I løbet af de sidste 50 år har continuing care retirement communities (CCRC), primært sponsoreret af trosbaserede og andre nonprofitorganisationer, tilbudt boliger til aktive ældre voksne. Disse voksne er typisk i midten af 70'erne til begyndelsen af 80'erne og er i stand til at leve selvstændigt, når de først har slået sig ned i deres nye boliger. Disse faciliteter er designet til at give gradvist mere intensiv pleje, herunder plejehjem, pleje og hukommelsespleje, efterhånden som beboerne bliver mere og mere skrøbelige mod slutningen af deres liv.
Under en form for kontrakt, typisk benævnt Type A, giver mange af disse faciliteter et blødt løfte om at fortsætte med at yde omsorg indtil døden, selv efter at en given beboer har opbrugt sine personlige økonomiske ressourcer. Prisen på Type A-kontrakter inkluderer typisk et sekscifret startgebyr og løbende månedlige gebyrer, som vokser med inflationen, men ikke med det plejeniveau, der kræves af en bestemt beboer. Den implicitte antagelse er, at facilitetsoperatøren vil reservere en tilstrækkelig mængde kontanter fra adgangsbilletten til at finansiere dets langsigtede aktuarmæssige forpligtelser.
Som religiøse eller missionsdrevne nonprofitorganisationer er dette livstidsplejeløfte i overensstemmelse med de oprindelige sponsorers og nuværende operatørers filantropiske mål. I virkeligheden skaber disse strukturer imidlertid meget komplekse langtidsplejeforsikringsforpligtelser, som de fleste operatører ikke tegner ordentligt, og som de fleste stater ikke regulerer som de forsikringskontrakter, de er. Resultatet er, at mange faciliteter, der udsteder Type A-kontrakter, er underreserverede, med ringe eller ingen egenkapital til rådighed til at dække uventede mangel på pengestrømme.
At forstå den truende systemiske risiko i CCRC'er som følge af disse underregulerede, men dybt indlejrede forsikringsprodukter er denne artikels første mål. Det andet er at præsentere en innovativ løsning på, hvordan industrien kan bygge bro over sine kapital- og reservemangler ved at anvende veludviklede katastrofeobligations- og realkreditforsikringskoncepter og -strukturer.
Fortsat pleje-pensioneringsfællesskaber er boligalternativer for seniorer, der under en enkelt kontrakt tilbyder en selvstændig boligenhed (en lejlighed eller et sommerhus), boligfaciliteter og adgang til et kontinuum af langtidsplejeydelser, som beboerne kan kræve som deres sundhedsbehov ændre sig over tid.
CCRC'er startede for over 75 år siden. På dette tidspunkt skabte primært religiøse organisationer disse velgørende samfund for at yde livstidspleje til deres ældre beboere i bytte for stort set alle deres aktiver. Selvom disse nonprofit-institutioner fortsat ejer og driver et stort antal CCRC'er, er et væld af for-profit-virksomheder siden kommet ind på markedet med lignende faciliteter og tjenester, men uden livstidsplejegarantier.
En typisk CCRC tilbyder følgende bolig- og sundhedsydelser til sine beboere:
Der er tre grundlæggende typer af CCRC-kontrakter. De er som følger:
Traditionelt er CCRC-faciliteter primært blevet organiseret og finansieret som ejendoms- og lægeservicevirksomheder, men konceptuelt omfatter de også flere implicitte forsikringsprodukter, såsom langtidspleje og forpligtelser af annuitetstypen.
Udfordringen for industrien og den måde, den har udviklet sig på er, at disse underforståede forsikringsprodukter ikke er blevet aktuarmæssigt tegnet, og de tilgængelige aktiver hos sponsorerne (CCRC-operatørerne) er typisk utilstrækkelige til at tage højde for mange af de langsigtede finansielle forpligtelser, der er iboende i disse kontrakter. I stedet er operatører afhængige af høje løbende pengestrømme afledt af adgangsgebyrer, let adgang til de skattefrie obligationsmarkeder og going-concern GAAP-regnskaber til at finansiere deres operationer og kapitaludgifter. Og desværre gør de dette uden at etablere passende aktuarmæssige reserver for de langsigtede forpligtelser, som de enten har pådraget sig kontraktmæssigt eller lovet i deres markedsføringslitteratur.
Resultatet er, at mange af disse faciliteter er aktuarmæssigt insolvente og har stor risiko for konkurs i tilfælde af selv moderate markedsbaserede forstyrrelser af deres adgangsgebyrer. Og da obligationsejerne typisk har første pant i alle CCRC's aktiver, inklusive fast ejendom og fremtidige månedlige gebyrer, bliver beboerne i stigende grad eksponeret som den mest sårbare klasse af usikrede kreditorer. Til illustration, ifølge de seneste data offentliggjort af Kommissionen for akkreditering af rehabiliteringsfaciliteter (CARF), er de nederste 25 % af operatørerne, der udsteder Type A-kontrakter:
Derudover har mange CCRC-operatører også oprettet planer for refunderbart adgangsgebyr , dog for højere mærkatpriser end ikke-refunderbare gebyrer , som øger den nuværende periodes pengestrømme i bytte for et usikret løfte om at refundere det meste af adgangsgebyrerne på et tidspunkt i fremtiden. Den mest almindelige betingelse, hvorunder disse tilbagebetalinger foretages, er på tidspunktet for en given beboers død eller afgang fra anlægget. Ingen kontanter skifter dog hænder, før en ny beboer træder i stedet for prior på boligen og erstatter førstnævntes adgangsgebyr.
Aktuarsamfundet er klar over dette problem, som det fremgår af en række papirer, der blev skrevet i 90'erne. Men i betragtning af det faktum, at de fleste af disse operatører er missionsorienterede nonprofitorganisationer med ringe adgang til egenkapital, og det faktum, at deres pengestrømsbaserede driftsmodeller har holdt sig rimeligt godt historisk, er der kun foretaget få meningsfulde ændringer som reaktion. Derudover har tilsynsmyndigheder historisk set været mere fokuseret på kvaliteten af pleje end på den økonomiske sundhed eller solvens hos industriens aktører.
Den gode nyhed er, at dette mønster begynder at ændre sig, efterhånden som babyboomerne begynder at gå på pension, og industriens økonomiske sundhed og position bliver nøjere evalueret af nye deltagere. Til illustration og som svar på adskillige nylige, højt profilerede konkurser, blev der indført lovgivning i Floridas lovgivningsmøde i 2017, der kræver, at operatører holder aktuarmæssige reserver for deres fremtidige pådragne forpligtelser. På trods af industriens kraftige afvisning af denne lovgivning, er den blevet genindført til næste session. På dette tidspunkt synes der at være en rimelig sandsynlighed for, at der vil blive foretaget ændringer for at løse det truende problem.
Den åbenlyse udfordring her er imidlertid, at meget få af operatørerne enten har eller har adgang til tilstrækkelig kapital til at overholde et ægte aktuarmæssigt reservekrav, hvilket bringer os til anden del af denne artikel.
I mangel af ægte egenkapital eller en aktuarmæssig reserve kræver de fleste statslige tilsynsmyndigheder, at operatører har lovpligtige (kontante) reserver, rapporteret som kontante dage i forhold til årlige driftsudgifter. Nogle operatører rapporterer også et polstringsforhold svarende til ubegrænsede kontanter divideret med årlig gældsbetjening, og GAAP kræver ikke, at en fremtidig forpligtelse bogføres, hvis et aktuarmæssigt skøn over disse forpligtelser er mindre end den ikke-kontante udskudte indtægtsforpligtelse, der er registreret på balancen . Et parafraseret uddrag af denne GAAP-regnskabsregel lyder som følger:
Så baseret på disse krav er det muligt for en aktuarmæssigt insolvent virksomhed at opfylde både GAAP og regulatoriske going concern-krav med likvide aktiver, der er langt lavere end nødvendigt for at opfylde langsigtede forpligtelser på nutidsværdibasis. Når det kombineres med CARFs data, der viser langfristet gæld, der spænder mellem 47 % og 105 % af den samlede kapitalisering (defineret som ubegrænsede nettoaktiver + langfristet gæld), har industrien brug for en måde at akkumulere reel egenkapital og samtidig mindske beboernes risiko for konkurs, indtil den kapital kan erhverves.
Figur 1 ovenfor illustrerer et koncept for, hvordan en modificeret katastrofeobligationsstruktur kunne bruges til at socialisere den kortsigtede konkursrisiko for enhver individuel operatør, samtidig med at der akkumuleres kapital til at erstatte den investerede kapital over tid.
Ved at bruge flere operatorer til at skabe et hypotetisk eksempel, ville denne struktur fungere som følger:
State Office of Insurance Regulation (OIR) vil have til opgave at overvåge tilliden og driftsresultaterne for hver omfattet CCRC. Hvis en bestemt CCRC ikke er i stand til at opfylde sine kreditorforpligtelser, samtidig med at den yder en passende standard for pleje til sine beboere, vil OIR være bemyndiget til at sætte CCRC i betalingsstandsning og udpege en kurator under tilsyn af konkursretten. Tilliden ville derefter blive placeret i "afløb", svarende til realkreditobligationsforsikring.
Denne afløbsperiode vil i prioriteret rækkefølge være udformet til 1) at beskytte beboerne gennem resten af deres liv, 2) betale hovedstol og renter til de sikrede obligationsejere, 3) returnere hovedstol og renter til APS-investorerne i CCRC resident trust, og 4) betale eventuelle akkumulerede refunderbare adgangsgebyrer til beboere, efterhånden som midler bliver tilgængelige. Den hypotetiske model indikerer, at hvis betalingsstandsning skulle ske i år fem, ville de aktiver, der er til rådighed i trusten, være tilstrækkelige til at nå alle disse mål i løbet af en 30-årig afløbsperiode. Det næste afsnit beskriver et eksempel på et hypotetisk betalingsstandsningsscenario til din fordel.
Dette scenarie for betalingsstandsning blev modelleret hypotetisk i slutningen af det femte år af APS-udstedelsen ved hjælp af følgende antagelser:
Den primære fordel ved denne betalingsstandsningsstruktur er, at beboerne er beskyttet i deres hjem og investeringer for resten af deres liv. Dette opnås under rimelige markedsantagelser og uden ekstraordinære økonomiske bidrag fra staten gennem Medicaid eller nogen anden form for finanspolitisk program. Den ekstra fordel er, at sikrede obligationsejere er beskyttet i deres investeringer, så CCRC'er fortsat vil have adgang til markedet for sikrede udlån.
Endelig er de usikrede kreditorer, der investerede i de amortiserende præferenceaktier, og beboernes arvinger, der forventer refunderbare gebyrer, også i stand til at genvinde noget af deres værdi over tid. Disse resultater er væsentligt bedre for alle involverede i forhold til en kapitel 11-ansøgning, hvor den eneste bagstopper for beboerne er Medicaid, obligationsejernes sikkerhed er af tvivlsom værdi i forhold til mængden af gæld, og de refunderbare gebyrer er et totalt tab. Alt dette er muliggjort af og afhængigt af en reguleringsstruktur, der gør det muligt for privat kapital at støtte CCRC'er gennem CCRC resident trusts som skitseret ovenfor.
De primære problemer, der skal løses, er negativ udvælgelse og moralsk fare fra hver enkelt CCRC-operatør og dens tilknyttede beboere. Uden et regulatorisk mandat ville kun de mest insolvente CCRC'er deltage i programmet. Dette kunne løses relativt nemt med statsforsikringsregler, der krævede dokumenterede aktuarmæssige reserver, men disse regler skulle skrives for at tillade nonprofitorganisationer at bruge en for-profit amortiserende præferenceaktiestruktur som beskrevet her. Da de fonde, der køber det foretrukne, ville være skattepligtige af deres indtjening, synes dette ikke at være et væsentligt lovgivningsmæssigt spørgsmål.
Tilsvarende skal de præmier, som beboerne betaler for at finansiere trusterne, struktureres således, at midlerne ikke er underlagt operatørkreditrisiko. Dette kunne opnås gennem enten direkte betalinger til trusten, en låseboks/vandfaldsbetalingsordning eller et hvilket som helst andet, men endnu en gang kun ledsaget af passende regler. Præmiebeløbet vil sandsynligvis skulle underkastes regulatorisk gennemgang for at forhindre misbrug, men så længe denne gennemgang var aktuarmæssig og markedsbaseret, er kapitalbehovet så stort, at rationel prissætning sandsynligvis vil blive tilladt.
Den sværere opgave ville være at skrive regler til at styre handlinger og institutionel kontrol i tilfælde af misligholdelse fra en CCRC-operatørs side. Den tilgang, der er skitseret her, ser ud til at opnå de ønskede resultater og samtidig afbalancere alle parters interesser på passende vis, men debatten om detaljerne vil sandsynligvis være følelsesladet, da de nuværende operatører primært er missionsfokuserede nonprofitorganisationer.
Et vigtigt skridt i skabelsen af denne struktur ville være at arbejde tæt sammen med statslige lovgivere og forsikringsmyndigheder for at definere de regler, som ville tillade privat kapital at hjælpe med at løse dette problem på en måde, der er mest gavnlig for beboerne til de lavest mulige omkostninger. I betragtning af den nuværende foreslåede lovgivning ser Florida ud til at være et ideelt sted at starte denne diskussion, og når først en model er på plads, ville North Carolina og Maryland være logiske næste skridt i betragtning af deres historie og nuværende regler.
Millioner af amerikanere vil kræve et progressivt niveau af pleje i løbet af de næste 40 år. Fortsat pleje pensionering samfund tilbyder en fremragende løsning på dette problem, hvis de kan kapitaliseres ordentligt til at opfylde deres langsigtede økonomiske forpligtelser. CCRC-resident-tillidsstrukturen beskrevet her kan hjælpe industrien med at nå dette mål og vil frigøre betydelig økonomisk værdi for sponsorerende forsikringsselskaber og deres investorer ved at give både CCRC-operatøren og deres beboere den sikkerhed og ro i sindet, som de bør forvente og fortjene i sidste år af deres liv.