Refinansiering af dit realkreditlån kan være en fantastisk måde at gøre fremskridt på dine økonomiske mål. Bolig er en stor månedlig udgift, og refinansiering giver dig mulighed for at skære ned på disse omkostninger uden omvæltninger ved at flytte eller tage en lejer ind.
Da du også allerede ved, hvordan det er at få et realkreditlån, kan refinansiering føles ret simpelt. Alligevel er det vigtigt at være klar over, hvad du håber at få ud af processen, og hvordan refinansiering fungerer for at sikre, at du kommer foran.
Du ønsker måske at refinansiere, fordi...
"En lille indsats kan ofte spare dig for tusindvis af dollars i renter og gebyrer i løbet af dit lån," sagde R.J. Weiss, en Certified Financial Planner™ og grundlægger af webstedet for personlig økonomi The Ways to Wealth.
Her er et kig på de mest almindelige motiver for refinansiering, hvad du har brug for, når du køber et lån, og hvordan refinansiering fungerer.
Motivation 1:Renterne er faldet.
Skal du refinansiere, når kurserne falder? At få en lavere rente på et lån er generelt en god ting, men at genstarte uret på dit realkreditlån kan koste dig i det lange løb. Her er et eksempel, der viser hvorfor.
For at få lavere renter til at virke til din fordel, skal du være klar over, hvad du forsøger at opnå.
Motivation 2:Du skal skære dit budget.
I eksemplet ovenfor vil du betale flere renter i det lange løb trods refinansiering til en lavere rente, fordi du tilføjer fem år til din tilbagebetalingsperiode. Men at sprede de $200.000 du skylder (plus renter) over 30 år på 3,5 procent i stedet for 25 år på 4,0 procent betyder en månedlig betaling på $900 i stedet for $1.000. Du kan være okay med at betale flere renter i det lange løb, fordi du hellere vil have 100 USD ekstra om måneden på kort sigt.
Refinansiering giver dig også mulighed for at "springe over" én betaling på realkreditlån. Da de renter, du i øjeblikket skylder, bliver inkluderet i det beløb, du refinansierer, og din første nye betaling ikke forfalder med det samme, kan refinansiering forbedre dit nuværende likviditetsflow og give lindring, hvis pengene er stramme. Men du betaler stadig renter for hver dag, du låner penge - det, du laver, er mere som at udskyde en betaling.
Motivation 3:Du vil betale mindre renter i det lange løb eller være pantfri før.
En måde at betale mindre renter på i det lange løb er at foretage ekstra afdrag på realkreditlån. Du betaler muligvis dit realkreditlån hver anden uge i stedet for en gang om måneden, betaler ekstra hovedstol med hver månedlige betaling eller foretager en ekstra betaling om året, når du får en skatrefusion eller en arbejdsbonus.
Fordelen ved denne strategi er, at du ikke behøver at refinansiere. Det betyder ingen shopping, ingen papirarbejde og ingen gebyrer. Lad os gå tilbage til vores eksempel med $200.000 realkreditlån på 4,0 procent med 25 år og $116.702 i resterende rentebetalinger. Hvis du foretager en ekstra månedlig betaling om året, vil dit realkreditlån blive betalt af på 22 år og 11 måneder og barbere din samlede rente til $99.856 - en besparelse på $16.846, så længe du kan smide en ekstra $955 på dit realkreditlån hvert år.
En anden måde at betale mindre renter på er at refinansiere til en lavere rente - lad os sige 3,5 procent - og ind i et 25-årigt, 20-årigt eller 15-årigt realkreditlån. Ville de ekstra besparelser være det værd?
Det værd? Måske ikke. Du kan bare foretage en ekstra betaling om året i stedet for.
Det værd? Måske hvis du har råd til den højere månedlige betaling.
Det værd? Igen måske, hvis du har råd til den højere månedlige betaling.
Kombinationen af en lavere sats og en kortere løbetid kan potentielt spare meget i det lange løb. Og at spare penge på renter på lang sigt går hånd i hånd med et andet mål, du måske har:at betale dit hjem hurtigere.
Motivation 4:Du har brug for kontanter, og du har egenkapital.
Primære låntagere med konventionelle realkreditlån udbetalte anslået 248 milliarder dollars i egenkapital, da de refinansierede i 2021, ifølge Freddie Mac. Når du foretager en udbetalingsrefinansiering, låner du mere end din nuværende lånesaldo for at få penge til at forbedre dit hjem, starte en virksomhed, betale gæld, finansiere en uddannelse eller ethvert andet formål. Det gennemsnitlige beløb i dollar for en udbetalingsrefinansiering i 2021 var over 60.000 USD, og 42 procent af boligejere, der refinansierede, tog kontanter ud ifølge Freddie Mac.
I lighed med et boliglån eller en kreditlinje, afhænger hvor meget du kan låne af, hvor meget dit hjem er værd. Hvis du skylder 200.000 USD på et hjem, der i øjeblikket er vurderet til 300.000 USD, er din egenkapital omkring 33,3 procent. Din långiver vil normalt have, at du beholder mindst 20 procent egenkapital efter udbetaling. Denne retningslinje betyder, at du kan låne yderligere 13,3 procent af $300.000 eller omkring $40.000. Dit nye realkreditlån vil være på 240.000 USD eller mindre:du behøver ikke at udbetale hele 40.000 USD, hvis du ikke vil.
Da du låner mere, end du skylder i øjeblikket, kan din rente være højere, end hvis du låner det samme beløb. Din månedlige betaling kan også stige, og din samlede rente i løbet af lånet kan være højere. Disse faktorer hænger alle sammen og afhænger af den rente, du får, og den låneperiode, du vælger. Lukkeomkostninger, når du udbetaler, udgør typisk 3 procent til 5 procent af det lånte beløb.
Nogle boligejere gør det modsatte:en kontant refinansiering. De tager en del af deres opsparing og sætter den i afdrag på deres realkreditlån. En almindelig grund til at gøre dette er at slippe af med private realkreditforsikringer. Du kan muligvis fjerne PMI uden at indkassere, hvis dit hjems værdi er steget nok til at give dig mindst 20 procent egenkapital.
Hvor meget koster det at refinansiere?
Renten for at refinansiere er typisk omtrent den samme som den rente, der skal købes, ifølge en undersøgelse blandt realkreditinstitutter. Lukningsomkostningerne er også de samme, der spænder fra 2 procent til 6 procent af lånebeløbet eller $2.000 til $6.000 af hver $100.000, du låner.
Omkostningerne til refinansiering bør tages med i din beslutning. Du vil gerne beregne break-even-perioden, hvis du forsøger at spare penge ved at refinansiere. Hvor lang tid vil der gå, før din renteopsparing overstiger dine afsluttende omkostninger? Planlægger du at beholde dit nye realkreditlån længere end det?
Husk, at hvis du indregner dine lukkeomkostninger i dit lån - en attraktiv mulighed, hvis kontanterne er stramme - kan du betale renter af disse omkostninger i de næste 15 til 30 år.
Men hvis du planlægger at flytte inden for fem år, kan det give mening at rulle dine afsluttende omkostninger ind i lånet, sagde Weiss.
Køb for den laveste ÅOP
Du ønsker måske at refinansiere med det samme selskab, som allerede servicerer dit realkreditlån. Men før du går den vej, skal du sammenligne tilbud fra flere långivere. Der er næsten 4.500 derude ifølge regeringsdata.
"Jeg anbefaler at handle med både en realkreditmægler og en netbank, herunder at gå direkte med de større banker og bruge sammenligningsværktøjer," sagde Weiss. "Det, du så leder efter, er at sammenligne de samlede omkostninger over tid, inklusive gebyrer og renter på dit lån."
Et låns årlige procentsats (ÅOP) viser dig disse samlede omkostninger. Hvis du kun ser på renten, får du ikke det fulde billede.
En realkreditmæglers tjenester er gratis. Disse fagfolk forbinder låntagere med långivere og kan hjælpe dig med at finde et bedre tilbud, end du måske finder på egen hånd, især hvis du har brug for en mindre almindelig lånetype.
Du kan også hente flere refinansieringstilbud med en enkelt, kort ansøgning gennem forskellige onlinetjenester. Disse tjenester kompenseres af långivere og gratis for husejere.
Indsend lånepapirerne
Lånepapirerne til refinansiering svarer til lånepapirerne til at købe. Din långiver skal verificere din indkomst og formue for at sikre, at du kan tilbagebetale det nye lån. Jo hurtigere du leverer de dokumenter, som din långiver efterspørger, såsom lønsedler og kontoudtog, jo hurtigere kan du lukke. Långiveren kan også kræve en boligvurdering afhængigt af, hvor meget egenkapital du har, og hvilken type lån du ansøger om.
På et tidspunkt bliver du nødt til at låse din rente. Det kan føles som et hasardspil, for mens en kurslås beskytter dig mod stigende kurser, bokser den dig også ind, hvis kurserne falder.
En god strategi er at fastlåse en sats, du er tryg ved, og derefter lade være med at tænke på det. Låseperioden skal være lang nok til, at den ikke udløber, før dit lån kan lukke. I tilfælde af et større rentefald kan du muligvis betale långiveren et gebyr for et "flydende ned" til en lavere rente eller annullere din ansøgning og genstarte processen med en anden långiver.
Luk lånet
At lukke dit refinansieringslån betyder normalt, at en notar skal bekræfte din identitet og være vidne til, at du underskriver alle lånedokumenterne. I stater, der tillader det, kan låntagere bruge en ekstern online notariseringstjeneste gennem videokonferencer i stedet for at mødes med en notar på et lånekontor eller få en mobil notar til at komme hjem til dem.
Pas på dig selv
Husk:Før du beslutter dig for at refinansiere, skal du køre tallene for din egen situation for at se, om refinansiering giver mening. Spørg din finansprofessionelle om hjælp, hvis du er usikker. Så er det smart at ansøge hos flere långivere for at finde en konkurrencedygtig pris. Hvis alt fungerer, kan refinansiering af dit boliglån være en måde at sænke din månedlige betaling, betale mindre renter eller frigøre nogle kontanter.