Blandt alle de aktivklasser, der er tilgængelige for den gennemsnitlige investor, står fysisk fast ejendom alene med sin smukke enkelhed. Trods alt er håndgribeligheden af en sådan ejendom – og dens ligetil vej til indkomstgenerering – unik i nutidens landskab af digitale ticker-symboler og komplekse investeringsinstrumenter.
På trods af den tiltrækning, som fast ejendom kan have for mange amerikanere, bør en pointe være klar:Denne aktivklasse er ikke skudsikker. Det er meget muligt at tabe penge på ejendomsmarkedet, og afhængigt af en investors kyndige og geografiske placering kan det endda være sandsynligt.
Ydermere tvinger tidsforpligtelsen forbundet med ejendomsadministration ofte investorer til at træffe et ubehageligt valg mellem at ofre en stor del af den månedlige pengestrøm eller mange timer af deres egen tid.
Heldigvis er der et levedygtigt alternativ:securitiserede ejendomsinvesteringer. Dette stykke vil undersøge mange af de almindelige faldgruber, som investorer i fysiske ejendomme håndterer, og se nærmere på det alternativ, som tilbydes af ejendomsinvesteringsfonde (REIT'er) og ejendomskommanditselskaber (LP'er).
Den første og mest oplagte vurdering af, om en ejendomsinvestering vil lykkes, involverer det økonomiske forhold mellem købsprisen på en ejendom og dens kapacitet som en pengegenerator. Dette forhold defineres bedst af en metrik kendt som kapitaliseringsrente, eller som det ofte bruges uformelt, "cap rate".
Mens faktorer som udbud og efterspørgsel, personlig finansiel stabilitet og økonomiske cyklusser kan påvirke det endelige afkast af disse investeringer, tilbyder loftssatsen en objektiv destillation i et stort billede. Det beregnes som følger:Nettodriftsindtægt (“NOI”), divideret med købsprisen (uanset om den er faktisk eller foreslået).
En lav takstsats kan indikere, at sælgeren var i stand til at opkræve en præmie for deres ejendom i forhold til dens indkomstpotentiale, hvorimod en højere sats kan favorisere køberen under visse markedsforhold. Det interessante er, hvor få købere af fysisk fast ejendom overhovedet tager denne simple metrik i betragtning, når de træffer investeringsbeslutninger.
Det er overraskende almindeligt, at investorer fejlvurderer deres ejendom. At købe en ejendom, der koster for meget, og derefter se stagnerende vurderede værdier eller lejepriser, kan være katastrofalt for en investering så stor som et hus eller en erhvervsejendom. Det kan også være svært at forudsige exit på en ejendomsinvestering, da dynamikken på lejemarkedet, byggestarter og renter ofte dikterer, hvornår og hvorvidt investorer kan sælge ejendomme på et rentabelt niveau.
Det er nogle af de økonomiske konsekvenser. Der er andre, mere banale udfordringer ved denne type investering, som ofte bliver overset. Besvær med at forhandle med lejere og tidsforpligtelse og omkostninger forbundet med ejendomsadministration bør også være primære overvejelser.
Jeg taler selvfølgelig om de frygtede Four T'er:skatter, lejere, termitter og toiletter. Hver af disse variabler er for det meste selvforklarende. De skattemæssige konsekvenser af at eje ejendom kan være betydelige, afhængigt af dine lokale skatteregler. Lejere selv kan være upålidelige - de er mennesker! Ledige stillinger kan forekomme. Nogle gange er lejen forsinket. Og lejere behandler ikke altid ejendommene med samme omhu som en ejer; derfor behovet for sikkerhedsdepositum.
Termitter kan ses på som de bogstavelige skadedyr, de er … eller som en metaforisk proxy for det slid, der sker med enhver ejendom. Og toiletter - udgifterne til at vedligeholde de boliger, der huser dine lejere - udgør en betydelig udgift. Din lommebog og din tidsplan skal være forberedt på investeringen i fast ejendom, før du foretager den.
Fast ejendom kan være - og har historisk set været - en aktivklasse, der er i stand til at levere mere end tilfredsstillende afkast. Det er en stabil, diversificerende allokering til næsten enhver portefølje, hvis den forvaltes korrekt. Så hvordan kan en investor med bekymringer om et oppustet marked i deres område eller forværringen forbundet med ledelse komme med i spillet? Indtast ejendomssikkerheden, som kan forenkles til to grundlæggende former:(1) ejendomsinvesteringsforeninger og (2) kommanditselskaber i fast ejendom.
Ejendomsinvesteringsfonde, eller REIT'er, som de er kendt i industrisprog, er investeringsinstrumenter, hvor en samling af investorer samler deres ressourcer til at investere i fast ejendom (normalt kommerciel) i stor skala.
REIT'er kan antage to former:børsnoterede og ikke-handlede. Offentligt handlede REIT'er er noteret på de offentlige markeder og er frit tilgængelige for enhver investor, der er interesseret i at få eksponering mod sektoren. Ikke-handlede REIT'er er ikke noteret på en børs og er overvejende tilgængelige for investorer, der opfylder egnethedskrav via finansielle rådgiverforhold.
Der er fordele og ulemper ved begge former, men det er et emne, vi ikke har tid til at fokusere på i dette stykke. En positiv, der er værd at bemærke, er, at REIT'er, både børsnoterede og ikke-handlede, administreres af fagfolk, der henvender sig til alle fire ovennævnte T'er på vegne af investorer.
Kommanditselskaber for fast ejendom , eller "RELPs", giver også investorer en passiv eksponering til den kommercielle ejendomssektor. En RELP, som udtrykket antyder, er en juridisk enhed dannet for at investere i fast ejendom. Strukturen involverer traditionelt én General Partner, en erfaren ejendomsadministrator, der er ansvarlig for at erhverve og/eller udvikle fast ejendom på vegne af interessentskabet, og en gruppe kommanditister, der yder egenkapital eller gældsfinansiering til interessentskabet. Begrænset partnere er afhængige af den generelle partners ekspertise til at træffe investerings- og ejendomsforvaltningsbeslutninger samt sikre finansiering og udføre leasingaktiviteter på vegne af RELP. Deres passive investeringsstatus betyder, at de simpelthen nyder godt af de økonomiske fordele, som partnerskabet tjener.
I modsætning til REIT'er har RELP'er tendens til at være forbeholdt akkrediterede investorer, der er bedre egnet til at acceptere illikviditetsrisiko for at få adgang til mere sofistikerede investeringsstrategier. De kommer også med højere minimumsinvesteringer, da der er lovmæssige grænser for antallet af investorer, som hvert partnerskab kan acceptere.
Tag ikke fejl:På trods af deres relative mangel på friktion er REIT'er og RELP'er investeringer i ejendom. De underliggende aktiver er der, lige så virkelige som det hus, du havde tænkt dig at købe ved siden af. Hvis du ønsker det, kan du nemt få en detaljeret oversigt over besiddelserne af enhver given ejendomsværdipapir og gå og se dem selv.
De midler, der samler investorernes penge, er diversificerede porteføljer af ejendomsejendomme, ofte erhvervet og forvaltet på vilkår, der er mere gunstige end dem, der kan være tilgængelige for en individuel investor.
I tilfælde af at der er nogen forvirring om levedygtigheden af ejendomsværdipapirer som en indkomstinvestering, skal du overveje dette:For at kvalificere sig til gunstig skattebehandling som REIT skal disse enheder udbetale mindst 90 % af deres indtjening efter skat til aktionærerne hvert år . Kommanditselskaber er på grund af deres skattemæssige status også tilskyndet til at distribuere det meste, hvis ikke hele, deres indtjening til investorer.
Disse køretøjer er ægte proxyer for fast ejendom, med fast ejendom, faste huslejer og ægte påskønnelse til start. Det eneste, de mangler, er den stress, der er forbundet med aktiv ejendomsadministration.
Dermed ikke sagt, at det ikke kan lade sig gøre at investere i en enkelt ejendom. Det har det gjort for millioner af amerikanere i fortiden, og det kan det for mange flere i fremtiden. Ejendomsværdipapirer repræsenterer dog en glimrende måde at diversificere til denne aktivklasse uden de enorme kapitaludlæg eller besværet ved den traditionelle metode.
De, der ikke er bekendt med securitiserede fast ejendom, men ønsker at udforske denne investeringsmulighed yderligere, bør gøre det med vejledning fra en erfaren finansiel professionel. Forståelse af investeringsforvalteren, værdiansættelsesmålinger og ejendomstyper inden for disse værdipapirer er afgørende for succes.
Værdipapirer, der tilbydes gennem Kalos Capital, Inc., og investeringsrådgivningstjenester, der tilbydes gennem Kalos Management, Inc., ("Kalos"), begge på 11525 Park Woods Circle, Alpharetta, Georgia 30005. Caliber Financial Partners, LLC, er ikke en tilknyttet eller datterselskab af Kalos. Medlem FINRA/SIPC.
Udtalelserne i den foregående kommentar er fra udgivelsesdatoen og kan ændres. Oplysninger er indhentet fra tredjepartskilder, som vi anser for pålidelige, men vi garanterer ikke, at de citerede fakta er nøjagtige eller fuldstændige. Dette materiale er ikke beregnet til at blive påberåbt som en prognose eller investeringsrådgivning vedrørende en bestemt investering eller markederne generelt, og det er heller ikke beregnet til at forudsige eller skildre resultaterne af nogen investering. Vi udfører muligvis transaktioner i værdipapirer, der muligvis ikke er i overensstemmelse med rapportens konklusioner. Investorer bør konsultere deres finansielle rådgiver om den strategi, der er bedst for dem. Tidligere resultater er ingen garanti for fremtidige resultater. Kalos Capital, Inc. yder ikke skattemæssig eller juridisk rådgivning. De meninger og synspunkter, der er udtrykt her, er kun til informationsformål. Kontakt venligst din skatte- og/eller juridiske rådgiver for at få en sådan vejledning.