Investering i fast ejendom er super populært, og - hvis du gør det rigtigt - kan du tjene nogle rigtige penge! Du ved hvorfor? Fordi ejendom er værdifuld . Som Mark Twain sagde:"Køb jord. De klarer det ikke længere.”
Undersøgelser viser, at de fleste amerikanere mener, at fast ejendom er en fantastisk langsigtet investering. 1 Så hvad holder folk tilbage?
Lad os være ærlige:Det kan være svært at komme ind i ejendomsinvesteringer, fordi det er et stort engagement. Du bliver nødt til at bruge en masse tid, penge og seriøst arbejde!
Før vi taler om hvordan for at investere i fast ejendom, vil vi guide dig gennem de forskellige typer investeringsejendomme, så du kender dine muligheder. Så kommer vi til de gode ting – hvordan man kommer i gang, hvordan man tjener penge på fast ejendom og endda hvordan det påvirker dine skatter.
Lad os dykke ind!
For det første kommer ejendomsinvesteringer i forskellige former og størrelser. Så hvis du vil vide, hvordan du investerer i fast ejendom, skal du lære dine muligheder, som disse:
Vores kultur har brug for et mindsetskifte. Mange mennesker ønsker at købe et hjem, og det er godt. Men det er tid til at nå højere. Målet er at eje stedet.
Boligejerskab er det første skridt i ejendomsinvesteringer - og et stort skridt hen imod at få økonomisk fred. Faktisk er afbetaling på dit hjem den bedste måde at investere i fast ejendom på. Når du først har gjort det, så længe du betaler skat og forsikring, behøver du aldrig bekymre dig om at miste dit hus. Du kan bevare roen uanset op- og nedture på ejendomsmarkedet.
Ikke at have et realkreditlån frigør også dit budget til at spare op til andre investeringer. Det vil ikke øge din indkomst, men du vil føle som om du fik en lønforhøjelse uden den månedlige betaling!
Plus, at eje dit hus direkte er et enormt boost til din nettoformue. Husk, at din nettoværdi er, hvad du ejer minus hvad du skylder. Da meningen med at investere er at øge din nettoværdi, start med at komme ud af gælden først . Så er enhver fast ejendom, du køber, sovs!
Bundlinjen? Betal dit hus før investere i enhver anden fast ejendom.
Udlejningsejendomme er en god måde at få ekstra kontanter ind på. De kan tilføje tusindvis af dollars til din årlige indkomst. Og hvis du beslutter dig for at sælge, kan du tjene en pæn fortjeneste afhængigt af typen af ejendom, og hvordan du administrerede den.
Når det er sagt, kommer lejeboliger med lejere. Og at være udlejer har udfordringer. Du vil møde sæsoner, hvor nogen ikke betaler husleje, eller du er midt imellem lejere. Du skal også overveje udgifter til vedligeholdelse, reparationer og forsikring. Og så er der tidsomkostningerne. Når toilettet går i stykker klokken 02.00, gæt hvem der skal komme til undsætning? Det er dig !
Udlejningsejendomme er en fantastisk investering, hvis du spiller det lange spil - du kan malke den kontante ko i årevis! Men hvis du vil have hurtige gevinster, foretrækker du måske den næste mulighed.
At vende et hus betyder, at du køber det, foretager forbedringer og derefter sælger det - alt sammen inden for en ret hurtig tid. Nøglen er at købe lav , for i de fleste tilfælde kan du ikke forvente at få en anstændig fortjeneste, medmindre du virkelig får et godt tilbud på frontend.
Husflipping er tiltalende, fordi det er hurtigere end at leje en ejendom ud i årevis. I løbet af få måneder kan du få huset tilbage på markedet og (forhåbentlig) opnå en pæn fortjeneste.
Men ligesom andre investeringer er der en risiko for, at du kan tabe penge – især hvis markedet ændrer sig, eller huset viser sig at være en dum.
Endnu en advarsel:At vende huse er ikke så glamourøst, som tv-serier får det til at virke. Hvis du elsker praktisk arbejde, så tag det! Hvis du ikke gør det, må du hellere hyre en entreprenør. Og uanset hvad, budgetter masser af tid og penge til processen. Renoveringer koster næsten altid mere og tager længere tid, end du tror.
Før du kaster dig ud i husflipping, skal du tale med en ejendomsmægler om potentialet for at vende huse i dit område med succes. De hjælper dig med at finde ud af, hvordan du kommer ind i ejendomsinvestering baseret på dit lokale marked.
Okay, lad os tale strategi! Husk, at din første investeringsejendom skal være dit primære hjem. Når det er 100 % betalt, så er du klar til at begynde at investere i yderligere ejendomme. Her er seks trin til, hvordan du investerer i fast ejendom – ud over dit primære hjem:
Jep, du læste rigtigt! Du bør altid betal kontant – fuldt ud – hver gang du køber eller renoverer investeringsejendomme. Lad være med at tænke om at stifte gæld for dette!
Nu kan vores råd være det modsatte af, hvad du vil høre fra nogle ejendomsinvesterings-"guruer". Men sandheden er, der er ikke noget, der hedder "god gæld." Gæld er altid lig med risiko – og jo mere risikabel din investering er, jo større er sandsynligheden for, at du mister alt. Det er ikke godt!
En 100% udbetaling tager gæld ud af ligningen og sænker din risiko. Kan du ikke finde en lejer til din lejebolig? Hvem bekymrer sig - uden et realkreditlån har du ikke brug for lejere med det samme. Boligmarkedet tog et dyk, lige da du ville sælge det hus, du vendte om? Det er okay. Du har råd til at vente på, at markedet kommer op igen.
Hvis du betaler fuldt ud, kan du også tjene penge hurtigere. I stedet for at tilbagebetale en långiver, får du beholde hele overskuddet. Det er hvordan man investerer klogt i fast ejendom!
Nu betyder det, at du ikke vil være i stand til at investere i fast ejendom med kun få penge. Og det er okay! Hvis alt, hvad du har, er lidt penge, så læg dem til din pension. Hvilket bringer os til. . .
Har du nogensinde hørt sætningen:"Læg ikke alle dine æg i én kurv"? Den visdom gælder for dine investeringer.
Når du når et bestemt trin i din økonomi (mere om det senere), lærer vi, at du skal investere 15 % af din husstandsindkomst på pensionskonti. Og inde i disse konti bør du bruge gode ol' gensidige fonde som grundlaget for din formueopbygningsstrategi. Når det er låst og indlæst, kan du begynde at investere i fast ejendom.
Åh, og lad være med at udbetale din pensionsopsparing for at købe ejendom – eller noget andet. Dine ejendomsinvesteringsmidler bør være adskilt fra din pensionsopsparing.
Køb ikke en investeringsejendom i Arizona, hvis du bor i Illinois! Når du bor langt væk fra dine ejendomme, er du tvunget til blindt at stole på, at et administrationsselskab håndterer din virksomhed – og det gør det meget sværere at holde dem ansvarlige.
Nu kan det stadig være en god idé at hyre en ledergruppe, selvom du er lokal, for at få tingene til at køre glat. Men du - og kun dig - er ejendomsejeren. Så hold dig tæt på og hold øje med dine investeringer.
Normalt er udlejning af bolig ikke så simpelt som at få lejere og tjekke ind en gang om året. Nogle gange står lejemål tomme i månedsvis, hvilket kan være svært, hvis du ikke er økonomisk forberedt. Og selv i de bedste situationer går apparater stadig i stykker, og tagene er stadig utætte.
Den bedste måde at forberede sig på risici og dække uventede udgifter på er med en fuldt finansieret nødfond.
Er du ikke sikker på, at investering i fast ejendom er noget for dig? Test det.
Måske kan du leje en plads ud over din garage eller et ekstra soveværelse – endda for et par nætter ad gangen. Det vil give dig en forsmag på, hvordan det er at eje et lejemål.
Det er også klogt at tale med andre ejendomsinvestorer. Få frokost med dem, og spørg dem, hvad de ville ønske, de havde vidst, før de gik i gang.
Vi kan ikke understrege dette nok:Du har brug for en lokal ejendomsmægler. De ved, hvilke områder du bør se nærmere på, og hvilke forhindringer du kan møde som ejendomsinvestor. Og når det er tid til at købe en ejendom, kan de hjælpe dig med at få en bedre handel, end du ville få på egen hånd.
Du kan tjene penge på ejendomsejendomme på to måder:vurderet værdi og pengestrøm fra lejeindtægter.
På trods af ejendomsmarkedets op- og nedture stiger de fleste ejendomsværdier på længere sigt. Faktisk er boligværdierne steget næsten 50 % i løbet af det seneste årti. 2 Denne værdistigning kaldes påskønnelse .
Nøglen til at købe fast ejendom, der sætter pris på, er beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed! Du kan sælge et mobilhome med en 5 hektar stor gård for $150.000 i Kentucky. Men sæt den på en masse på størrelse med et frimærke på en strand i Malibu – og pludselig er den millioner værd!
Så overvej placering nøje. Køb i et område, hvor værdierne stiger. Se efter ejendom nær vand eller med en fantastisk udsigt. Og se efter gode knogler. Hvis et hus har en god grundplan, men tæppet er grimt som synd, så køb det! Gulvbelægning er ikke for kompliceret – du kan udskifte det og tjene pengene tilbage, når du sælger.
Men hvis du køber et hus, hvor du skal gå gennem to soveværelser for at komme til et toilet, er du i problemer. Dårlig arkitektur sætter ikke pris på. Der er jo ingen, der ønsker et hus, der ligner et lille barn, der har tegnet tegningerne!
At eje og udleje ejendom er en fantastisk måde at tjene penge på uden en stor indsats. Bortset fra at stille lejere i kø og betale for (eller lave) reparationer og vedligeholdelse, er din del temmelig håndfri. Der er endnu mindre for dig at gøre, hvis du hyrer et ejendomsadministrationsfirma. (Det vil skære ned i dit overskud, men det kan være det værd, hvis du vil have hjælpen.)
Husk, at det kan være frustrerende og tidskrævende at handle med lejere. Så lav dit hjemmearbejde, og sørg for, at de holder din ejendom i god stand. Og få altid dine lejere til at underskrive en skriftlig lejekontrakt. Så er der ingen tvivl om, om der er uenighed – alt er på papiret.
Du bør også hyre en kontraktadvokat til at gennemgå din lejekontrakt. De hjælper med at sikre, at du har dækket alle dine baser. Plus, hvis du nogensinde har brug for at smide en lejer ud, der forårsager problemer eller mangler husleje, kender du allerede en advokat. Udgifter til fraflytning kan dog hurtigt hobe sig op, så sørg for at have din nødfond fuldt på lager.
Selvom du lever for knasende tal, kan skatter for ejendomsinvestering blive komplicerede. Så vores første råd er at få en skatteproff på dit hold. De hjælper dig med at forstå, hvordan dine investeringer beskattes og holder dig opdateret om skattelovgivningen.
I mellemtiden er her de mest almindelige ejendomsinvesteringsskatter.
Ckapitalgevinster er det overskud, du opnår, når du køber en investeringsejendom og derefter sælger den for flere penge. Og fordi regeringen er, ja, regeringen, vil de gerne have fingrene i noget af det overskud. Så de opkræver dig en kapitalgevinstskat. (Vi ved det – det stinker.)
Du betaler kortsigtet kapitalgevinstskat, når du sælger en ejendom, du har ejet i mindre end et år (tænk at vende et hus). 3 Du betaler langsigtet kapitalgevinstskat, hvis du sælger en investeringsejendom, du har ejet i over et år. 4
Heldigvis kan du udskyde betalingen af kapitalgevinstskat, hvis du geninvesterer overskuddet i en lignende ejendom. 5 Det kaldes en 1031-børs, og det er en husflippers bedste ven!
Alle penge, du tjener på lejebolig, tæller som indtægt på din selvangivelse. Den gode nyhed er, at du også kan kræve fradragsberettigede udgifter som reparationer og vedligeholdelse – men ikke forbedringer. 6
Så måske har du tjent 20.000 USD på lejeindtægter i år, men du har også gennemført reparationer på ejendommen til en værdi af 2.500 USD. Du kan trække de 2.500 USD fra, hvilket gør din skattepligtige lejeindtægt til 17.500 USD.
Ejendomsskatter kan hurtigt blive vanskelige, så gør dig selv en tjeneste og arbejd med en skatteprofessionel. Mød dem regelmæssigt for at diskutere dine investeringer, og hvordan de påvirker din skat – du ønsker ikke at blive tæsket med en bøde!
Der er en masse hype omkring investering lige nu. Med stigende inflation, og aktier og cryptocurrency går amok, føler mange mennesker, at fast ejendom er et mere sikkert spil. (Der er noget betryggende ved det faktum, at du faktisk kan røre et stykke ejendom, ikke?)
Nye ejendomsinvesteringsselskaber lader folk købe delvist ejerskab af en investeringsejendom - og derefter få en del af overskuddet. Det lyder godt, men det er vigtigt at huske på et par ting.
For det første skal du altid lave dit hjemmearbejde om ethvert firma, før du investerer i det - og sørg for, at de ikke bare kommer til at binde dine investeringer i gæld. (Ugh, nej tak!) Desuden er der en masse virksomhedshot at håndtere, hvis du bruger et ejendomsinvesteringsselskab. Men når du betale kontant for din egen investeringsejendom, får du muligheden for at tjene penge.
Også bare fordi de trendy økonomiske nørder siger det er det rigtige tidspunkt at investere, det betyder ikke, at det er faktisk det rigtige tidspunkt at investere. Du bør begynde at investere kun i fast ejendom når din privatøkonomi er i orden.
Hvis du er bekendt med, hvad vi underviser hos Ramsey, undrer du dig måske over, hvor investering i fast ejendom passer ind i de 7 babytrin eller din overordnede plan for formueopbygning. Vi kan lide den måde, du tænker på!
Du bør først investere i fast ejendom, når du allerede har betalt dit eget hjem (altså efter Baby Step 6). Det betyder, at du er fuldstændig gældfri med en nødfond på tre til seks måneders sparede udgifter. Du bør også allerede investere mindst 15 % af din indkomst på pensionskonti, såsom en arbejdsplads 401(k) eller Roth IRA.
Og husk:Køb ikke en investeringsejendom, før du kan betale 100 % ned.
Vi forstår det – at vente, indtil du har betalt dit hus ud, lyder sandsynligvis som om det vil tage rigtig lang tid, især hvis du føler, at muligheden banker på din dør lige nu. Men tro os på dette. Det er det værd at vente, indtil du virkelig er det klar.
Lad os tage Greg som et eksempel. Han skylder 150.000 dollars på sit eget hus. Da han har et 15-årigt fastforrentet realkreditlån til 2,5 % i rente, betyder det, at han betaler 1.360 USD om måneden på sit realkreditlån, inklusive skatter, husejerforsikringer og sådan.
Greg bringer $5.500 hjem om måneden - så hans afdrag på realkreditlån er lidt mindre end 25% af hans månedlige hjembetaling. Godt gået, Greg!
Han ønsker at gøre hurtigere fremskridt med sine økonomiske mål, og han tror, at det vil hjælpe at have lejeindtægter. Så han beslutter sig for at finansiere en lejebolig.
Greg finder et fantastisk lejehus til salg for $150.000. Han bruger de 30.000 $, han har i opsparing, til en udbetaling. Så optager han et 15-årigt fastforrentet realkreditlån til 3 % i rente for de øvrige 120.000 $ (uh-oh ). Det tilføjer en anden realkreditbetaling på $1.120 til hans månedlige budget.
Men han er ikke bekymret, for han planlægger at leje huset ud for 1.500 dollars om måneden. Det dækker lånet på lejen og putter lidt ekstra kontanter i lommen. Greg synes, det er en fantastisk plan. (Spoileralarm:Greg tager fejl.)
Hvad Greg ikke ved er, at det vil tage tre måneder for at finde lejere, hvilket betyder, at han betaler 3.360 dollars i afdrag på sit nye lejemål, mens det står tomt. I disse tre måneder vil betaling af realkreditlånet på sit eget sted og hans leje optage 45 % af hans indkomst!
Og hele den tid vil Greg føle, at han næsten ikke kan trække vejret. Hvad vil han gøre, hvis klimaanlægget går ud, eller opvaskemaskinen begynder at lække? Hvad hvis hans barn bliver syg? Hvad hvis han mister sit job?
Vær ikke som Greg. Skynd dig ikke. Fast ejendom kan være en fantastisk investering—hvis du gør det på den rigtige måde. Så vær smart. Betal dit eget hus, invester på dine pensionskonti, og spar, spar, spar, så du kan betale fuldt ud for dine investeringsejendomme. Når du har gjort alle disse ting, så det er det rigtige tidspunkt at investere i fast ejendom.
Ejendomsinvesteringer har sine fordele og ulemper, og det er ikke for alle. Hvis du spekulerer på, om investering i fast ejendom har en plads i din formueopbygningsplan, skal du have to nøglepersoner med på dit hold:en erfaren ejendomsmægler og en investeringsproff.
Ejendomsmægleren hjælper dig med at lære om dit lokale marked og få gode tilbud, hvis du beslutter dig for at hoppe ind. Du kan få forbindelse til en førsteklasses ejendomsmægler gennem vores godkendte lokale udbydere (ELP)-program. Disse RamseyTrusted-professionelle er her for at tjene dig – punktum.
Og den investerende pro? De hjælper dig med at forstå investeringskoncepter og lave en plan, du har det godt med. Har du brug for hjælp til at finde kvalitetsprofessionelle? Prøv SmartVestor. Det er en gratis måde at finde kvalificerede investeringsprofessionelle i dit område.
Find din SmartVestor Pro!