Jeg har tidligere skrevet om at hjælpe kunder, der føler sig fanget i ejendomsinvesteringer på grund af den høje kapitalgevinstskat, de ville skylde, hvis de solgte deres ejendomme.
I min klumme om Deferred Sales Trusts skitserede jeg, hvordan man bruger Section 453 of Internal Revenue Code til at udskyde skatten og overføre pengene til andre investeringer end blot fast ejendom.
En anden strategi, som jeg har fået mange spørgsmål om på det seneste, bruger en 1031-børs til at placere provenuet fra et salg i en Delaware Statutory Trust (DST). Det er en måde at blive i fast ejendom - og undgå kapitalgevinstskat - men som en mere passiv ejer.
Mange ejendomsinvestorer ved i det mindste lidt om 1031 Exchange. Konceptet har eksisteret siden 1920'erne; det blev Section 1031 of Internal Revenue Code i 1954, og det er blevet opdateret gennem årene.
Grundlæggende giver det en ejer eller investor mulighed for at sælge en ejendom og udskyde kapitalgevinstskatten på salget.
Der er nogle retningslinjer, som du skal følge. Du skal konfigurere din 1031, før du lukker salget, og dit salgsprovenue går til en tredjepart, kaldet en accommodator eller en kvalificeret mellemmand, til at holde. Fra lukningen har du 45 dage til at identificere den ejendom, du vil bytte til. Og så har du seks måneder til at lukke på den ejendom, du har identificeret. Hvis du gør alt det, har du opnået en vellykket 1031 Exchange. Men indtil 2004 udskiftede du stadig en ejendom med en anden - så om du kan lide det eller ej, var du stadig en fungerende udlejer.
For nylig fastslog Revenue Ruling 2004-86, at en Delaware Statutory Trust kvalificerede som fast ejendom og som sådan kunne tjene som en erstatningsløsning for 1031 Exchange-transaktioner. Hvis du var træt af at administrere en ejendom selv, kunne du i stedet erhverve en brøkdel eller procentandel i en DST og blive medejer i en meget større ejendomsinvestering - en lejlighedsbygning på 300 enheder, et købmandscenter, medicinsk kontorbygning osv.
Så nu er Walgreens eller CVS din lejer med en virksomhedslejekontrakt i stedet for hr. og fru Smith som dine lejere, der kalder dig for at komme og ordne renovationen. Det er en mere praktisk måde at eje indkomstproducerende fast ejendom på, der er særligt velegnet til pensionister. Et dusin eller deromkring ret store virksomheder har sammensat aftaler, som investorer kan veksle til, som er professionelt styret og stort set nøglefærdige.
Der er en ulempe (selvfølgelig), og det er likviditeten. Du ejer stadig fast ejendom - det er ikke som aktier, hvor du kan trykke på en knap og sælge. Holdperioden kan være fem til 10 år.
Du skal også være sikker på, at du har at gøre med et velrenommeret firma, kaldet en sponsor, når du strukturerer aftalen. Jeg foretrækker dem, der har eksisteret i mere end 10 år - hvilket beviser, at de har fastholdt markedsnedgangen og kan demonstrere en dokumenteret track record med at erhverve, administrere og afhænde aktiver på vegne af investorer - og dem, der administrerer en betydelig portefølje af fast ejendom i hele USA Den gode nyhed er, at der er en håndfuld af dem, der har gjort dette i mange år. Hvis du har en betroet finansiel rådgiver, kan han hjælpe dig med at finde ud af, hvem du skal arbejde sammen med.
Investeringsstrategier kan køre varmt og koldt - og sommertiderne kølede af i et stykke tid takket være den seneste recession og fast ejendom. Men de tilbyder en holdbar løsning på et almindeligt investorproblem. Tal med din skatteadvokat og din finansielle rådgiver for at se, om denne strategi giver mening for dig.
Kim Franke-Folstad bidrog til denne artikel.
Værdipapirer udbudt gennem Madison Avenue Securities, LLC (MAS), medlem FINRA/SIPC. Rådgivningstjenester, der tilbydes gennem Global Wealth Management Investment Advisory (GWM) og/eller Global Financial Private Capital (GFPC). MAS, GWM og GFPC er ikke tilknyttede enheder. MAS og Global 1031 Exchange er ikke associerede virksomheder. Investering indebærer risiko, herunder det potentielle tab af hovedstol.
Hverken firmaet eller dets agenter eller repræsentanter må yde skattemæssig eller juridisk rådgivning. Enkeltpersoner bør rådføre sig med en kvalificeret professionel for vejledning, før de træffer købsbeslutninger.