Babyboomere, der overvejer at skifte deres primære bolig, efter de går på pension, og som skal have et realkreditlån for at gøre det, kan have gavn af at flytte, mens de stadig arbejder.
Det vil selvfølgelig ikke altid være muligt. Hvis pensionsplaner for eksempel omfatter salg af huset i New Hampshire og flytning til Florida ... men arbejdet forbliver i New Hampshire ... er der ingen tidlig flytning, medmindre en arbejdsgiver tillader at arbejde eksternt.
Men næsten-pensionister, der ikke planlægger at flytte langt fra deres nuværende bopæl - måske fordi hovedårsagen til at flytte er at få en mindre eller større bolig, en mere tilgængelig bolig eller en bolig med færre vedligeholdelseskrav - bør overveje at få lånet for det hjem, mens de stadig arbejder. Det vil sandsynligvis være lettere at kvalificere sig til realkreditlånet, og de kan muligvis låne mere.
(Få flere oplysninger: Pensionsberegner )
Betydningen af indkomst
Långivere kan ikke diskriminere låntagere baseret på alder, og de er ligeglade, i sig selv , uanset om en ansøger er i arbejde eller pensioneret. Det, de holder af, er …
(Långivere videresælger ofte realkreditlån til Freddie Mac og Fannie Mae , statssponsorerede virksomheder, der køber realkreditlån fra långivere, forudsat at disse realkreditlån opfylder deres standarder. Begge kræver, at låntagere har en minimumskreditscore på 620.)
Efter pensionering kan babyboom-låntagere ikke blot levere kopier af W-2'er, skatteformularerne, der viser årlige arbejdsindtægter, for at bevise, at de har pengestrømmen til at tilbagebetale lånet. I stedet skal de vise, at indkomst og aktiver fra social sikring, pension og pensionskonto vil være tilstrækkelige til at tilbagebetale lånet.
At kvalificere sig til social sikring og pensionsindkomst er simpelt nok, men det kan blive vanskeligt at kvalificere sig med pensionskontoindkomst og aktiver fra konti som 401(k)s og IRA'er. Pensionister skal tage regelmæssige hævninger fra disse konti, som er høje nok til at understøtte deres foreslåede boligbetaling, eller de skal have nok uberørte aktiver på disse konti til at kvalificere sig under aktivudtømningsberegninger.
At ansøge, mens du arbejder, kan betyde et større lån
Forskellige långivere bruger forskellige formler til at omdanne en pensionists uudnyttede aktiver til kvalificerende indkomst til et realkreditlån.
Her er et hypotetisk eksempel på, hvordan de kan gøre det, og hvordan nogen måske kan låne mere ved at optage et boliglån, mens de stadig er i arbejde.
Antag, at Helen, mens hun arbejder, trækker en løn før skat på $100.000 om året, hvilket svarer til $8.333 i månedlig indkomst for at kvalificere sig til et realkreditlån. Hvis hun ønsker at låne 300.000 USD til en rente på 5 procent, vil långivere være ligeglade med saldi på hendes pensionskonto, fordi hun har tilstrækkelig nuværende indkomst til at tilbagebetale det lån, hun ansøger om.
Ja, Helen's er i høj grad et best-case scenario, men det forenkler tingene for vores eksempel. Realistisk set vil mange pensionister have mere end realkreditbetalingen på gældssiden af ligningen og skatter at overveje.
Pensionister bærer normalt kreditkort, billån og nogle gange endda studielånsgæld. Og i en alder af 65 kan pensionister forvente at betale et beløb, nogle gange flere hundrede dollars afhængigt af indkomstniveau, for Medicare-dækning.
Antag nu, at Helen er holdt op med at arbejde og trækker $2.000 om måneden i socialsikringsindkomst, men ikke rører ved hendes pensionskonti, fordi hun ikke har brug for pengene endnu. Hun bor i et afbetalt hus, har ikke anden gæld, og hendes lægeudgifter er lave.
Helen har $1 million i en 401(k). Her er, hvordan långivere kan omdanne denne kontosaldo til kvalificerende indkomst efter retningslinjer fra Freddie Mac, der ligesom Fannie Mae giver mange af de penge, som långivere bruger til at udstede realkreditlån.
For det første vil långiveren rabat på denne $1 million til $700.000, fordi kun 70 procent af pensionsaktiverne kan bruges til at kvalificere sig. Denne regel eksisterer, da investeringsaktiver svinger i værdi og kan opleve et betydeligt tab, som ville sænke kontoens værdi.
Dernæst skal långiver dividere disse $700.000 med 360, antallet af måneder i et 30-årigt lån. Det er reglen, selvom låntageren optager et 15-årigt lån, der kun varer 180 måneder. (Man kan også argumentere for, at det er alt for optimistisk at antage, at Helen, 65 år, har brug for, at hendes aktiver holder til 95 år.)
Resultatet er $1.944 i månedlig indkomst for at kvalificere Helen til et realkreditlån - langt mindre end $8.333 i kvalificerende indkomst før pensionering.
Långivere kræver ikke, at låntagere faktisk begynder at tage disse hævninger som en betingelse for at få lånet; de bruger bare denne beregning til at kvalificere låntagere.
Finansiel planlægger Paul Ruedi, administrerende direktør for Ruedi Wealth Management i Champaign, Illinois, sagde, at han har fundet ud af, at nogle långiveres formler er mere liberale. I stedet for de omkring 23.000 USD i årlig indkomst, der følger af ovenstående formel, kan långiveren antage en rimelig tilbagetrækningssats på 4 procent til 5 procent af pensionskontoens saldo årligt, hvilket resulterer i 40.000 til 50.000 USD i årlig kvalificerende indkomst eller 3.333 til 4.166 USD. i månedlig kvalificerende indkomst.
Långivere, der bruger forskellige formler, er porteføljelångivere, hvilket betyder, at de ikke videresælger de realkreditlån, de udsteder, til Fannie og Freddie. Casey Fleming, forfatter til The Loan Guide:How to Get the Best Possible Mortgage og en realkreditrådgiver hos C2 Financial Corporation i San Jose, Californien, forklarede yderligere, at nogle långivere vil antage, at aktiverne vil fortsætte med at tjene renter, mens de bliver opbrugt, hvorimod Freddies formel antager, at de intet tjener.
Hvis pensionskontoens aktiver er investeret, ikke i kontanter, kan Freddies formel være alt for konservativ.
Kvalificering baseret på pensionskontoindkomst
Hvad hvis Helen allerede trak på sine pensionskonti, da hun søgte om et realkreditlån? Ville hun stadig være berettiget til et mindre lån, end hun ville have, mens hun arbejdede?
Svaret er sandsynligvis ja.
Ruedi og Fleming sagde, at långivere generelt kræver to års tilbagetrækninger af tilstrækkelig indkomst til at understøtte den foreslåede betaling af realkreditlån, selvom nogle vil acceptere en kortere periode, afhængigt af om de videresælger lånet og til hvem.
Ruedi sagde, at låntagere, der lige er gået på pension og lige er begyndt at tage hævninger, muligvis kan blive godkendt ved at give et brev fra pensionskontoforvalteren eller en bona fide finansiel fagmand om, at kontoen har tilstrækkelige aktiver til at dække tre års hævninger på det nuværende tidspunkt. kvalificerende tilbagetrækningssats.
Fleming forklarede, at hvis en låntager allerede havde taget hævninger i det nødvendige antal år, men disse hævninger ikke var høje nok til at understøtte det pågældende realkreditlån, ville låntageren være nødt til at argumentere for at vise långiveren, at det ikke ville øge hævningssatsen. opbruge aktiverne, før lånet betales ud.
"Ingen långiver ønsker at dukke op på nyheder, der afskærmer bedstemor," sagde Fleming.
Låntagere bør dog nøje overveje, om det giver mening at låne baseret på deres førtidspension, hvis de forventer, at deres efterlønsindkomst er lavere. Hvorfor tilføje økonomisk stress til de andre udfordringer ved pensionering ved at påtage sig for meget gæld? Målet er ikke at låne så meget som muligt, men at nyde et behageligt otium.
Bundlinjen
Da næsten alle indbringer mindre indkomst under pensionering, er det normalt nemmere at kvalificere sig inden pensionering. "Jeg anbefaler, at folk, der tænker på pensionering, undersøger deres muligheder og vælger den boliglånsordning, der fungerer bedst for dem, før de gør det, og før de meddeler deres arbejdsgiver, at de går på pension," sagde Fleming.
Med en långivers eller finansprofessionelles hjælp bør næsten-pensionerede låntagere regne ud ved hjælp af deres egen arbejdsindkomst og forventede pensionsaktiver og -indkomst for at se, om det vil være unødvendigt vanskeligt at kvalificere sig efter pensionering.
"Nogle gange er det ligegyldigt - hvis du for eksempel kvalificerer dig fint med din pensionsindkomst, så behøver du ikke bekymre dig om det," sagde Fleming.
Under alle omstændigheder kan planlægning i forvejen hjælpe med at holde pensionsplanerne på rette spor.