Mange mennesker kan lide at runde deres porteføljer af med ejendomsinvesteringer.

Nogle starter i det små. De køber et starterhus, lejer det ud og fortsætter derfra. Andre, herunder investorer med høj nettoværdi, kan godt lide ideen om at diversificere deres beholdninger, og fast ejendom er ofte et godt alternativ - især når obligationsrenterne er svage, og aktiemarkedet er volatilt.

Begge typer investorer leder efter stabile afkast, der kan holde til inflationen.

Efterhånden som de bliver ældre, finder mange af dem, der virkelig nød at administrere ejendomme i 30'erne og 40'erne, at de bare ikke vil gøre det mere. De er trætte af at besvare opkald sent om aftenen om tilstoppede afløb, bekymre sig om at finde nye lejere eller håndtere forsikringer og andet papirarbejde.

De ønsker heller ikke at slås med skatterne og de tusindvis af dollars, de vil skylde onkel Sam, hvis de sælger deres ejendomme.

De fleste er klar over, at de kan bruge en 1031-børs (eller i daglig tale en Starker-børs) til at udskyde betaling af kapitalgevinstskat på et salg ved at geninvestere provenuet i en erstatningsejendom - men det løser ikke rigtigt deres problem, hvis de ønsker at få væk fra at være udlejer. Så når vores kunder støder på denne situation, diskuterer vi fordele og ulemper ved at bruge en 1031-børs til at sætte deres penge ind i noget, der kaldes en Delaware Statutory Trust (DST).

Et DST-ejerskab giver de fleste af de samme fordele og risici, du har som individuel ejendomsejer, men uden ledelsesansvaret. I stedet sætter du dine penge i en fond sammen med andre investorer - nogle gange 100, muligvis flere - for at købe en ejendom, der vil blive professionelt forvaltet.

Aktivet kan være et butikslokale, et sundhedscenter, et fitnesscenter eller en lejlighedsbygning. De fleste er større ejendomme, som nogle investorer ikke kunne komme ind i, medmindre de samlede deres penge med andre. Men som i den lignende Tenants in Common-struktur (TIC), er der ingen flertalsafstemning om emner; én administrator træffer alle beslutninger. Det betyder, at mange af de nagende bekymringer om ejerskab forsvinder, hvilket kan gøre pensionering afgjort mere behagelig.

For eksempel er vores firma lige begyndt at arbejde med en enke, der har mere end $2 millioner i investeringsejendomme over hele Washington, D.C.-Northern Virginia-området:rækkehuse, ejerlejligheder, nogle enfamiliehuse. Men dette var hendes mands ting, og han døde for flere år siden. Hun er nu i 60'erne og administrerer disse ejendomme, og hun ved, at hun ikke har lyst til at fortsætte med det, når hun bliver ældre.

Efter at have set på afkastet på hendes forskellige ejendomme - og beregnet, hvad hun faktisk beholder efter skatter, forsikringer og andre udgifter - fandt vi ud af, at hun vil få et bedre afkast med en sommertid. Det er en win-win, så hun har besluttet at begynde at sælge ud af disse ejendomme.

Når hun dør, hvis pengene stadig er i en trust, vil hendes børn arve dem på en forhøjet omkostningsbasis, ligesom de ville gøre med almindelig fast ejendom, og de vil opkræve afkastet, indtil DST likviderer. På det tidspunkt kan de foretage en anden udveksling, tage pengene ud eller håndtere dem, som de vil.

Der er selvfølgelig ulemper. Investorer bør vide, at deres kontanter vil være bundet i fondens længde, hvilket normalt er omkring syv til 10 år, men kan være længere.

Og der er specifikke regler for, hvordan du sætter investeringen op. Hvis din hensigt er at bruge trusten med en 1031-børs, skal du være sikker på, at den opfylder kravene i Revenue Ruling 2004-86. Det inkluderer at bruge en kvalificeret mellemmand - en advokat - fordi pengene fra salget ikke kan gå ind på din personlige bankkonto. Det skal gå til advokaten og derefter til trusten.

Du bør også tale med din skatteekspert, hvis du overvejer denne strategi.

Og du vil gerne arbejde med en kyndig, erfaren finansiel professionel. En uafhængig forvalter kan hjælpe dig med at sikre, at DST-sponsoren er solid og overordnet – og at en DST passer til din overordnede pensionsordning og dine langsigtede mål.

Denne artikel og udtalelserne i den er kun til generel information og er ikke beregnet til at give specifikke råd eller anbefalinger til nogen enkeltperson. Vi foreslår, at du rådfører dig med din revisor, skatterådgiver eller juridisk rådgiver med hensyn til din individuelle situation.

Kim Franke-Folstad bidrog til denne artikel.