I det overfyldte mødelokale hos en større institutionel investor i slutningen af 2009 spurgte en investor ejeren af et globalt ejendomsudviklingsselskab, hvorfor så mange af dets gode penge var blevet kastet på åbenlyst mislykkede udviklingsprojekter. Svaret var:Fordi vi kunne .
Denne anekdote rejser en række spørgsmål om checks and balances, interessetilpasning, men også forståelsen (eller i dette tilfælde fejlfortolkning) af markedsmomentum. Vi analyserer tidligere resultater, markedsdynamik og risici og målretter markeder/produkter fremadrettet, afkastforventninger og renter, private ejendomsgældsmarkeder og teknologiske påvirkninger. Vi giver nogle vejledninger til investorer om, hvordan man ser på potentielle kommercielle ejendomsinvesteringer i 2020, og hvordan man undgår almindelige markedsmisopfattelser.
Efter den globale finanskrise i 2009 reducerede de fleste institutionelle investorer deres ejendomseksponering betydeligt. Men erhvervsejendomme som en karakteristisk aktivklasse har oplevet en bemærkelsesværdig genopblussen siden da med hidtil usete allokeringsniveauer i institutionelle investeringsporteføljer, hvor institutioner, der aktivt investerer i fast ejendom, voksede fra kun 72 % i 2014 til 96 % i 2019.
Denne tendens er afspejlet i den konstante stigning i ejendomsfordelinger blandt store markedsdeltagere samt stigningen i det relative antal markedsdeltagere.
Aktiv investering i fast ejendom, alle institutioner
Denne tendens var primært drevet af et øget fokus på risikostyring, strategisk aktivallokering og som følge heraf diversificeringsindsats i kølvandet på finanskrisen. Betydelige likviditetsindsprøjtninger på grund af centralbankernes QE-politikker og flere rentenedsættelser, der gav næring til øget gearingsappetit i fast ejendom, hjalp en del på markedets ydeevne.
At dømme ud fra den relative præstationsanalyse fra 2005 til 2018 gav disse faktorer (QE og rentenedsættelser) især ejendomsmæglerne fordele, da de førte præstationsrangeringen i tre ud af de ni år mellem 2010 og 2018, og kom på anden eller tredjeplads på tre andre lejligheder.
Aktivklassepræstationer 2005-2018
Så det er landets lejr til dato, hvor fører det os herfra?
Aktiemarkederne viste en fantastisk præstation i 2019, hvilket gjorde det temmelig vanskeligt for institutionelle investorer at fastholde deres stærke ejendomsallokeringer. Derudover viser sig tegn på markedstræthed i nogle hjørner af markedet, mindre drevet af opadgående pres på inflation og renter, men snarere af geopolitiske risici med potentielt negative konsekvenser for økonomisk vækst og derfor efterspørgslen efter det mest (korrelerede) delaktiv. klasser.
For nylig har coronavirus sat en stopper for det globaliserede liv, som vi kender det, med stadigt voksende byer, der går stille, hektisk gadeliv, der slutter med karantæne, travle indkøbscentre, der tømmes, og den stadigt stigende turistindustri går i stå. Ejendomsbranchen, ligesom flyselskaber, hurtigt bevægende forbrugsvarer (FMCG) og andre vil mærke det resulterende efterspørgselsgab. Dette vil formentlig blive dæmpet af regerings- og centralbankinterventioner. Det fulde omfang vil dog kun være synligt med en branchetypisk tidsforskydning på 6-12 måneder, da projekter bliver forsinkede, finansieringen tørrer ud eller investorfokus skifter. Så det er ikke slut endnu.
Den nuværende krise vil give muligheder, såsom omlægning af forsyningskæder (nye logistikcentre og produktionsfaciliteter), distribuerede virksomhedshovedkvarterer (nye kontorbygninger, der bruges som andet hovedkvarter eller backup-steder som risikobegrænsende foranstaltninger) eller yderligere medicinske faciliteter, der skal forberedt på enhver fremtidig krise. Så følg med, og lad os revurdere markedet i begyndelsen af midten af 2021.
Gennem den nuværende cyklus tilbød der sig enorme muligheder på udviklede markeder (f.eks. USA, Storbritannien på trods af Brexit, Tyskland, Frankrig, Japan og Australien) drevet af behovet for at skabe porteføljediversificering, men vigtigst af alt af QE efter krisen og rentepolitikker for centralbanker i Europa og Amerika. Asien – især Kina og til en vis grad Indien og Sydøstasien – oplevede også en betydelig kapitaltilstrømning.
Efter stærke BNP-vækstforventninger forventes ejendomsmarkederne i Frankrig, Spanien, Tyskland, Australien, Sydkorea og Singapore at forblive et investeringsfokus i en overskuelig fremtid. Dette gælder også for Hong Kong, med nogle forbehold omkring de seneste begivenheder.
Markederne i USA, Storbritannien og andre mindre europæiske lande forventes at præstere på niveau med deres langsigtede BNP-mønster og forventes som sådan at se en ret forsigtig investorefterspørgsel.
Det kinesiske ejendomsmarked vil sandsynligvis opleve en opbremsning i investeringsaktiviteten på grund af BNP-væksten, der når et plateau, medmindre statsinduceret investeringsaktivitet erstatter det forventede finansieringsgab på grund af advaret privat kapitalstemning.
Det forventes, at alle ejendomsprodukttyper forbliver attraktive, men individuelle investorpræferencer vil fortsætte med at variere afhængigt af risikovillighed, nuværende porteføljestruktur, regional/hjemmebias samt tilgængelige investerings- og formueforvaltningsfærdighedssæt.
Generelt forventes det, at tendensen med "for mange penge, der jagter den samme aftale" vil fortsætte med at resultere i lavere produkttilgængelighed, prisstigninger og tilhørende nedsættelse af cap rate.
Manglen på byggegrunde forventes at resultere i øget genbrug af brownfield-grunde og renovering af forbrugte aktiver, især i storbyområder. Megaprojekter i de seneste år som NYC Hudson Yard-ombygningen understøtter denne antagelse.
Forventninger til ejendomsafkast for 2020 og frem forbliver fortsat attraktive på:
Kommercielle ejendomsmarkeder for gæld har oplevet betydelige strukturelle ændringer i løbet af den nuværende cyklus, hvor den mest fremtrædende er fremkomsten af utraditionelle långivere samt en hvirvelvind af fundraising til gældsfonde.
Stejl nedstigning:Samlet kapital rejst til gældsfonde faldt kraftigt sidste år efter et rekordstort 2017
Oprindeligt tænkt som huludfyldere for reducerede udlånsaktivitet fra kommercielle banker i kølvandet på finanskrisen i 2009, giver gældsfonde i dag en interessant indtægtsgenererende investeringsmulighed for institutionelle investorer. I betragtning af den underliggende sikkerhed samt den fortsatte forsigtighed med hensyn til anvendte lån-til-værdi-forhold (LTV), har den nedadgående risiko for investorer en tendens til at være væsentligt lavere end i tilfælde af aktieinvesteringer via fondsinstrumenter eller direkte investeringer. I nogle tilfælde tillader det en intern risiko-/afkastspredning for investorer i særlige aktiver ved at tilvejebringe finansiering langs hele kapitalstrukturen.
I betragtning af kombinationen af specialiseret prisfastsættelse, gældsforvaltning og ejendomsfærdigheder, der kræves, søger institutionelle investorer og familiekontorer for det meste gældseksponering gennem fondsinstrumenter og/eller dedikerede mandater til specialiserede kapitalforvaltere (f.eks. fondssidevogne).
Renterne for erhvervsejendomme forbliver konkurrencedygtige på de fleste udviklede markeder. De vigtigste drivkræfter, som i den seneste tid, er centralbankrenterne i bund. Mens den 10-årige fed-rente ligger fast i intervallet 1,5-1,75 %, forbliver euroområdets basisrente fast i negativt territorium (aktuelt på -0,50 %) med ringe ændring i horisonten for sidstnævnte.
Overfloden af gældsudbydere (traditionelle og utraditionelle, som forsikringsselskaber eller gældsfonde) lægger yderligere pres på långivernes marginer, med det forbehold, at prisdifferentiering for øget økonomisk og politisk risiko på bestemte markeder forbliver intakt. Som følge heraf ligger långivermarginlandskabet i Europa i øjeblikket på 100bps (Frankrig/Tyskland), 175bps (Italien), 170bps (UK). Dette resulterer i ret attraktive og afkastforbedrende finansieringsrater.
Men med værdiansættelser, der allerede er skyhøje på nogle europæiske delmarkeder, er realistiske værdiansættelser og due diligence-procedurer nøglen til at forhindre, at aftaler viser sig at blive overdrevet, efterhånden som cyklussen vender.
På trods af øget långiverkonkurrence forbliver garantien forsigtig, idet LTV-forhold (60-70 %) og gældsaftaler forbliver stabile.
Långivermargener i USA afspejler de mere forsigtige forventninger til BNP-vækst og ligger på omkring 150-200bps. Med en basisrente på 1,5-1,75 % resulterer dette i gennemsnitlige finansieringsrater omkring 3-3,75 %, med tilsvarende LTV-forventning som i Europa.
Drevet af både markedsefterspørgsel, men også den store mængde likviditet, der er tilgængelig for alle slags ejendomsinvesteringer, er de globale byggemarkeder rødglødende.
Ifølge den seneste byggeomkostningsundersøgelse offentliggjort af Turner &Townsend, en af de største globale ejendomskonsulentvirksomheder, anses 35 markeder for at være varme/varme/overophedede, med 23 mere opvarmning og kun fem afkøling. Byggeprisstigninger kan primært observeres i Nordamerika, hvor teknologisk industridrevet byggeri på San Francisco-markedet fører flokken med en prisstigning på 6 % år-til-år (å/å) mellem 2019 og 2020, efterfulgt af Vancouver (+ 5 %) og Indianapolis (+4 %). Amsterdam (+9 % å/å) og Frankfurt (+4 % å/å) oplevede de største omkostningsstigninger i Europa.
Fremover anses San Francisco og Houston i Nordamerika, Amsterdam, Frankfurt og Paris i Europa, Shanghai i Kina, Riyadh og Muscat i Mellemøsten, Dar es Salaam i Tanzania samt Brisbane og Perth i Australien for at have det største potentiale for øgede byggeomkostninger.
I løbet af den nuværende cyklus voksede det investerbare erhvervsejendomsmarked betydeligt. Dette er primært drevet af fysiske krav fra tech-industrien i form af lagre og datacentre. En anden vigtig drivkraft på både ejendoms- og infrastrukturmarkederne var institutionelle investorers indtog på markedet i tidligere fragmenterede industrier med enkeltpartistørrelser, der ikke var tilstrækkelige til at absorbere meningsfuld kapital. Eksempler omfatter studieboliger, hospitaler og plejehjem. Nogle af disse var ikke engang en del af det investerbare univers på nogle markeder, men er blevet gjort tilgængelige på grund af deregulering og behovet for at professionalisere offentlige funktioner.
I betragtning af de budgetmæssige udfordringer, som en del udviklede og vigtigst af alt nye markeder står over for, forventes denne tendens at vokse. Den konstante og relativt stabile indkomststrøm fra nogle af disse aktivkategorier øger porteføljens attraktivitet, især for indkomstafkast-fokuserede investorer såsom pensionsfonde.
Men med den gamle tommelfingerregel i tankerne:"Jo mere specialiseret et aktiv er, desto mindre likvidt er det," bør der lægges særlig vægt på potentielle alternative anvendelser, omsættelighed og kontraktmæssig beskyttelse mod ulemper.
Den seneste udvikling inden for ejendomsområdet er kendetegnet ved bredbaserede teknologidrevne innovationer, almindeligvis omtalt som PropTech. Med samlede VC PropTech-investeringer på 16 mia. USD i 2019 alene, vil digitalisering – og PropTech i særdeleshed – have en dyb indvirkning på ejendomsbranchen fremover.
Derfor forventer 87 % af markedsdeltagerne i Europa øgede PropTech-udgifter over de næste 3-5 år ifølge PwC's 2020 Emerging Trends in Real Estate.
PropTech-investering/brug i de næste 3-5 år
Større tendenser, der påvirker branchen for erhvervsejendomme
I løbet af de sidste 10 år har den kommercielle ejendomsindustri bevæget sig til hovedgaden med hensyn til markedets appel og har for det meste opfyldt investorernes diversificering og forventninger til afkastforøgelse med hensyn til den samlede porteføljepræstation.
Men med allerede skyhøje priser og betydelige geopolitiske og makroøkonomiske udfordringer forude, vil de næste 10 år give betydelige udfordringer. Derfor bør en hel del markedsdeltagere se på deres interne kapacitet, der er nødvendig for at administrere porteføljer og aktiver i temmelig stormende farvande.
I betragtning af den lange periode med "institutionel tillidsskabelse" siden 2009 kan det tage en voldsom markedsnedgang at se, hvem der har lært deres lektie, eller for at citere Warren Buffett:"Kun når tidevandet går ud, opdager du, hvem der har svømmet nøgen."
• • •