Markedet for erhvervsejendomme har været så stærkt de seneste par år, at ejendomsvurderingen alene har vendt ellers marginale handler til uventede. En markedsatmosfære med lav risiko/højt afkast har betinget nutidens ejendomsinvestorer til at tro, at for store afkastmålinger er det nye normale.

Men fast ejendom har ligesom aktiemarkedet sin andel af op- og nedture. Og nu, efter en periode med rekordhøjder, bringer opblødningsgrundlaget fast ejendom ned til en landing.

The Changing Flight Path

En balance mellem risiko og afkast er kommet i skarpt fokus for dem, der bruger kommercielle ejendomsinvesteringer til at opbygge passiv indkomst og langsigtet formue. Erfarne ejendomsinvestorer strømmer til "kvalitets"-investeringer - med andre ord sikrere aktivklasser - der vil præstere under udfordrende forhold.

Kommercielle ejendomsinvesteringer er opdelt i fire generelle aktivklasser:

• Kerneinvesteringer har den mindst opfattede risiko. Der er tale om højkvalitetsejendomme med høj bebyggelse med en stabil lejerbase i blomstrende bymidter. Core-Plus-aktiver ligner kerne, men introducerer en lille "vækst"-komponent på grund af bygningens kvalitet eller en beliggenhed ved siden af ​​byens centrum.
• Værdiskabende investeringer tilbyde mindre cash flow på forhånd, men et enormt afkastpotentiale, når først ejendommens fysiske og driftsmæssige problemer er rettet. For eksempel kan du investere i en nedslidt lejlighedsbygning med marginale lejere. Når ejendommen er renoveret og genudlejet, kan den sælges med en betydelig fortjeneste.
• Opportunistisk fast ejendom retter sig mod ny jordbebyggelse eller en meget nødlidende ejendom, der kræver større renoveringer og/eller markedsforbedring. Dette er kendt som den mest risikable investeringstype.

I midten af ​​2014 købte vores investeringsselskab et værdiskabende lejlighedstårn i Seattles metroområde. Ejendommen led under årtiers dårlig ledelse og udskudt vedligeholdelse; belægning og husleje var som følge heraf væsentligt under markedet. Seattles økonomiske renæssance var lige taget fart. Vi beregnede, at vores samlede omkostninger - køb, genoptræning og repositionering - ville lande os væsentligt under omkostningerne ved at købe et core-plus-aktiv i en ringere placering på det tidspunkt. Vores kapitalbudget var $35.000+/enhed, hvilket betalte sig gennem betydelig husleje og vækst i nettoindkomsten. På det tidspunkt var risikoen afbalanceret mod forventede afkast, der kunne opnås i et hurtigt eskalerende marked.

I dag er denne ejendoms aktivklasse ændret fra værditilvækst til kerne-plus. Dets markedsværdi er væsentligt over vores samlede omkostninger, da det strategiske køb, stærke ledelse, øje for design og et marked i høj vækst kom sammen til gavn for vores lejere og investorer.

Kom ind til en landing

Vores Seattle-metroaktiv illustrerer de brølende gode tider, som investeringsejendomme har nydt godt af siden den økonomiske afmatning. Ejendomsværdierne er cirka fordoblet siden 2009 på visse markeder, ifølge Green Street Commercial Property Price Index. Men tidevandet er ved at vende, og nogle investorer – i håb om at forlænge løbetiden med høje afkast – ser bort fra nye tilknyttede risici.

Som regel er kerne- og core-plus-ejendomme den mest sikre position til at producere konsistente pengestrømme under en aftagende eller kontraherende økonomisk cyklus. Ville vi købe vores Seattle-aftale til dagens værditilvækstpriser, hvis den var i 2014-tilstand? Meget sandsynligt er svaret "nej", givet risikoen. Arbejds- og materialeomkostninger til renovering i 2019 er 20 % til 25 % højere end for fem år siden, og markedsvæksten er ved at flade ud.

Opgrader til First Class

Disse nylige markedssvingninger præsenterer nye muligheder for at købe kerne-plus "kvalitets"-aktiver til en attraktiv pris. Ifølge Neil Schimmel, administrerende direktør for Investors Management Group, "har værdiskabende ejendomme været en rødglødende trend i flere år. Multifamilieinvestorer over hele landet jagter vintageaktiver i afsidesliggende forstæder, hvilket har presset priserne tættere på, hvor kerne-plus-aktiver handles. Dette er gode nyheder for købere, der ønsker at erobre sikkerheden ved kerne-plus-aktiver til en konkurrencedygtig pris."

I byer med overudbud eller svag efterspørgsel overgår kerne- og core-plus-ejendomme typisk markedet ved at levere den bedste værdi for lejers lejedollar. Disse investeringer kan generere lavere afkast sammenlignet med mere spekulative handler, men vellejede kerneaktiver i eftertragtede bycentre har historisk set holdt deres værdi i faldende ejendomscyklusser.

Mange ejendomme købt tidligt i denne cyklus og solgt mellem 2016 og 2018 opnåede høje årlige afkast (over 20%) og en fordobling af den investerede egenkapital. I dag vil den slags afkast sandsynligvis kun opnås gennem forhøjede aftalerisici.

Jeg opfordrer investorer til at tage en mere disciplineret tilgang til at vurdere placering, prissætning og iboende ejendomskvaliteter for at reducere afkastvolatiliteten. På dette tidspunkt i cyklussen kan en flugt til kvalitetsindkomstproducerende fast ejendom betyde mindre turbulens i et stormfuldt investeringsmiljø.