Hej! I dag har jeg et godt gæsteindlæg fra Boris og Susan. De købte deres første ejendom i 2017 og blev Airbnb-værter. Dette var et 4-værelses hjem, der endte med at generere dem $120.000 i omsætning i de første 12 måneder. De er nu vært for tæt på 10.000 gæster om året på tværs af alle deres ejendomme og gør alt dette eksternt. Nedenfor er deres historie, god fornøjelse!
Et forord givet den aktuelle tilstand i verden
Vi skrev dette indlæg tilbage i februar for at beskrive og dele vores erfaring med at bruge fast ejendom og Airbnb gennem de sidste 3 år for at opbygge yderligere kilder til (semi-passive) indkomst. Som alle andre havde vi ingen anelse om, at verden ville ændre sig så dramatisk om mindre end en måned efter det.
Men selvom det bestemt ændrede sig - især i betragtning af, at rejse- og gæstfrihedsindustrien gik i stå og forårsagede et par halsbrandfyldte uger - forblev de grundlæggende forhold gældende.
Som vi vil diskutere mod slutningen af artiklen, har vi været i stand til at foretage justeringer og dreje på en måde, der holdt vores ejendomme besat, dækkede omkostninger og stadig genererede et overskud (omend en mindre end normalt).
Sandheden er, at hvis vi ser på en 3-9 måneders horisont, vil tingene forblive udfordrende og usikre. Dette var dog aldrig en kortsigtet strategi for os, da vi forsøger at planlægge de næste 3-10 år og træffe beslutninger baseret på den slags tidslinje. Men først, lad os starte i begyndelsen.
_______________
Her er, hvordan det hele startede som Airbnb-værter.
I mange år var fast ejendom ikke rigtig på min radar.
Jeg lejede med glæde, nød den fleksibilitet, det tilbød, og tænkte generelt på fast ejendom i forbindelse med at eje dit eget hjem – primært fordi det begrænsede dine muligheder og ikke virkelig gav for mange positive ting, udover besværet med vedligeholdelse og laver din egen græsplæne hver lørdag.
Da jeg mødte min kone, Susan, voksede hun derimod op med en helt anden tankegang.
Da hun voksede op i Kina, var den almindelige visdom, at man altid skulle stræbe efter at eje sit eget sted, så snart man har råd til det.
Da hun flyttede til USA, fastholdt hun det samme synspunkt, at det at eje fast ejendom er nøglen til at blive økonomisk sikker.
Vi har mødt hinanden i slutningen af 2013 og begyndte at date kort efter. På det tidspunkt lejede jeg, mens hun allerede havde en ejerlejlighed, som hun boede i, og emnet fast ejendom og økonomisk uafhængighed begyndte at komme op med lejlighedsvis hyppighed.
I slutningen af 2015 besluttede vi at tage til Seattle til Susans fødselsdag, og som en overraskelse lejede jeg en lille husbåd på en sø i weekenden på Airbnb. Hvis bare vi vidste, hvad det ville have ført til!
Vi nød weekenden på husbåden så meget, at vi, da vi kom hjem igen, begyndte at kaste ideen om at købe vores egen husbåd til at leje ud til andre på Airbnb og lejlighedsvis selv bruge den.
Selvom vi gik tilbage til vores daglige rutine, fortsatte vi med at lege med den idé – selvom vi ikke var helt sikre på, hvordan vi skulle fortsætte.
Så, som det ofte sker, ændrede situationen sig, da Susan besluttede at flytte hjemmefra, og vi overvejede at flytte sammen, så vi begyndte at tænke over mulighederne. I løbet af en sen aften befandt jeg mig på Craigslist og skrev "liveaboard boat" i søgningen.
Stort set det første resultat var en smuk, 36′ fods, tomotoret motorbåd med en beskrivelse, der startede med "perfekt til et liveaboard". Komplet med 2 (små) soveværelser, 2 (små) badeværelser, en stue, køkken og 2 udendørs dæk, så det ud til at tilbyde alt, hvad du har brug for for at være komfortabel.
Det bedste af det hele var, at det var halv pris af alt andet, vi kiggede på før til $28.000. Da det var omkring 30 år gammelt, var det allerede fuldt afskrevet, så vi regnede med, at vi ville være i stand til at købe det, bruge det og så til sidst sælge det videre og få de fleste af vores omkostninger tilbage, hvis vi passede godt på det.
Jeg lagde mig til at sove den aften og tænkte, at denne idé, ligesom så mange andre tanker om aftenen, der "ser ud som en god idé på det tidspunkt", ville forsvinde om morgenen, men overraskende nok gjorde den det ikke. Endnu mere overraskende, da jeg foreslog Susan idéen om at få den båd og faktisk leve på den, blev hun fascineret!
Inden for omkring to måneder opgav vi de lejligheder, vi begge havde, købte båden, fandt en lystbådehavn i nærheden af centrum, der havde en seddel til rådighed, og gjorde den til vores nye hjem. Dette begyndte den nye fase af vores liv sammen.
Relateret indhold:
At bo på en båd var en livsændrende oplevelse for os. Det var bestemt ikke altid nemt, men det var utroligt specielt og smukt.
Vi havde det bedste fra begge verdener. Marinaen var tæt på centrum, så vi fik fordel af bekvem adgang til arbejde og alle bekvemmelighederne ved at bo i byen.
Vores leveomkostninger blev dog halveret, da vi ikke længere havde husleje at betale (der var stadig et betydeligt marinagebyr, forsyninger og mange, mange vedligeholdelsesudgifter – men det endte stadig lavere end leje).
Vi fortsatte med at arbejde fuld tid, mens vi boede ombord. I løbet af den tid kom vi langsomt til en erkendelse af, at vi gerne vil have lidt mere frihed og fleksibilitet i vores liv. Selvom vi begge nød arbejdet, ønskede vi at have fleksibiliteten til at gøre andre ting senere og ikke skulle stole på et virksomhedsjob. Selvfølgelig vil alt dette afhænge af at have nok indkomst til at betale for det.
Vores tankeproces begyndte at vende tilbage til fast ejendom – men denne gang blev den også suppleret med en idé om, at vi troede, at vi kunne generere en anstændig indkomst passivt gennem hosting via Airbnb.
Vi har brugt tjenesten adskillige gange på egen hånd og har endda overvejet at leje båden ud, når vi var væk, men vi har altid tøvet med at tage det første spring i den (bådehavnen tillod det heller ikke).
Mens vi stadig overvejede det, gav en bekendt mig et kundeemne til en ejendom, der lige er kommet på markedet, og alt var tilpasset, så vi besluttede at gå videre med det og købe det.
Da vi købte ejendommen, besluttede vi at lære alt, hvad vi kunne komme ud for, om at være en succesfuld Airbnb-vært. Da vi både er tech-, marketing- og regnearksbesatte, ønskede vi at gribe dette an på en meget struktureret, strategisk måde.
Vi ønskede at finde ud af, hvordan vi bedst kan optimere vores belægning og priser, hvordan vi kan automatisere de hverdagsagtige og gentagne opgaver, og hvordan vi kan levere en 5-stjernet oplevelse til hver gæst hver gang - uden nødvendigvis at skabe et andet fuldtidsjob for os selv.
Vi lærte alt fra bunden, fra hvordan man bedst indretter og møblerer rummene til hvordan man ansætter en pålidelig husholderske og strømliner disse processer. Der var en million småting involveret, men før vi vidste af det, var vores ejendom oppe at køre.
Til vores store overraskelse er vi endt med at generere over $7.000 i månedlig indtægt fra det i løbet af den første hele måned .
Dette blæste os væk – dette var bogstaveligt talt min månedlige lønseddel, og alligevel var vi i stand til at generere det hele på en side. Jeg tror, at vi allerede i slutningen af den første måned vidste, at dette ville være en game-changer.
Michelles sidebemærkning:Du kan klikke her for at tilmelde dig som Airbnb-vært.
Oplevelsen med den første ejendom var ganske indsigtsfuld. Da vi fortsatte med at køre og optimere vores første ejendom, tænkte vi allerede på at gentage dette med en anden.
Vi har besluttet at tage det, vi har lært, og gøre det igen et andet sted. Efter nogle overvejelser besluttede vi, at vi skulle kigge i andre byer. Dette var til dels drevet af det faktum, at ejendomspriserne var meget mere overkommelige andre steder, samt ideen om, at vi faktisk ønskede at sprede vores risiko en smule bedre.
Vi regnede med, at hvis vi skulle nærme os dette med et mål om automatisering og skalering, ville det ikke gøre en forskel, om det var en 2-timers kørsel eller en 2-timers flyvning fra os.
Inden for de næste tre år fortsatte vi med at erhverve yderligere 5 ejendomme i byer rundt om i USA, som vi nu driver som korttidslejemål.
Mellem dem alle er vi nu på vej til at være vært for 10.000 gæster om året, mens vi gør det helt fjernt - bor hundreder og nogle gange tusinder af kilometer væk fra vores byer.
For os blev korttidsudlejning en af nøglekomponenterne i vores investeringsstrategi. Og vi vil meget gerne dele lidt af vores tilgang, så den forhåbentlig også kan være nyttig for dig.
Hver gang vi overvejede en ny by, startede vi med at tænke på selve værtsstrategien. Hvert marked er lidt anderledes, og ejendommen bør tage højde for de typer besøgende, der kommer der. Vi kan generelt godt lide byer og byområder – især dem, der har store universiteter, hospitaler eller store virksomheder baseret der.
Det betyder typisk, at der er et stort antal mennesker, der kommer og går der hele tiden – ikke kun i weekenden.
Andre mennesker vil finde succes på mere traditionelle feriemarkeder eller i deres egen baghave. Sandheden er, at der er efterspørgsel efter korttidsophold næsten overalt, så det er lidt din personlige beslutning, hvad du vil fokusere på.
Hvad vores strategi angår, foretrækker vi i hvert fald før pandemien skete at udleje de ejendomme, som vi har ved soveværelset. I modsætning til forventningerne plejer det faktisk at være mindre arbejde end at leje fuldt hus, fordi folk har tendens til at efterlade mindre rod og være mere respektfulde over for rummet, hvis de deler det med andre.
Vi oplever også generelt, at folk til den rigtige pris ikke har noget imod, at fællesarealerne og badeværelserne er fælles. Når alt kommer til alt, betaler de en brøkdel af, hvad de ville betale på et hotel.
Samtidig oplever vi også, at der er præmie på en større plads i weekenderne, når grupper rejser. For grupper er det meget mere bekvemt at leje et hus med 3-4 soveværelser end at leje flere hotelværelser – så de er villige til at betale en præmie for det.
Som sådan udlejer vi det fulde hus som en enkelt bolig i weekenderne og udlejer derefter soveværelserne – enkeltvis – i løbet af ugen.
Set fra et indtægtsperspektiv vil dette være med til at holde belægningen høj og sikre, at ejendommen ikke står tom i løbet af ugen. Vi ser generelt en belægningsprocent på 90 %+ på tværs af alle vores ejendomme, når vi følger denne tilgang.
Vores første skridt var virkelig at fastgøre vores processer. Hvis du blot starter og fortsætter med at håndtere alt manuelt, kan det hurtigt blive overvældende at administrere det - især hvis du kører flere egenskaber. Du ville i det væsentlige skabe et fuldtidsjob 24/7 for dig selv.
Grundlæggende er der flere nøgleområder for at drive en korttidsudlejningsvirksomhed:
Heldigvis kan vi nu drage fordel af et væld af 3. parts værktøjer, der findes på markedet, som kan automatisere 95% af vores arbejde på en virkelig enkel måde. Sådan greb vi det an:
Virkeligheden er, at krisen havde en effekt på alle typer ejendomsinvestorer – både med langtids- og korttidsudlejning.
For investorer med langtidsleje var situationen uden tvivl også ret vanskelig. Hvis lejerne ikke kan eller vil betale husleje, er de værktøjer, du har til din rådighed, begrænset.
Korttidsudlejning er lidt anderledes. For det første er det værd at fremhæve, at for korttidsleje var virkningen hurtig og betydelig - men ikke jævnt fordelt.
Da ejendomme i byområder så deres belægningsprocent falde fra den ene dag til den anden, var der faktisk en stigning i efterspørgslen efter mere fjerntliggende overnatningssteder, da folk søgte at reservere dem i flere uger eller måneder ad gangen for at isolere sig.
Hvis du ejede en sådan ejendom, har du sandsynligvis oplevet et lille fald i efterspørgslen, da landet oprindeligt lukkede ned efterfulgt af en stigning i langsigtede bookinger. Så traditionelle ferieboliger klarede sig faktisk OK – og vil sandsynligvis fortsætte med at klare sig godt, da folk sandsynligvis skifter til flere indenlandske rejser i en overskuelig fremtid.
Men mange andre, inklusive os selv, har ejendomme i byområder, som ikke nødvendigvis henvender sig til den fritidsrejsende. Som sådan tørrede vores efterspørgsel ud og kom sig ikke nødvendigvis af sig selv med det samme.
Da den pandemiske situation begyndte at udfolde sig i marts 2020, måtte de fleste værter finde ud af, hvordan de skulle håndtere den nye virkelighed. Målet for de fleste var simpelt - på kort sigt skal du dække alle dine beholdningsomkostninger (pantelån, renter, forsikringer, ejendomsskatter) og holde fast, indtil situationen begynder at blive bedre.
Mens situationen fortsatte, tog vi en række øjeblikkelige skridt:
Det, der skete som et resultat, er, at vi hurtigt er begyndt at fylde vores fortegnelser op med folk, der ledte efter overnatning i 2 til 4 uger eller lidt længere.
Nogle gæster er læger. Andre er studerende, der er blevet smidt ud af deres sovesale. En del var flyselskabsansatte, som blev fanget i limbo mellem byer.
Selvom turist- og forretningsrejsemarkedet tørrede ud, var der ingen mangel på mennesker, der pludselig er blevet fordrevet, og som havde brug for et sted at bo, der var møbleret, fleksibelt og til en rimelig pris.
Og så er der en del mennesker, som var lokale, som af den ene eller anden grund forsøgte at isolere sig og bare havde brug for et sikkert, overkommeligt sted at bo i et par uger.
Selvom RevPAR (Revenue Per Available Room) faldt en del med disse reservationer, var den stadig en smule højere end med traditionel langtidsleje og gjorde det muligt for os at udfylde vores fortegnelser hurtigt.
Som følge heraf forblev vores belægning på tværs af alle ejendomme på over 90 % gennem marts og april og er på vej til at gøre det samme i maj. Mellem alle ejendommene er vi i stand til at holde os over break even point selv under det værste.
Vi har givet vores husholdere i forskellige byer yderligere anvisninger om, hvordan man renser ejendommen dagligt og fremhævet dette i oversigterne for at lade de potentielle gæster vide, hvad der bliver gjort.
Vi har også meddelt vores husholdere, at vi vil fortsætte med at støtte dem gennem dette og indført en bundløn. Mens deres løn tidligere typisk var afhængig af antallet af omsætninger eller arbejdsdage, har vi ladet dem vide, at selvom vi har flere længerevarende ophold, der reducerer behovet for daglige omsætninger, vil de fortsætte med at få en fast løn hele vejen igennem. Hele denne krise er omkring 80 % af det almindelige beløb.
Dette var nøglen, fordi disse relationer er afgørende for den langsigtede succes, og folkene i den anden ende er de mest sårbare over for krisen.
Så selvom det kan være fristende at skære ned på deres arbejde, efterhånden som bookingindtægterne falder, tror jeg, det er klogt at give alle stabilitet, indtil tingene begynder at vende tilbage til det normale - hvis du forventer at fortsætte med at operere i det kortsigtede lejerum.
Hvad er det næste?
Det er vores opfattelse, at konsekvenserne af denne krise vil kunne mærkes i nogen tid fremover. Uanset om regeringen "ophæver lockdowns", vil folk være tøvende med at rejse, indtil vaccinen er bredt tilgængelig og vedtaget.
Jeg tror, at vi under de bedste omstændigheder ser på et år eller deromkring, indtil dette er mere under kontrol.
I mellemtiden vil vi sandsynligvis se økonomisk smerte fortsætte med at presse hotelbranchen og ejendomsmarkedet.
Når det er sagt, for folk, der investerer i fast ejendom, repræsenterer det en mulighed, der ikke er set siden finanskrisen for over ti år siden:
Paradoksalt nok kan dette faktisk sænke priserne på langtidsleje, da mere beholdning vil komme online. På den anden side kan det reducerede udbud af korttidsleje faktisk øge de gennemsnitlige daglige priser for de korttidslejemål, der forbliver på markedet.
Personligt har vi siden begyndelsen elsket ideen om at bruge fast ejendom som et middel til at komme til økonomisk sikkerhed. Dette har ikke ændret sig i dag.
Det, der har ændret sig, er, hvordan vi garanterer ethvert nyt køb, hvilken slags rabat vi leder efter for at udligne usikkerheden, og en ejendoms evne til at fungere både som en kortsigtet, mellemlang og lang sigt. -tidsleje og forblive rentabel, selvom omsætningen er presset.
Vi har heller ikke travlt - det er der ingen grund til. Selvom vi kan se nogle muligheder dukke op i løbet af de næste par uger, vil vi sandsynligvis vente mod andet halvår, før vi påbegynder yderligere opkøb.
Så vil vi sandsynligvis udvide ud over kun bymarkeder for også at fokusere mere på traditionelle feriemarkeder. Især i løbet af de næste par år forventer vi, at folk fortsat vil tøve med at rejse til udlandet for deres fritid og i stedet vil opsøge steder, de kan tage til indenlandsk med deres familier på ferie.
Vi forbliver optimistiske med hensyn til korttidsudlejning som en langsigtet investeringsstrategi og vil bruge de næste par måneder på research, analyser og udformning af strategien, så vi kan få styr på alt, når vi er klar til at handle.
For at opsummere, når alt ordner sig, vil der for dem, der er forberedt, utvivlsomt være betydelige muligheder for at udforske og handle på.
Er du interesseret i at købe fast ejendom til udlejning? Hvad med at blive Airbnb-vært?
Om Boris og Susan
Boris &Susan er erfarne Airbnb-værter og ejendomsinvestorer, der hoster tæt på 10.000 gæster om året rundt om i landet og fjernadministrerer deres ejendomme, mens de arbejder på fuld tid.
De skriver mere om deres erfaringer og hjælper andre mennesker med at erhverve, lancere og automatisere deres korttidsudlejningsejendomme på www.BuildYourBnb.com. Kig forbi for at sige hej eller e-mail dem på [email protected] med eventuelle spørgsmål, du måtte have!