelsen er ret simpel. Hyr en fremragende ejendomsadministrator og en topentreprenør, og kom så af vejen og prøv ikke at mikroadministrere dem.

I den forbindelse minder det meget om at drive en blog eller podcast. Du hyrer en fremragende podcast-redaktør, sender ham lydfilerne og lader ham så gøre sit. Eller du hyrer en fremragende social medie-assistent til at håndtere din Pinterest-side, og så kommer du af vejen. Jeg har nogen, der kører min Pinterest-side, og jeg har ikke kigget på den i flere måneder. Husk, udlejning er bare en anden forretning.

At vælge ejendomme kræver meget arbejde. Men når først du har de rigtige systemer på plads, så varetager teamet den daglige drift.

12. Hvilke ofre skulle du yde for at nå denne milepæl?

Min mand og jeg boede sammen med værelseskammerater, indtil jeg var 31, og han var 35. Som et resultat holdt vi vores egen boligudgifter på nul, hvilket gav os mulighed for at spare, så vi kunne investere.

Jeg kørte en 15 år gammel bil indtil for et par år siden. Vores foretrukne rekreation er vandreture og camping, som begge er gratis eller billige. Vi rejser internationalt, men vi bruger frequent flyer miles og bruger meget tid i lande, hvor dollarkursen virker til vores fordel. Og vi spiser for det meste vegetarisk mad, hvilket er billigere end at spise kød.

13. Har du nogen forudsigelser for kommende stærke lejemarkeder?

Forsøg aldrig nogensinde nogensinde nogensinde at time eller forudsige markedet. Køb når det er en god handel. Sådan er det.

Lad være med at spekulere i fremtiden. Bare køb, når det giver mening i øjeblikket, givet tallene på nuværende tidspunkt.

14. Hvad er den bedste måde for en person at komme i gang?

Læs artiklerne på min blog, Afford Anything, lyt til de ejendomsrelaterede episoder på min podcast, og beslut dig for, hvilken specifik stat, by, kvarter og postnummer du gerne vil målrette mod for din første lejeejendom.

15. Hvis du startede tilbage på nulpunktet, hvad ville du så gøre anderledes fra begyndelsen?

Jeg ville have outsourcet mere fra begyndelsen. Jeg havde det forkerte indtryk, at vi kunne forbedre indtjeningen ved at udføre arbejdet selv, men det er bare BS-regnskab. Du kan ikke værdisætte din egen tid til nul, værdiansætte andres tid til mere end nul og foretage en rimelig sammenligning. Du skal altid lave en analyse ud fra den antagelse, at du outsourcer alt. Og hvis du vælger at gøre det, frigør dette dig til at fokusere på væksten i din virksomhed, så du kan arbejde på det i stedet for i det.

16. Til sidst, hvad er dit allerbedste tip, du har til en, der ønsker at opnå samme succes som dig?

Jeg synes ikke, der er et eneste allerbedste tip, for jeg tror ikke, at disse års kollektiv viden kan koges ned til nogen sølvkugle.

Men hvis jeg skulle vælge noget, ville jeg sige fokus på at tjene mere frem for at spare. Jeg plejede at være besat af penny-pinching og nøjsomhed, og på mange måder har jeg stadig den tendens. Men du kan ikke krympe din vej til storhed. Dit potentiale for at tjene mere overstiger dit potentiale for at klippe kuponer.

Hold dit fokus på iværksætteri, investering og tjen mere, og spil det lange spil. Dette handler ikke om succes fra den ene dag til den anden, det handler om succes inden for de næste fem til ti år.

Er du interesseret i at komme ind på udlejningsejendomme? Hvilke andre spørgsmål har du til Paula?