Der er mange spørgsmål, der cirkulerer i det kommercielle ejendomsinvesteringslandskab, efterhånden som COVID-19-krisen udfolder sig. Vil markedet snart vende tilbage til det normale? Hvornår opkræves huslejen? Kommer jeg til at miste min investering?

Jeg har samlet nogle af de mest almindelige spørgsmål, jeg er blevet stillet, og har givet svar, der vil hjælpe dig gennem de næste 90 dage.

Hvis jeg har penge bundet til ejendomsinvesteringer, kan jeg så bruge egenkapitalen til at betale regninger og mit realkreditlån?

Det kommer an på. Hvis du har bygninger, der ikke er blevet kritisk påvirket, eller hvis du har ejendomme, der er lavt gearede, kan du muligvis udnytte noget af denne egenkapital. Udfordringen er nu, at lånemarkedet for låntagere er usikkert. Der er penge til rådighed, men vilkårene kan være uoverkommelige. For eksempel kræver nogle långivere yderligere reserver for at dække seks til 12 måneders afdrag på realkreditlån. Andre långivere forbyder udbetalingslån. For nogle ejere kan en kreditlinje være den bedste mulighed.

Derudover er din tilgængelige egenkapital baseret på ejendommens pengestrøm og gældsdækning, så penge er muligvis ikke så let tilgængelige, som de havde været tidligere. Her er grunden:Hvis du ejer erhvervsejendomme, har du sandsynligvis også lejere, uanset om de er kommercielle eller boliger. De fleste amerikanske stater har ly på plads ordrer og/eller restriktioner for social distancering, som muligvis ikke ophæves før i slutningen af ​​maj eller begyndelsen af ​​juni. Mange kommercielle lejere kan ikke åbne deres døre på grund af disse ordrer og er muligvis ikke i stand til at betale deres husleje. Boliglejere er dybt påvirket, som det kan ses af de stigende arbejdsløshedstal. CARES-loven giver indtil videre mulighed for øget arbejdsløshed og en engangsstimuleringscheck, men der er ingen krav om, at lejerne skal bruge midlerne til at betale husleje.

I betragtning af denne usikkerhed for indsamlinger, vil jeg sige, at det bliver sværere at udnytte din investering i dag, end det ville have været selv for to måneder siden.

Skal jeg vente med nye investeringer?

På nuværende tidspunkt ser vi transaktioner, der allerede var tæt på målstregen ved at lukke. De fleste andre ejendomshandler bliver sat i bero, eller lukningen forlænges med 90-120 dage. Samlinger er en stor ukendt for mange ejendomme lige nu. Indsamlinger og nettodriftsindtægter bestemmer værdien af ​​ejendommen, men lige så vigtigt er det størrelsen på dit lån.

Vi ser også på tværs af markedet, uanset ejendomstypen - multifamilie, kontor eller detailhandel - der er et øjebliks pause lige nu. Som et eksempel tager en transaktionscyklus med flere familier normalt to måneder fra start til slut. Vi ser, at de samme typer transaktioner nu skubber deres due diligence ud til en 90-dages periode med 60 dage til at lukke efter det (fem måneder). Hvis købere og sælgere er villige til at samarbejde og tage de nuværende forhold i betragtning, vil aftaler blive gennemført. De bliver bare lidt anderledes, end det ville have set ud for to måneder siden.

Der kan være muligheder for opportunistiske investeringer i 2020, afhængigt af hvor længe COVID-19 forstyrrer økonomien. Gode ​​købsmuligheder kan omfatte ejendomme, der nærmer sig slutningen af ​​deres finansieringsperiode, eller ejendomme med problemer med driften. Lånets løbetid er "drop-dead"-datoer, der tvinger ejere til enten at sælge eller refinansiere. Refinansieringsmuligheder er blevet meget mindre attraktive i dette udlånsmiljø, hvilket kan få sælgere til bare at tage en rabat på salg i stedet for at tage et lån med lav gearing og store reservekrav.

Det samme gælder for ejere, der er over hovedet med svigtende drift. Når ejendomskontanter og ejeres egne ressourcer ikke er i stand til at flyde en ejendom gennem magre tider, kan ejere vælge den bedste af to vanskelige muligheder og sælge til en nedsat pris for at undgå tvangsauktion.

Hvorfor er aktivforvaltning et så varmt emne lige nu?

En grund til, at investorer går ind i sponsorerede ejendomsinvesteringer, er, at sponsoren også fører tilsyn med formueforvaltningen på deres vegne. Det er en passiv investeringsstrategi for dem, der ønsker fordelene ved at investere i kommerciel ejendomshandel uden besværet ved at være udlejer.

Asset management er det lag af overblik mellem ejendommens daglige drift (ejendomsforvaltning) og ejeren eller investoren. Og nu mere end nogensinde før undersøger kapitalforvaltere ejendomsdriften med det mål at balancere ejendommens behov med investorernes mål.

En erfaren kapitalforvalter kan navigere en investeringsejendom gennem stød til ejendomscyklussen. I tilfælde af en pandemi, naturkatastrofe eller enhver anden trussel mod ejendommen, er de parate til at operere på en meget konservativ måde for at beskytte investeringen. Gode ​​kapitalforvaltere holder også en åben dialog for at kommunikere med ejere og investorer i realtid. Eksempler på effektiv kommunikation kunne være at sende opdateringer om indførelse af nye procedurer for at beskytte beboernes og personales sundhed, ændringer i forretningsplaner eller skitsering af nye lejeopkrævningspolitikker.

Virkningen af ​​COVID-19 er ved at forme sig som et afgørende øjeblik for ejendomsforvaltere. Nogle af de svagere formueforvaltningsteams og sponsorer er "gået i mørke" og efterlader deres investorer, der spekulerer på, om huslejer bliver opkrævet, eller om realkreditlån betales. Evnen til hurtigt at omprioritere forretningsplanen (f.eks. stoppe kapitalprojekter for at reservere kontanter) adskiller også stærke, proaktive kapitalforvaltere fra mere passive modparter.

Økonomisk nedfald af COVID-19 introducerer en reel mulighed for afskærmning for nogle ejendomme, og uerfarne formueforvaltere kan være uforberedte på et så udfordrende scenarie.

Så hvad er en 'sponsoreret investering'?

Udtrykket "sponsor" bruges til at beskrive den person eller virksomhed, der er ansvarlig for indkøb, køb og forvaltning af en ejendomsinvestering - fra erhvervelse til det endelige salg.

Først samler en ejendomssponsor en gruppe akkrediterede investorer og erhverver en ejendom. Derefter fortsætter sponsoren sit investeringstilsyn som kapitalforvalter, fører tilsyn med forretningsplanen, skaber værdi og styrer til sidst ejendommens salg.

Typisk modtager investorer månedlige eller kvartalsvise udlodninger i hele ejerperioden. I tilfælde af en krise, såsom COVID-19, kan udlodninger blive suspenderet i en periode for at opbygge likviditetsreserver. Investorer forstår, at fast ejendom er en langsigtet investeringsstrategi og vil i sidste ende modtage midler.

Skal jeg se på fast ejendom frem for andre traditionelle investeringstyper?

I sidste ende er fast ejendom et langsigtet spil med en langsigtet horisont. Når vi taler med investorer, der er interesserede i sponsoreret fast ejendom, fortæller vi dem det samme. Lige nu er det ikke anderledes, og vi minder dem om præcis den samme spilplan.

Ja, de næste seks måneder er usikre. Ejendoms- og udlånsmarkederne er ikke stabile i øjeblikket. Men igen, kommerciel ejendomsinvestering handler om langsigtet. Vi ved, at huslejen vil blive betalt - måske midlertidigt med betalingsplaner - og ejendomsindkomsten vil stabilisere sig. Vi ved, at vi vil gå tilbage til en normaliseret model.

Når vi har de data om, at huslejeindsamlingen går i den rigtige retning, og gældsmarkederne begynder at normalisere sig, er min anbefaling denne:Bevæg dig hurtigt.